時(shí)間：2025-04-24 11:56:58
來源：城市化網(wǎng) 作者：蔡義鴻
【導(dǎo)語】2023年，全國(guó)土地出讓金收入5.8萬億元，占地方財(cái)政比重仍達(dá)37.2%。當(dāng)杭州西站新城地塊以“數(shù)字土地”名義拍出7.3萬元/平方米天價(jià)時(shí)，云南某村莊的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市均價(jià)僅為120元/平方米?。十二年前蔡義鴻先生提出的“土地價(jià)值之問”，在數(shù)字技術(shù)賦能、土改深化的當(dāng)下，演化出更尖銳的沖突——?土地增值收益的狂歡背后，為何仍有6000萬失地農(nóng)民徘徊在“補(bǔ)償洼地”？?
?一、土地財(cái)政的數(shù)字化悖論：萬億估值與“負(fù)產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)實(shí)?
●?數(shù)字工具催生的估值狂歡?
自然資源部“三維地籍”系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)84%城鎮(zhèn)土地?cái)?shù)字化確權(quán)，2023年土地資產(chǎn)云估值突破300萬億元?。但技術(shù)賦能未能破解根本矛盾：海南試點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民集體土地入市后，政府仍通過土地增值收益調(diào)節(jié)金抽成40%-60%，形成“數(shù)字確權(quán)、行政抽成”的新剪刀差。
●?補(bǔ)償機(jī)制的進(jìn)化與停滯?
2020年新《土地管理法》將征地補(bǔ)償上限從“30倍年產(chǎn)值”改為“區(qū)片綜合地價(jià)”，但實(shí)際補(bǔ)償僅占土地出讓金的9.7%（2023年全國(guó)均值?）。在浙江義烏，一宗工業(yè)用地出讓價(jià)3.2億元，農(nóng)民集體僅獲補(bǔ)償3200萬元，剩余資金被用于平衡政府債務(wù)?，印證了黨國(guó)英當(dāng)年“交易權(quán)剝奪”的論斷。
●?土地金融化的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁?
財(cái)政部的報(bào)告指出，地方政府專項(xiàng)債中，54.6%以土地出讓收益作為償債來源。這種“土地-債務(wù)”循環(huán)導(dǎo)致2023年21個(gè)城市出現(xiàn)“定向征地償債”現(xiàn)象：為償還城投債本息，突擊征收農(nóng)民土地注入融資平臺(tái)，農(nóng)民實(shí)際所得不足土地抵押融資額的5%?。
?二、從“確權(quán)登記”到“權(quán)益懸空”：土地改革的三個(gè)斷層?
●?產(chǎn)權(quán)虛置的技術(shù)性消解?
農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記率達(dá)98%，但農(nóng)民個(gè)體權(quán)益仍被“集體”概念稀釋。北京大興區(qū)試點(diǎn)顯示，集體建設(shè)用地入市收益中，村民人均分紅僅占土地成交價(jià)的3.2%，剩余資金被用于“集體經(jīng)濟(jì)組織管理費(fèi)用”?。
●?市場(chǎng)化改革的制度性梗阻?
自然資源部數(shù)據(jù)顯示，盡管34個(gè)試點(diǎn)地區(qū)允許集體土地直接入市，但2023年全國(guó)集體土地交易中仍有72%需先經(jīng)政府征收。廣東佛山某村自主出讓的工業(yè)用地，成交價(jià)較相鄰國(guó)有土地低63%，暴露“同地不同權(quán)”的制度歧視?。
●?社會(huì)保障的替代性陷阱?
盡管人社部數(shù)據(jù)顯示，失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率雖提升至89%，但月均待遇僅為城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老金的31%。在江蘇昆山，地方政府用“土地?fù)Q社保”政策，將農(nóng)民土地權(quán)益轉(zhuǎn)化為年均4800元的養(yǎng)老保險(xiǎn)，相當(dāng)于永久性買斷土地發(fā)展權(quán)?。
?三、破局路徑：從“土地財(cái)政”到“土地共治”?
●?收益分配的比例革命?
成都郫都區(qū)試點(diǎn)“532”分配模式：土地入市收益50%歸集體、30%用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、20%作為農(nóng)民社保基金。該模式使農(nóng)民所得提高至土地成交價(jià)的41%，較傳統(tǒng)模式增長(zhǎng)3.6倍?。
●?權(quán)益實(shí)現(xiàn)的證券化探索?
海南陵水首創(chuàng)“土地權(quán)益票”制度，將農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)等量化為可交易的數(shù)字化憑證。試點(diǎn)一年間，農(nóng)民通過質(zhì)押“地票”獲得融資7.3億元，土地流轉(zhuǎn)溢價(jià)提升27%?。
●?治理結(jié)構(gòu)的共同體再造?
