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2025年08月24日
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《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》3月1日開(kāi)始實(shí)施。面對(duì)同一個(gè)《暫行條例》，人們的反應(yīng)大不相同：有人擔(dān)心后續(xù)可能的房產(chǎn)稅；有人顧慮如果“以人查房”惹出不必要的麻煩；因各種原因手握多套房子的“土豪”們，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌急于拋售變現(xiàn)；最焦慮的還有丈母娘們，房子登記在誰(shuí)名下才最靠譜……
盡管不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。但對(duì)3月1日開(kāi)始實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，大多數(shù)人最關(guān)心的還是房產(chǎn)。
此前，江蘇徐州、四川瀘州等地已發(fā)出第一張不動(dòng)產(chǎn)登記證書。西安，作為首批試點(diǎn)城市之一，西安市國(guó)土資源局明確表示，認(rèn)真籌備不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作。
但其實(shí)，面對(duì)同一個(gè)《暫行條例》，每一個(gè)人的反應(yīng)卻大不相同：有人擔(dān)心后續(xù)可能的房產(chǎn)稅；有人顧慮如果“以人查房”惹出不必要的麻煩；因各種原因手握多套房子的“土豪”們，則擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌急于拋售變現(xiàn)；最焦慮的還有丈母娘們，房子到底應(yīng)該登記在誰(shuí)的名下，才最靠譜……
二手房拋售“能賣就賣，關(guān)鍵要快”
進(jìn)入3月，此前一直半死不活的國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)驟然“回暖”。
3月13日，西安。高樓林立的雁南五路上，不足千米的距離就盤踞了五六家二手房交易門店。透過(guò)玻璃門，能清楚看到內(nèi)部人頭攢動(dòng)的熱鬧景象。各門店還在自家門口醒目位置擺出“招聘房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)英才”的招牌。
“去年以來(lái)，明顯感到人手不夠用！”二手房老板肖先生一邊和記者說(shuō)話一邊收拾桌上的資料。幾分鐘前，他剛剛親自給一對(duì)上門的小兩口介紹過(guò)幾處物美價(jià)廉的“優(yōu)質(zhì)”房源。
華商報(bào)記者對(duì)近日西安的二手房交易市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施前后，二手房交易市場(chǎng)的“房源”幾乎出現(xiàn)一度“井噴”。而讓中介和購(gòu)房者竊喜的是，去年年底每平方米7000元的房子，春節(jié)后已經(jīng)降到6000元。
賣房子的，有人連房號(hào)都記不住
官員拋房的故事此前一直在“江湖”流傳。而這種傳說(shuō)在2014年變得尤為清晰和現(xiàn)實(shí)。
在曲江多年從事二手房交易的袁女士說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記正式實(shí)施后，她交往多年的一位公務(wù)員朋友有點(diǎn)焦慮。“他在曲江有一套大房子，閑置多年，這次怕被登記發(fā)現(xiàn)”。
雁南五路上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小黃去年的業(yè)績(jī)很好。她注意到，拋售閑置房屋大都集中在2013年年底至2015年年初，也就是《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》頒布實(shí)施前，僅他們門店去年共銷售房屋20多套，盡管不能完全確認(rèn)房主真實(shí)身份，但從對(duì)方對(duì)交易隱蔽性要求和急于出手不難推斷。
28歲的小黃去年賣出了曲江一套復(fù)式別墅，房主是一位官員，最早買房100多萬(wàn)，裝修花了100多萬(wàn)，最后成交價(jià)350多萬(wàn)，來(lái)來(lái)回回辦理各種委托手續(xù)的一直是這位領(lǐng)導(dǎo)的司機(jī)。她只在最后簽字時(shí)才見(jiàn)到這位房主，年齡大約50歲左右，簽完字就走。
還有一套位于曲江翠竹園的房子，150多平方米，閑置。對(duì)方一直都是電話聯(lián)系，直接給出最低價(jià)——每平方米6800元，“能賣就賣，關(guān)鍵要快，價(jià)格好商量”。
采訪中，小黃不斷接到委托賣房業(yè)主的咨詢電話。“剛才，有個(gè)客戶咨詢此路段的房?jī)r(jià)，房子200多平方米，可這位連自己的房號(hào)都記不住”。
