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2025年08月18日
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3月28日，上海土地交易事務(wù)中心緊急召開(kāi)競(jìng)買(mǎi)人座談會(huì)，告知與會(huì)開(kāi)發(fā)商土地出讓模式擬改革：計(jì)劃采取招標(biāo)和掛牌結(jié)合的方式進(jìn)行土地出讓?zhuān)瑫r(shí)提高土地出讓保證金比例，上調(diào)后的比例或達(dá)40%。
知情人士對(duì)記者透露，這一舉措旨在提高上海土地出讓的門(mén)檻，按這一設(shè)想，該改革會(huì)先在商業(yè)地塊推行，住宅地塊暫不實(shí)施。土地交易中心相關(guān)人士說(shuō)，采取新型的模式，有助于提高“帶方案”出讓的比例，確保項(xiàng)目功能落地。
一石激起千層浪。知情人士分析，改變土地出讓保證金比例（此前一直執(zhí)行比例為起拍價(jià)的20%）源于受銀行信貸收緊、多地樓盤(pán)降價(jià)等利空消息的影響，上海樓市成交的冷清傳遞到了土地市場(chǎng)，3月滬土地出讓金98億元，一年來(lái)首度跌破百億。
上述知情人士認(rèn)為，改變出讓金比例另一個(gè)重要原因是防止房企隨意參與及退地。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲取的消息：兩塊去年下半年成交的區(qū)域地王正在辦理退地。這兩塊地分別為奉賢區(qū)南橋新城09單元宅地和上海臨港新城主城區(qū)商住用地WNW-A1-14-1地塊，都在去年地價(jià)狂飆時(shí)創(chuàng)下極高的溢價(jià)率。
分析認(rèn)為，今年市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)變，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企覺(jué)得太貴，一直拖著不付完款，拖到政府不開(kāi)心，有些超過(guò)3個(gè)月，房企索性就不要保證金，也不再交錢(qián)，就相當(dāng)于退地了。
游戲規(guī)則生變
根據(jù)記者獲取的會(huì)議資料以及復(fù)合式出讓新增條例顯示，復(fù)合式土地出讓入市交易流程是根據(jù)審核情況，若通過(guò)保證金審核的有效申請(qǐng)人數(shù)達(dá)3人及以上，發(fā)布有競(jìng)價(jià)招標(biāo)通知，投標(biāo)人數(shù)不對(duì)外披露。若通過(guò)審核的有效申請(qǐng)人數(shù)為1~2人，即發(fā)布掛牌通知，同時(shí)發(fā)布競(jìng)買(mǎi)人數(shù)。
與此同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)最多只有3家公司參與。土地交易中心人士解釋稱(chēng)，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)從人數(shù)上進(jìn)行控制，競(jìng)價(jià)時(shí)間能大大縮短。
評(píng)標(biāo)小組根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標(biāo)人入圍。中標(biāo)候選人及其順位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)情況產(chǎn)生，但不得超過(guò)3人。
此外對(duì)保密等級(jí)也予以提升，若復(fù)合式土地出讓最終成行，公告期結(jié)束，即繳納保證金的截止日期后一天，便會(huì)審核保證金。審核后若有效申請(qǐng)者達(dá)3人及以上，人數(shù)將不對(duì)外公布。
會(huì)議中還透露出，投標(biāo)人私下接觸相關(guān)人員的，則3年內(nèi)不得參加上海市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)，違約行為列入誠(chéng)信檔案并上網(wǎng)公示，同時(shí)已提交的保證金不予退還。
為了防止開(kāi)發(fā)商報(bào)名卻不參與競(jìng)買(mǎi)，“若某地塊采用競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓后，已獲得投標(biāo)資格的投標(biāo)人未在出讓文件規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)，或投標(biāo)不予接受，或投標(biāo)文件為無(wú)效投標(biāo)文件，或投標(biāo)人私下接觸相關(guān)人員等，則該投標(biāo)人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；若該地塊采用掛牌方式出讓后，因無(wú)人報(bào)價(jià)或報(bào)價(jià)均無(wú)效導(dǎo)致本地塊最終不成交的，則已獲得競(jìng)買(mǎi)資格的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人須承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。”
上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司咨詢(xún)師邵明浩認(rèn)為，復(fù)合式招標(biāo)是土地出讓制度改革今后的一個(gè)大方向，最終目的是為了實(shí)現(xiàn)地塊不僅價(jià)格最大化，還要價(jià)值最大化。另一方面，隨著房企分化明顯，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)房企的要求也高，這是從拿地環(huán)節(jié)開(kāi)始設(shè)置門(mén)檻。而市場(chǎng)波動(dòng)之下，隱形退地早已有很多。
而為了防止退地，未來(lái)土地出讓保證金比例或大幅提高。土地管理部門(mén)解釋?zhuān)@是為了“確保真實(shí)參與”。
在上海，經(jīng)營(yíng)性土地開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取標(biāo)書(shū)后，凡有意向參與土地出讓的，正式掛牌前，政府會(huì)要求其繳納土地底價(jià)一定比例的資金作為競(jìng)買(mǎi)保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價(jià)格的20%。對(duì)于上海動(dòng)輒數(shù)十億元的地價(jià)來(lái)說(shuō)，這一比例實(shí)際上已經(jīng)相當(dāng)高了。
此番保證金比例若繼續(xù)提升，將是上海5年內(nèi)第二次上調(diào)土地保證金。2010年3月，國(guó)土資源部曾發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定土地競(jìng)買(mǎi)保證金從普遍執(zhí)行的底價(jià)10%翻倍至20%。
會(huì)議資料上并沒(méi)有新方案推行的具體時(shí)間表，并特別告知，會(huì)上所講內(nèi)容“請(qǐng)以具體地塊的出讓公告和出讓文件為準(zhǔn)”。