浙江德清推動(dòng)“村集體+專業(yè)運(yùn)營(yíng)商+農(nóng)民股東”三元治理架構(gòu)，農(nóng)民以土地入股參與文旅開發(fā)，獲得持續(xù)性分紅。莫干山鎮(zhèn)農(nóng)戶年均土地收益從1.2萬元增至4.8萬元，且保留49%決策投票權(quán)?。
【致原文作者】
蔡義鴻先生：
您在2012年叩問的“土地價(jià)值之謎”，在集體土地入市試點(diǎn)擴(kuò)圍至33省的今天，正經(jīng)歷歷史性重構(gòu)。新《土地管理法實(shí)施條例》確立的“區(qū)片地價(jià)”機(jī)制，使征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較十二年前平均提升3.8倍?；數(shù)字確權(quán)技術(shù)也讓“無價(jià)之地”有了量化標(biāo)尺。但深層次矛盾依然灼人——當(dāng)深圳城中村拆遷造就187個(gè)億萬富翁時(shí)?，中西部農(nóng)民仍在為每畝3萬元的補(bǔ)償款抗?fàn)帯；蛟S正如您文末的期待，土地真正的價(jià)值不在于貨幣化估值，而在于能否成為承載公平正義的治理基石。
【原文】我們的土地值多少錢？
刊發(fā)于《城市化》雜志2012年第3期
最近，由國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》一石激起千層浪，使得土地的價(jià)值成為人們街頭巷尾熱議的話題。
有好事者在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布一個(gè)帖子說，全國(guó)960萬平方公里土地中大約有十分之一土地（100萬平方公里）值“1萬元/平米”這個(gè)價(jià)；那么中國(guó)土地的總值為： 100萬（平方公里）× 100億（元／平方公里）＝ 10000萬億元，再按土地使用年限：50—70 年（住宅為70年，商業(yè)等為50年），所以，這10000萬億元實(shí)際上只是中國(guó)土地50—70年的總租金。盡管這位網(wǎng)友的算法很離奇，但也算是對(duì)我國(guó)土地價(jià)值的一種另類估算吧，或許是以此來表達(dá)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的一種無奈、幽默甚至遷怒。
暫且我們不去評(píng)價(jià)這位好事者的10000萬億的地價(jià)論，我們來看看我國(guó)目前關(guān)于農(nóng)地因城市建設(shè)需要征用的補(bǔ)償政策：征地的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額基本上是由市（縣、區(qū)）政府說了算，通常是按土地被征用前三年平均年產(chǎn)值來確定補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
其實(shí)，早在2006年，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英就指出：我國(guó)現(xiàn)行的土地征用程序顯然是不合理的。現(xiàn)在土地征用是政府行為——土地一經(jīng)征用，即變?yōu)閲?guó)家的土地，然后由國(guó)家將它劃撥或出售給土地的開發(fā)商或使用者。農(nóng)民與土地的最終使用者之間沒有直接的交易。這種做法使得農(nóng)民以及他們所組成的“集體”不能與土地的最終使用者直接進(jìn)行交易，便一開始就剝奪了農(nóng)民的交易權(quán)，使交易有了不公正的性質(zhì)。
對(duì)于土地的征用補(bǔ)償，由于世界上大多數(shù)國(guó)家的土地是私有化的，所以國(guó)際上的通常慣例是由土地?fù)碛姓吲c土地的最終使用者直接進(jìn)行交易，如果這些土地被列入城市規(guī)劃成為住宅區(qū)用地，那地價(jià)將很高，當(dāng)然土地?fù)碛姓咝枰?fù)擔(dān)重新規(guī)劃的費(fèi)用及相關(guān)的貸款利息，如果這些土地只是被規(guī)劃成為建設(shè)用地的話，那就要依市場(chǎng)的供需來定價(jià)了，可能會(huì)隨市場(chǎng)行情而波動(dòng)。
據(jù)筆者了解到的情況，我國(guó)各地在征地補(bǔ)償費(fèi)用上，基本上都高于現(xiàn)有政策，但絕不是隨市場(chǎng)行情而波動(dòng)。目前，我國(guó)因征地補(bǔ)償不公所產(chǎn)生的一系列社會(huì)問題已逐步顯現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)常常因拆遷而一夜暴富，出現(xiàn)了寶馬村、奧的村等怪象，而在欠發(fā)達(dá)地區(qū)卻經(jīng)常發(fā)生農(nóng)民被強(qiáng)拆或被上樓等不和諧現(xiàn)象，部分失地農(nóng)民花光、用光征地補(bǔ)償款后不能自立而引發(fā)的社會(huì)問題也日漸突出。
筆者真切地期盼，隨著《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》這一政策的逐步落實(shí)，能為未來的《土地法》修改與完善，提供有益的法律和政策支持，也期盼未來的《土地法》能讓農(nóng)民擁有的不僅僅是土地的使用權(quán)。到那時(shí)，如果還有人問，我們的土地究竟值多少錢？筆者以為，大家都會(huì)說“我們的土地是無價(jià)的”。
（作者蔡義鴻系城市化網(wǎng)創(chuàng)始人、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)副主任兼秘書長(zhǎng)）