這條路上另一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人小董也有這樣的客戶，賣房人也是一位官員，房子位于曲江翠竹園，150多平方米，南北通透，另外，贈(zèng)送20萬(wàn)的車庫(kù)，總價(jià)110萬(wàn)，還可以再優(yōu)惠，就是要盡快賣出房子，明確表示怕被“登記”。去年年底，此人就來(lái)委托賣此房，當(dāng)時(shí)要價(jià)很高，剛一過(guò)完年就直接來(lái)到門店，大跳水直降房?jī)r(jià)40萬(wàn)，外加送車位。
房產(chǎn)不申報(bào)，可能惹出大麻煩
本土地產(chǎn)商趙先生多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。他直言：“現(xiàn)在最著急的是，那些掌握實(shí)權(quán)、接受開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送房屋的官員們。”
“這種現(xiàn)象很普遍的，辦證拿地跑各種關(guān)系，送錢不如送房子經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，尤其位置好的樓盤，辦事的人更喜歡接受。”趙先生說(shuō)：“每一個(gè)開(kāi)發(fā)商，都多多少少會(huì)存在這樣的問(wèn)題。”面對(duì)記者追問(wèn)，他說(shuō)：“這個(gè)問(wèn)題只能談到這里，你懂得。”
去年，檢察機(jī)關(guān)查處一起國(guó)土部門官員受賄案，趙先生還配合過(guò)檢察院的調(diào)查，據(jù)他所知好多開(kāi)發(fā)商都被核查過(guò)，此事當(dāng)時(shí)在圈內(nèi)曾引起不小轟動(dòng)。
近日，扶風(fēng)縣11名擬提拔干部被組織提醒談話，并被要求對(duì)個(gè)人房產(chǎn)情況做出書面說(shuō)明，原因是他們的申報(bào)情況與核查不符。
該縣此前要求39名科級(jí)干部申報(bào)家庭財(cái)產(chǎn)，包括儲(chǔ)蓄、車輛房產(chǎn)、證券股票等，經(jīng)過(guò)申報(bào)登記、聯(lián)合核查、會(huì)議分析等環(huán)節(jié)，查實(shí)上述11人申報(bào)信息與組織調(diào)查不一致。
產(chǎn)生原因主要是，這11人房產(chǎn)大多轉(zhuǎn)讓未銷戶，也就是說(shuō)其原先名下的房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)手，但未及時(shí)更名過(guò)戶。
這則新聞在當(dāng)?shù)毓珓?wù)員隊(duì)伍里炸開(kāi)了鍋。當(dāng)?shù)毓珓?wù)員劉先生說(shuō)，如果以后都這么嚴(yán)格審核的話，房產(chǎn)登記就得小心了，不登記不申報(bào)，提拔可能受影響，“甚至還可能惹出更大麻煩”。
一位不愿透露姓名的官員說(shuō)，春節(jié)前他們單位打算提拔幾名副處級(jí)干部，組織部門送來(lái)申報(bào)表后沒(méi)有認(rèn)真講解如何填報(bào)，大家都按照各自記憶填寫完畢，等交到組織部門審核后，幾名干部漏報(bào)了幾筆小額存款和股票而被暫緩提拔。
對(duì)一二線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)影響有限
對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一兩年日子確實(shí)不好過(guò)，至少可以明顯感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不可能有“暴利”了。
“開(kāi)盤2年了，才賣了400套房子，還剩余800多套，不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施后，客戶很多都持幣觀望，3月來(lái)銷量慘淡……”面對(duì)華商報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商馬先生坦言，最近他的壓力比較大，他的樓盤在郊區(qū)，前期資金壓力就緊張，面對(duì)眼下如此不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，合伙人都要提前撤資。馬先生介紹，眼看3月過(guò)了大半，一季度才售出4套房子，都是100平方米以下的小戶型，還是附近村民為子女購(gòu)置的婚房，“整個(gè)市場(chǎng)基本上不動(dòng)，資金壓力太大了”。
