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2025年08月21日
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作者簡介：
周畢文，江蘇張家港人,管理學(xué)博士?，F(xiàn)任北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任、北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院工商管理系主任、中國管理科學(xué)學(xué)會(huì)副秘書長、企業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)常務(wù)副主任、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)專家委員、中國發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)研究會(huì)理事、發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)理論專業(yè)委員會(huì)副主任、中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事、副監(jiān)事長。北京吳式太極拳研究會(huì)副會(huì)長。教育部十一五規(guī)劃教材管理學(xué)教材主編,專注研究房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,發(fā)表文章30余篇,教材16部,是技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理,企業(yè)管理,MBA,工程碩士,MPA等研究生導(dǎo)師。
何謂小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。具體地說，小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
目前的小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。前者是可以在集體建設(shè)用地上建設(shè)供本村居民購買居住，而后者是只要在集體企業(yè)用地或耕地上建設(shè)住宅就是違法的。二者從性質(zhì)上來說有著本質(zhì)的不同。
小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該轉(zhuǎn)正
2009年2月17日，北京京華時(shí)報(bào)一篇名為“北京擬試點(diǎn)宅基地?fù)Q房，建立城鄉(xiāng)一體化土地市場”的文章稱，北京市國土局?jǐn)M定了《北京市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(征求意見稿)》。其中稱，農(nóng)民所分得的房屋仍是集體產(chǎn)權(quán)(即通常所說的小產(chǎn)權(quán))，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質(zhì)，不能用于房地產(chǎn)開發(fā)等用途，主要用來發(fā)展村鎮(zhèn)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)。對于符合規(guī)劃、合法取得且權(quán)屬明晰的集體建設(shè)用地可依法采取出讓、租賃、作價(jià)入股、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地可用于二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策、環(huán)保要求等，不得用于商品住宅開發(fā)。
目前《指導(dǎo)意見》尚未得到最終批準(zhǔn)，還有待國土部正式出臺(tái)相關(guān)管理辦法后進(jìn)行修訂，但北京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)肯定會(huì)逐步開展起來。
此前，北京市國土局局長魏成林曾表示，北京市集體土地出讓轉(zhuǎn)讓管理辦法年內(nèi)肯定會(huì)出臺(tái)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“宅基地?fù)Q房”只限于集體建設(shè)用地，不能涉及農(nóng)用地和耕地，并且宅基地不能牽涉到城鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)，否則將造成“小產(chǎn)權(quán)房”等問題。
從以上的《北京市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(征求意見稿)》中的相關(guān)內(nèi)容中，我們可以看出北京市也在積極地開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，目的就是推動(dòng)本市農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)民收入，建立城鄉(xiāng)一體化的土地市場，并且明令不得用于商品住宅開發(fā)。
雖然小產(chǎn)權(quán)房有著價(jià)格低，可以帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢，但是小產(chǎn)權(quán)房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著農(nóng)村組織在集體土地上占地建設(shè)商品房，使得本應(yīng)該通過招拍掛的方式由政府收取土地出讓金的國有土地利益轉(zhuǎn)為由農(nóng)村集體所得，這在一定程度上也會(huì)造成國有資源的流失。
小產(chǎn)權(quán)房熱賣的原因
開發(fā)商欺騙購房者
（1）舉著舊村改造的幌子
舉例：北京南部某項(xiàng)目售樓處人員稱，“開發(fā)商已經(jīng)與國土資源部協(xié)商好，5年內(nèi)小產(chǎn)權(quán)肯定轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。大家可以放心，這些都寫在合同里。我們這里是舊村改造項(xiàng)目的試點(diǎn)村，地皮是由區(qū)政府審批，是有相關(guān)文件可以查詢的?！?br />而在《北京市遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造試點(diǎn)指導(dǎo)意見》中，土地管理方面與此相關(guān)的內(nèi)容是：“試點(diǎn)村可以依法占用集體土地，也可以依法將集體土地征為國有后由本村集體經(jīng)濟(jì)組織使用。舊村改造節(jié)約出的土地，可以在依法辦理用地手續(xù)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和企業(yè)發(fā)展用地；用于經(jīng)營性用地的，必須征為國有，采取招拍掛等方式公開上市交易?！?br />
可見，根據(jù)目前國家的相關(guān)政策條例來說，在五證不全的情況下銷售房屋是違法的，而其所謂的購房合同（聲稱將五年內(nèi)小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)寫在合同里面）也是無效的，是不受法律保護(hù)的。
