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2025年08月18日
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報告人：劉睿文 北京市農村經濟研究中心博士
2012年以來，市農經辦（農研中心）開始了土地信托相關試點工作，先后在門頭溝、懷柔、平谷等多個區縣開展了探索，推動了“富民”系列拆遷資金信托產品，取得了一定的成績。經過兩年多的努力，2014年2月27日，北京乃至華北地區首單土地信托“金色田野2014008號”正式落地，北京國際信托有限公司與密云縣穆家峪鎮水漳村簽署協議，將水漳村1680余畝土地統一流轉給北京國際信托有限公司經營。此次簽約不僅標志著北京乃至華北地區首個土地信托項目正式落地，也標志著北京農村金融創新進入了全新的階段。
一、困境：土地經營困難制約村莊發展和農民增收
水漳村位于北京市密云縣穆家峪鎮，全村有1680余畝農用地，全部由本村圣水櫻桃專業合作社經營，種植草莓、櫻桃、葡萄和藍莓等高附加值水果。由于前幾年在大棚、基礎道路、苗木以及引進技術、人工等方面的資金投入量較大，加之水果還沒有產出，所以合作社擴大再生產資金嚴重不足，經營困難。
土地經營的困境影響到村集體經濟的發展和農民收入的增加，村集體分紅缺乏收入支撐，近幾年甚至不得不借錢分紅。而村民除獲得每畝1000元的流轉費外，僅能夠在年終得到一些實物分紅，大部分農民靠進城或到周邊村鎮打工養家糊口。
二、破題：開展土地信托
水漳村將現有的1680余畝土地通過組建土地股份合作社的方式集中起來，統一委托給信托公司，由信托公司將土地交給圣水櫻桃專業合作社經營，信托公司除支付相應的1000元每畝的流轉費外，還將為水漳村下屬經營主體圣水櫻桃專業合作社提供約1800萬元信托資金額度，用以支持其擴大生產、改善經營，促進其實現全面盈利。待其實現盈利后，按照合同約定比例，向信托公司定期支付超額收益，超額收益按照1:3:6的比例向信托公司、土地股份合作社和農民股東分配。此外，北京信托特別與北京華聯集團合作，將圣水櫻桃合作社的農產品直接對接華聯集團旗下的超市，以保證圣水櫻桃合作社農產品銷售渠道暢通。
水漳村土地信托的基本特點有以下幾個：
一是守住了四條底線
即水漳村在推動土地流轉過程中，堅持土地的集體所有制不變、堅持土地的用途不變、堅持保障農民土地權益、堅持土地流轉和經營利用依法合規，守住了基本的底線。
二是通過土地股份合作的方式盤活土地資源
即由農民自愿組建土地股份合作社將土地承包經營權集中起來，由土地股份合作社作為委托人，將土地集中委托給專業信托公司。
三是委托專業的信托公司開展土地市場化運作
即由信托公司憑借市場化經營運作和資源配置能力，以及在風險控制方面的優勢，對所委托的土地進行市場化運作，并承擔相應的風險。
四是由農民專業合作社負責生產經營
即由當地農民自發成立的農民專業合作社—圣水櫻桃專業合作社作為土地的接轉方，負責具體經營。
五是農擔公司負責擔保
本次土地信托所配套的1800萬元資金信托采用市場化的方式，由市農擔公司出面為資金信托擔保，避免增加鄉鎮政府的債務擔保負擔。
六是是收益分配科學規范
合作社土地經營收益扣除生產成本后，分為三大部分，一是需每年固定支付土地流轉費約170萬元，二是按照信托合同約定定期支付信托資金利息，三是除此之外的凈利潤按照1:3:6的比例在信托公司、土地股份合作社和圣水櫻桃合作社之間分配。
三、意義：新的模式、新的路徑、新的思路
此次土地信托作為北京市首單土地信托，首次把土地信托這種新的土地流轉模式引入京郊大地，豐富了首都土地流轉和經營的方式和途徑，具有突出的意義：
1、為盤活農村土地資源探索一種新的模式
土地信托流轉作為一種新的土地流轉模式，通過土地股份制改革理清內部產權關系，借助信托機制實現了農村土地所有權、承包權、經營權以及收益權的分離，全面放活了經營權，同時依托信托公司的專業優勢，開展更加高效的市場運作、有效應對風險、維護農民權益，有助于更加有效地盤活農村土地資源。
2、為農業經營提供新的融資渠道
過去農業經營要進行融資，要么通過農信以及銀行的小額貸款，要么通過農業擔保抵押公司，要么就走農民互助金融或者民間借貸，這些渠道要么對于擔保物以及經營者本人的要求非常苛刻，要么資金量有限或者風險很大。引入土地信托模式后，借助信托公司平臺，可以為相應的農業項目對接資本市場進行融資，從而為農業經營提供了新的融資渠道選擇。