“我自己名下共有6套房子，春節(jié)前已經(jīng)賣出2套，現(xiàn)在還剩余4套，位置都在城中心繁華路段，缺點(diǎn)是小區(qū)綠化不太多，快10年的房齡，面積100平方米至150平方米，簡(jiǎn)單裝修過(guò)，一直想出售，但是來(lái)看的人多，下手買的人少。”馬先生直言不諱地說(shuō)。“去年上半年，我在曲江購(gòu)置了三層復(fù)式別墅，近300平方米，總價(jià)500多萬(wàn)，單價(jià)2萬(wàn)多，可現(xiàn)在價(jià)格直降到1萬(wàn)多，很后悔，這次投資算失敗了，加之已經(jīng)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記了，將來(lái)被征稅是必然的，不管是登記在兒子或自己名下，將來(lái)都是麻煩事”。
至于不動(dòng)產(chǎn)登記，馬先生認(rèn)為“影響不大”，因?yàn)槟壳皼](méi)有實(shí)施細(xì)則，“對(duì)房產(chǎn)多的人可能有威懾作用，國(guó)家可能征收房產(chǎn)稅什么的。”他承認(rèn)房子暫時(shí)不好賣了，但并不能說(shuō)明什么問(wèn)題，“不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)一二線城市來(lái)說(shuō)，影響并不大，因?yàn)榇蠹叶纪蟪鞘袛D，有剛需支撐，更何況西安房?jī)r(jià)在全國(guó)同類城市來(lái)說(shuō)并不高。地級(jí)市、縣城等三四線城鎮(zhèn)可能影響大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，這些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了。”
登不登記，對(duì)普通家庭影響不大
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，很多普通人卻顯得無(wú)所謂。
“什么不動(dòng)產(chǎn)登記不登記的，我們都不知道，學(xué)校比較封閉，沒(méi)人關(guān)心這個(gè)。”面對(duì)華商報(bào)記者的提問(wèn)，西安未央?yún)^(qū)一中學(xué)的劉老師這樣回答。
劉老師說(shuō)，這事情同事都沒(méi)人說(shuō)起，好像都不關(guān)心。他有2套房子，第一套是單位2004年分配的廠區(qū)房，60多平方米，有房產(chǎn)證，目前出租，每月租金1500元。
2010年又購(gòu)買了第二套住房，80多平方米，銀行按揭的，第一套房子租金剛好夠交房貸，沒(méi)什么經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
同樣是教師的高校郭老師也認(rèn)為，登不登記對(duì)普通家庭意義不大，目前他只有一套房子，2008年入住的，120平方米，是購(gòu)買學(xué)校的房子，沒(méi)有房產(chǎn)證，“就是想去登記，國(guó)家也不會(huì)讓你登記的”。他認(rèn)為，登記對(duì)國(guó)家意義重大，從定量角度上可以摸清全國(guó)房地產(chǎn)家底，從宏觀上對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)有指導(dǎo)和干預(yù)作用。
“中國(guó)房子功能有點(diǎn)異化了，扭曲了其居住功能，完全成了財(cái)富的象征，人們瘋狂地購(gòu)買房子，有能力沒(méi)能力的都在囤房，身邊這種事例太多了。”郭老師說(shuō)：“有多套房子人感覺(jué)心里踏實(shí)，就以為占有了財(cái)富，造成欲望的惡意膨脹，這次不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)該對(duì)這種腐敗行為會(huì)有一定的遏制作用”。
無(wú)房戶“觀望”，等待房?jī)r(jià)回落
采訪中華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這次不動(dòng)產(chǎn)登記影響最大的似乎是“無(wú)房”群體。
“不知道不動(dòng)產(chǎn)條例實(shí)施后，能否促使房?jī)r(jià)下降？我想買房不知道該不該買，幾時(shí)出手比較合適些？”最近何女士有點(diǎn)糾結(jié)。何女士剛剛來(lái)西安工作，目前暫時(shí)在郊區(qū)租住2居室房子，月租1500元，年租金近2萬(wàn)多，她感覺(jué)不劃算，打算買套房子。但買新房還是二手房讓她很糾結(jié)：新房大都在建設(shè)中，交房還需要一兩年；二手房可直接入住，但是房屋使用年限少了幾年。