（2）打著鎮(zhèn)政府 “負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證”的旗號(hào)
舉例：北京通州區(qū)某小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房熱賣。售樓處劉經(jīng)理介紹，該小區(qū)是由鎮(zhèn)政府與房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的，雖然是小產(chǎn)權(quán)房，但產(chǎn)權(quán)證是由鎮(zhèn)政府蓋章、發(fā)證。不管是什么地方的人都可以買，以后轉(zhuǎn)讓的手續(xù)也非常簡單，找我們開發(fā)商在鎮(zhèn)里就給辦了，只要交2%手續(xù)費(fèi)。并且具有由鎮(zhèn)政府制發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。
而依據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是縣級以上的房地產(chǎn)主管部門，鄉(xiāng)(村)級政府或其他機(jī)構(gòu)根本無權(quán)制作、頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。即使已經(jīng)簽訂了購房合同，這種合同實(shí)質(zhì)上也是無效的。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失?！币虼?，已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房的買房人，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民法院起訴撤銷合同，要求開發(fā)商返還購房款，并按銀行同期貸款利率支付利息等[5]。
（3）謊稱“農(nóng)民轉(zhuǎn)市民，小產(chǎn)權(quán)變大產(chǎn)權(quán)”
這也是一種通過字面偷換來騙取購房者購房的售樓方式。如若將農(nóng)民戶口轉(zhuǎn)為市民戶口就可以將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，無異于“拿土地?fù)Q（市民）身份，以土地?fù)Q（城市）社?！?。 通過對朝陽區(qū)農(nóng)村社區(qū)向城市社區(qū)轉(zhuǎn)型、農(nóng)民市民化過程中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革進(jìn)展情況進(jìn)行研究，主要結(jié)論是：農(nóng)民帶著集體資產(chǎn)仍然可以成為完全意義上的“市民”，要求農(nóng)民以放棄對集體土地權(quán)利的分享為代價(jià)獲得市民身份和社會(huì)保障是不公平的，這樣無疑等于剝奪了農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展的條件。所謂的“市民”是指所有農(nóng)轉(zhuǎn)居人員的養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)與城鎮(zhèn)居民實(shí)行相同政策，并納入城市社會(huì)保障體系。但對非征地轉(zhuǎn)居人員保留經(jīng)濟(jì)合作組織成員身份，不改變土地承包關(guān)系，不改變集體資產(chǎn)的所有權(quán)。
購房者法不責(zé)眾的僥幸心理普遍存在
明知道是小產(chǎn)權(quán)的房屋，為什么還有那么多人購買呢？大多數(shù)購買小產(chǎn)權(quán)房人的想法是就算到時(shí)候國家要收回土地，這么多人住在這里，是不可能強(qiáng)行拆除的。再說價(jià)格這么低，到時(shí)候就算被拆了也夠本了（小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般比同地區(qū)商品房低，具有一定的吸引性）。正是這種法不責(zé)眾的僥幸心理，讓小產(chǎn)權(quán)房有了銷售的市場。不難看出，在目前樓價(jià)居高不下的情形下，小產(chǎn)權(quán)房屋低廉的價(jià)格促進(jìn)了市民的購買熱情，使得小產(chǎn)權(quán)房銷售火熱。但可以肯定的是，目前小產(chǎn)權(quán)房的銷售行為是違法的，購買到的房屋是不受國家法律保護(hù)的，轉(zhuǎn)讓和出售都會(huì)受到很大限制。
如何看待小產(chǎn)權(quán)房對大產(chǎn)權(quán)房造成的沖擊
和一般意義的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，比同地區(qū)商品房價(jià)格低很多，具有一定的吸引力。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。對于今后若小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房者還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來購房者購買小產(chǎn)權(quán)房的費(fèi)用也就與購買商品房相差無幾。
結(jié)論及建議
通過上面的分析，我們可以看出，（1）從國家的政策上來說是明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，農(nóng)村的集體性用地不得用于商品住宅開發(fā)，要用于經(jīng)營性用地的，必須征為國有，采取招拍掛等方式公開上市交易。（2）小產(chǎn)權(quán)房的存在沖擊著大產(chǎn)權(quán)房，并且在一定程度上造成了國有資源的流失。（3）同時(shí)政府也要強(qiáng)化農(nóng)村土地建設(shè)有序化的工作，若小產(chǎn)權(quán)房這種事情一味膨脹，就會(huì)造成對耕地的破環(huán)，也使得土地價(jià)值流失。（4）對于在城市打拼僅僅需要用于自住而不是用來投資繼承的人們來說，在經(jīng)濟(jì)能力不能滿足購買商品房的情況下，可以選擇小產(chǎn)權(quán)房，但是，在城市化進(jìn)程中，尤其是地處城市和郊區(qū)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房，購買者要慎重考慮，否則可能會(huì)面臨一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。
主要參考文獻(xiàn)：
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[3] 張楠．小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)及對策[J]-北京：法制與社會(huì)．2009，01：99-99
[4] 調(diào)查：小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”真相[N]-北京：北京青年報(bào)，2008-03-27．
[5] 調(diào)查：北京通州一些小產(chǎn)權(quán)房仍熱賣[N]-北京中國產(chǎn)經(jīng)新聞，2008-01-30．