3、為維護和實現農民土地權益提供了新的方式
土地信托以建立委托代理法律關系為核心，作為被委托方的信托公司有義務全力維護作為委托人的農民的土地權益。借助信托公司在開展市場運作、風險防范、信息獲取乃至法律維權等方面的能力優勢，有助于更好地維護和實現農民的土地權益。
4、為城鄉資源要素市場對接提供新的途徑
基于二元體制束縛，當前城鄉要素市場的對接還不是很順暢，土地信托模式借助信托公司這個中間人，一方面利用信托機制將土地經營權有效組織起來；另一方面依托信托公司作為金融機構的優勢，實現農村土地資源與城市資金、銷售渠道、管理、技術、信息、服務等要素的對接，實現了城鄉要素市場的有效聯通。
5、為農村金融創新提供了新的思路
當前農村金融的主導形式依然是農村小額信貸、擔保抵押等傳統內容，不僅服務面窄，而且還面臨傳統商業金融與農村制度現實的嚴重沖突。土地信托利用相對靈活的信托機制，通過建立委托代理結構、實現土地“三權分離”的方式，將金融體制機制創新與農村土地制度現實很好地結合起來，為開展相關創新工作提供了新的思路。
四、回應質疑：用事實說話
隨著近一段時間以來土地信托在各地的實踐，社會上一些人基于對信托的誤解，紛紛對土地信托提出質疑和擔心，認為這樣會導致社會資本盤剝農民、土地變性、違規建設以及農民利益被侵害等問題，此次水漳土地信托的實施，有效防止了上述問題的出現，做到了土地不變性、不改變用途的同時充分維護和實現了農民的利益，用事實回應了上述質疑：
一是合作社得到了急需的發展資金等要素資源，土地資源被有效盤活
通過開展土地信托，水漳村圣水櫻桃合作社得到了1800萬元的資金，可以用于開展其急需的苗木和技術引進、設施更新、市場營銷等，從而突破了資金瓶頸，有望順利步入發展正軌。以合作社發展步入正軌為契機，水漳村土地經營狀況轉好，同時借助信托公司的優勢，實現了水漳村1680畝土地與城市資本要素市場的有效對接，其土地資源的市場價值得以有效發現。
二是土地始終在農民手中，并且所有土地都用來發展農業
在信托模式下，雖然經過了土地經營權的一系列流轉，但可以肯定的是，所有流轉的土地其集體所有的性質始終沒有改變，水漳村農民依然掌握上述土地的所有權。土地信托合同到期后，信托公司有義務將所有土地返還給土地股份合作社。此外，水漳村土地信托在合同議定階段就明確強調土地的農業用途不得改變，這也體現在信托合同中。從實踐情況看，水漳村所有1680畝信托土地全部用來發展現代農業，沒有進行任何一項違規建設，更沒有進行小產權房建設的計劃。
三是農民擁有絕對的主導地位，成為最大受益主體
由當地農民自發成立的土地股份合作社和農民專業合作社分別作為土地的委托方和經營方，使農民在產權流轉、土地經營、收益分配等全過程擁有充分的話語權，確保農民成為絕對的權力主體和最大的受益主體。從分配方案看，農民除獲得每畝1000元的流轉費外，還將獲得土地經營上繳浮動收益的60%作為分紅，而土地股份合作社也將獲得30%的上繳浮動收益，這部分收益未來也主要向村民進行分紅。此外，參加專業合作社的農戶還可以獲得工資收入和合作社分紅。農民成為名符其實的最大受益者。
四是風險的承擔主體是信托公司
按照信托制度和水漳信托合同，信托公司對于農民的土地收益有剛性兌付的義務，并且對于因其原因造成的損失有賠償的義務，即如果圣水櫻桃合作社無法按合同支付土地流轉費，則信托公司有義務代其向農民墊付土地流轉費，而如果由于信托公司原因造成土地財產損失，信托公司還要以自己的財產向農民賠償。實際上，信托公司成為了整個土地經營過程中的風險承擔主體。
五是市場要素的主流向是從城市到農村
從市場要素的流向來看，水漳土地信托改變了傳統城市資本投資農村土地經營中“造血少，抽血多”的不合理現象，由信托公司依托金融市場對接城市要素市場，將城市中的資金、技術、管理、服務、信息乃至人員等要素引入到水漳村村的土地經營過程中，促進了當地的農地經營和農業現代化，帶動了全村整體發展和農民增收致富。從整體看，城市是市場要素的流出方，而農村顯然是市場要素的流入方。
五、啟示：土地信托到底解決了哪些實際問題
通過開展土地信托，可以解決當前農村土地流轉和經營過程中的很多實際問題：