盡管很多人在觀望，但市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施的反應(yīng)還有待觀察。西安美城房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司首席市場(chǎng)分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為，隨著反腐力度不斷加強(qiáng)，西安市場(chǎng)局部拋盤有一定量的增加，集中在2014年，西安南郊別墅、洋房?jī)r(jià)格降一半，高層降幅30%至40%。但目前西安二手房市場(chǎng)并無(wú)明顯拋售現(xiàn)象，只是個(gè)別項(xiàng)目受民間借貸或個(gè)人原因等因素影響出現(xiàn)拋售，但只屬于短期波動(dòng)行為。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)西安區(qū)域總經(jīng)理邵濤表示，現(xiàn)在低價(jià)掛牌的二手房，有相當(dāng)一部分是政府、企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)的樓盤，他們大多名下已有房產(chǎn)，受不動(dòng)產(chǎn)登記的影響，急于轉(zhuǎn)手。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，西安城七區(qū)二手房掛牌量總量39萬(wàn)套，比去年12月上漲60.39%。高先生也在糾結(jié)，他準(zhǔn)備明年結(jié)婚，最近一直在尋找合適房源，最后還是決定購(gòu)置二手房。他瞅準(zhǔn)的是急需拋售的房源，價(jià)格是最大的優(yōu)勢(shì)，最后決定購(gòu)買南三環(huán)邊上的曲江某處100平方米的房子，贈(zèng)送車位，總價(jià)60萬(wàn)，他很滿意。他覺(jué)得，不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施，短期來(lái)說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，但肯定是有影響的，至于影響有多大，他也不知道。
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國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記用來(lái)干什么
據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道的《國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記：模式各異 旨在規(guī)范》一文中列舉了美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的做法。
德國(guó)
實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史由來(lái)已久，不動(dòng)產(chǎn)登記制度保證了100多年來(lái)德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)有序運(yùn)行和透明規(guī)范。不動(dòng)產(chǎn)登記是由德國(guó)民法典規(guī)定的，不動(dòng)產(chǎn)登記由地方法院的不動(dòng)產(chǎn)登記局掌管，專司不動(dòng)產(chǎn)登記。
在德國(guó)，房產(chǎn)登記制度在很大程度上是公開(kāi)的，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息可以在不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行查詢。這種公開(kāi)透明的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，一方面配合著德國(guó)的稅收政策，對(duì)房?jī)r(jià)起到了調(diào)節(jié)作用。另一方面，也能防止官員腐敗問(wèn)題的滋生。德國(guó)前總統(tǒng)武爾夫就是因?yàn)楸幻襟w發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購(gòu)房抵押貸款后，不得不于2012年2月17日宣布辭職。而在這一過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度給調(diào)查取證帶來(lái)了方便。
美國(guó)
在美國(guó)，無(wú)論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租及房地產(chǎn)證券化等，都有一個(gè)前提，就是產(chǎn)權(quán)清楚。房地產(chǎn)登記是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度，多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。
英國(guó)
英國(guó)也是較早建立明確土地權(quán)屬關(guān)系制度的國(guó)家。英國(guó)土地登記局的資料顯示，英國(guó)于1535年進(jìn)行了最早的自愿土地登記，隨后建立了早期的權(quán)利契據(jù)制度。直至1990年底，英國(guó)開(kāi)始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實(shí)施強(qiáng)制土地登記制度，早期的土地制度才得以終止。
