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2025年08月25日
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當今國家經濟的競爭是指上就是幾個核心城市群的競爭，這種區域發展規劃的密集出臺勢必對我國未來城市的經濟發展格局產生深遠影響，對房地產市場的影響也非常深遠。
根據城市工業化和城市化階段，我們將國內城市分為三類：第一類上海、北京、廣州和深圳：經濟發達，城市化率在80%以上；第二類以天津、杭州、南京、蘇州、佛山和東莞為代表，經濟也達到較高水平，城市化率70%左右；第三類濟南、鄭州、合肥、武漢、長沙和西安，經濟水平有較大上升空間，以第二產業發展為主導，城市化率60%左右。
本文將據此，對這三類城市房地產市場分別作前瞻性分析。
一類城市
未來房地產發展重點：城市副中心、休閑地產、舊城改造 城市副中心
根據各城市2020城市空間發展規劃，一類城市未來發展呈現高度一致的特征，將發展成為主中心--多個副中心的發展格局。主中心重在服務功能的提升，重點發展生產性服務業，人口向外疏導。外圍副中心/新城產業發展、居住、服務等綜合服務功能齊頭并進，改變目前功能單一的局面，未來將發展成為具有綜合服務職能、相對獨立、功能完善的副中心。
在這樣的規劃思想指導下，外圍區域配套不完善、居住不方便的制約將得到有效改善，外圍郊區置業的趨勢進一步加強。
休閑地產
根據城市化發展的一般規律來看，當城市化率超過80%以后，以往那種快速發展的階段將結束，隨之城市化速度會大幅下降，進入到平緩發展階段，城市的發展模式面臨轉型。自從上世界經濟學家凡勃倫提出有閑階層以后，歐美發達國家在60、70年代先后進入了休閑時代。目前發達國家人均GDP普遍提升到3~4萬美元的水平,居民可支配休閑時間占比也上升全年41%左右。其中美國的休閑時代發展態勢在發達國家中尤為引人注目 ：有1/3的時間用于休閑娛樂,有1/3的收入用于休閑娛樂,有1/3的土地面積用于休閑娛樂。可見當前發達國家的休閑產業在國民經濟中舉足輕重的地位。
由于我國休閑產業剛剛起步，有關這個產業定義和相關統計沒有明確。在此從一些反應城市或國家富裕程度的主要指標來看，一類城市都已經接近或者部分達到發達經濟水平，邁向進入休閑社會的門檻。在房地產領域，與休閑相結合的重要表現之一就是旅游度假地產的升溫。
當前國內旅游度假地產以度假村、酒店公寓、產權酒店、國家休閑度假中心和主題城市旅游地產等形式居多，城市度假村（city resort)是目前國內欠缺的度假村類型。現代人渴望放假卻不想離開城市，City Resort 應運而生。這類城市綠洲酒店一般開在大都市邊緣，擁有稀缺景觀資源地帶，避開了城市的喧鬧，設計感和度假村一樣讓人身心放輕松。
一類城市富裕程度相關衡量指標
舊城改造
舊城改造為市中心騰出大片土地，部分可做住宅開發。此類項目多以高端、精品發展。一類城市下階段都將進行大規模舊城改造，改造騰出大片土地發展寫字樓、商業、住宅地產。鑒于這類土地寸土寸金的特性，高端化、特色化、精品化是此類改造項目的發展路線。
二類城市
未來房地產發展重點：城區擴容、城市副中心
二類城市向中心集聚和外圍擴散兩種作用都較強，兩個區域房地產都有較大空間發展。
城區擴容
二類城市下階段空間發展，一方面中心城區擴容的態勢十分明顯，在現有主城區的相鄰部分劃出新的區域作為新的中心或者中心城區的擴容部分。可以說下階段中心城區集聚的態勢將繼續。另一方面外圍組團的功能也逐步完善，像綜合性城區演變。二類城市聚集和擴散兩股力量在未來規劃期內都是很強的作用力。這也在很大程度上決定了房地產市場的未來格局。
從房地產現狀來看，二類城市外圍置業已經具備了一定規模，未來這種趨勢將進一步加強。中心城區（新中心或者擴容區域）價值將大幅提升，同樣也是未來房地產發展的重點。
二類城市多為三大都市圈的區域性中心城市，也是未來跨城市置業的首要受益者。
二類代表城市2020城市發展規劃
三類城市
未來房地產發展重點：城區擴容
城市中心城區集聚作用仍占主導力量，中心區前景看好。外圍有產業支撐，具備長期投資價值。
從代表城市發展規劃來看，下一階段三類城市仍舊是加強中心城區的建設，提升中心實力為主導。這點與二類城市非常相似，主中心會發展擴容。但外圍組團依舊著重產業發展，功能相對單一。
房地產現狀來看，三類城市外圍置業剛剛興起，規模尚小。規劃和現狀結合起來看，三類城市仍舊是中心城區集聚作用仍占主導力量，前景看好。外圍有產業支撐，中短期內難成大的規模，但具備長期投資價值。