一是解決了土地流轉中兼顧效率與公平的問題
以前農地流轉要么由農民分散流轉，要么由村集體或者政府主導集中流轉。前者往往導致流轉效率低、經營風險大，且農民無法充分維護自己的權利；而后者雖然提高土地流轉效率、降低經營風險，卻往往無法充分尊重農民的意愿。通過引入信托公司這個中間人，利用市場的方式集中流轉土地，既解決了農民談判能力不足的問題，又避免了政府、集體集中流轉對農民權益的侵害，用市場的方式很好地解決了效率與公平的矛盾。
二是解決了土地流轉和經營過程中的風險問題
信托的一大優勢就是擅長風險管理，一方面，信托公司憑借在風險管控方面的成熟機制，實現對市場風險的有效度量、有效評估、有效應對和有效防范，最大限度地降低了土地流轉和經營的風險。另一方面，根據信托制度對于委托人財產保護的機制，信托公司對于農民的土地收益有剛性兌付的義務，并且對于因其原因造成的損失有賠償的義務，即如果圣水櫻桃合作社無法按合同支付土地流轉費，則信托公司有義務代其向農民墊付土地流轉費，而如果由于信托公司原因造成土地財產損失，信托公司還要以自己的財產向農民賠償，這種機制可以進一步降低土地流轉和經營中的風險。
三是農民主導土地經營，回答了誰來種地的問題
水漳村土地信托流轉采用了“雙合作社”模式，即由土地股份合作社進行農地承包經營權的組織和集中流轉，而由農民組建的專業合作社作為土地接轉方。這種模式不同于過去向大企業和社會資本流轉的模式，確保了農民在土地經營和農業生產過程中的主導權，進而保證了農民在土地收益分配過程中的主導權，不僅避免了大企業、社會資本對農民利益的盤剝，還為農民就業增收提供了途徑，確保了“農民土地農民種”，很好地回答了“誰來種地”的問題。
四是解決了農業現代化的資金瓶頸問題
作為土地經營主體的圣水櫻桃專業合作社當前正處于發展的瓶頸期，需要進行包括經營管理和基礎設施等在內的全面的軟硬件升級，而其面臨的最大障礙就是資金不足。有鑒于此，水漳村土地信托流轉除了土地信托之外，還專門針對接轉方的土地經營設立了一個資金信托，為圣水櫻桃專業合作社提供1800萬元資金，用以支持其擴大生產、完善設施、改善經營管理，從而解決了其升級轉型的資金瓶頸問題，使其能夠順利實現企業蛻變，走向發展的正軌。
五是推動農地流轉的同時確保了土地承包關系的穩定
中央近期針對農地流轉提出“落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權”，同時強調保障農民的收益權。土地信托流轉通過組建土地股份合作社理清內部產權，并借助信托權能分離機制，實現了土地的集體所有權、農民承包權和收益權與企業經營權的分離，在確保土地集體所有制不變，承包關系不變并且保障農民收益權的前提下，將土地經營權的市場權力完全放活。在推動農村入市，充分發掘土地經營權市場價值的同時，確保了農村土地產權關系的穩定，有效維護了基本經營制度。
六是用市場的方式落實土地利用規劃，解決了農地農用的問題
信托具有突出的規范性優勢，在信托實施過程中，信托公司不僅要遵守信托文件約定的各項職責義務，還必須遵循信托法律規定的信托公司的各項職責與義務，這不僅有利于利用外部機制監管信托公司的運作，也有利于通過信托機制帶動提高土地經營的規范性。借助金融監督機制確保農地利用依法合規，確保農地農用，可以有效防止當前土地流轉后的“非農化”和“非糧化”傾向。從水漳村的實踐情況看，所有的流轉土地都被用于發展現代農業及其相關產業，并沒有開展非農經營，更沒有進行房地產開發。
七是建立科學的利益分配機制，解決了市場化過程中農民利益最大化的問題
水漳村模式通過科學設計土地信托收益分配機制，確保了農民成為最大受益者。按照本次土地信托方案，水漳村村民可以從土地流轉經營中獲得兩筆收入，一是每畝1000元的土地流轉費，二是土地經營的超額收益；而作為土地接轉方的圣水櫻桃專業合作社，其社員除了獲得上述兩筆收入外，還可以獲得合作社工資收入。相對而言，信托公司只獲得較少的管理服務費，而村委會、政府則不獲得收益，農民實實在在地成為整個土地信托流轉過程中的最大受益者。
通過土地信托的開展，在確保土地不變性和農地農用的前提下，不僅使水漳村圣水櫻桃合作社得到了急需的企業發展資金，也帶動了農民增收、村集體經濟發展，降低了土地經營的風險，盤活了土地資源，同時還確保了農民在土地經營中的主導權，充分維護了農民的權益。
