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2025年08月18日
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今年以來，深圳多家房產(chǎn)中介公司“一把手”公開通過媒體“喊話”，督促開發(fā)商盡快支付代理中介費(fèi)，甚至出現(xiàn)了300多名中介公司銷售代理人員圍堵開發(fā)商討要傭金的場面，給陷入“冰點(diǎn)”的房地產(chǎn)市場增添了幾分火藥味。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“開發(fā)商拖欠中介傭金”現(xiàn)象的加劇緣于當(dāng)前樓市成交低迷導(dǎo)致房企資金鏈趨緊，地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)上升。受益于三季度以來樓市調(diào)控政策陸續(xù)放松，房企需積極跑量。
中介“討薪”愈演愈烈
今年７月底，深圳家家順房地產(chǎn)交易有限公司300多名中介銷售代理人員到位于深圳寶安區(qū)世紀(jì)大廈的龍光地產(chǎn)總部討要被拖欠傭金。家家順方面稱，其代理的龍光地產(chǎn)項(xiàng)目銷售已近尾聲，但龍光地產(chǎn)方面“故意”拖欠550萬元傭金。龍光地產(chǎn)方面則回應(yīng)，“暫停支付”源于家家順部分銷售代理人員違規(guī)、違法操作騙取傭金。后雙方協(xié)商達(dá)成和解協(xié)議。
實(shí)際上，在此輪樓市下行行情下，開發(fā)商拖欠傭金已是“常事”。記者從多家中介公司了解到，此輪開發(fā)商拖欠傭金問題較以往樓市低迷年份更加嚴(yán)重。
今年6月，中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智在媒體溝通會上公開聲討開發(fā)商拖欠傭金現(xiàn)象。李耀智稱，開發(fā)商拖欠中原集團(tuán)的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發(fā)商也拖欠過傭金，但規(guī)模沒有現(xiàn)在大”。
李耀智說，房企如果資金鏈緊繃，就會從合作伙伴中縮緊放款資金，一環(huán)扣一環(huán)，施工單位、廣告公司、代理商等上下游都面臨著被欠錢的問題。
市場低迷回款困難
受訪專家認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)整體下行的背景下，成交不暢導(dǎo)致房企回款慢，資金鏈緊張是造成傭金拖欠的最主要原因。“開發(fā)商往往會以銀行沒有發(fā)放個(gè)人房貸或者財(cái)務(wù)原因?yàn)橛赏锨穫蚪??！?/p>
當(dāng)前，樓市成交持續(xù)低迷。以深圳為例，從2014年1月至8月，深圳新建商品住房成交套數(shù)和面積分別約為2萬套和193萬平方米，與去年同期相比分別下降37%和36%。同時(shí)，深圳8月的成交套數(shù)和面積分別下降26.92%、21.75%。
從全國范圍來看，成交量也不容樂觀。據(jù)申銀萬國9月發(fā)布的最新研報(bào)，機(jī)構(gòu)跟蹤的48個(gè)大城市年初至今的一手房成交套數(shù)累計(jì)同比下降13.2%，18個(gè)大城市二手房成交套數(shù)同比下降37.7%。
成交下跌，使得眾多開發(fā)商上半年銷售目標(biāo)完成率未能超過50%，從而導(dǎo)致存貨繼續(xù)攀升，庫存去化周期進(jìn)一步延長。
出貨受阻促使開發(fā)商資金趨緊。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)68987億元，同比僅增長3.2%，而去年同期增速為31.5%。
地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)上升
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房企當(dāng)前面臨的資金鏈壓力與樓市走向密切相關(guān)。
根據(jù)上市房企中報(bào)，2014年中期上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率為75.89%，較去年同期上升1.22個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債水平繼續(xù)小幅提升。行業(yè)整體負(fù)債占?xì)w屬母公司股東權(quán)益達(dá)3.87倍。這均顯示行業(yè)仍處于加大借貸，提升杠桿的狀態(tài)。
國際物業(yè)顧問世邦魏理仕6月13日也在研究報(bào)告中發(fā)出警告稱，在影子銀行持續(xù)調(diào)控的背景下，不少房地產(chǎn)企業(yè)均通過預(yù)售來作為主要的集資兌付手段，而目前樓市成交急速下行，中國地產(chǎn)界可能出現(xiàn)更多的違約個(gè)案。
平安證券研報(bào)顯示，2014年上半年末，Ａ股地產(chǎn)企業(yè)在手現(xiàn)金對一年內(nèi)到期的長短期債務(wù)的覆蓋比例為８４％，較一季度末下降5個(gè)百分點(diǎn)，僅高于2008年金融危機(jī)時(shí)資金最緊張的時(shí)刻，反映出在銷售放緩及信貸收緊的情況下，開發(fā)商資金壓力日益增加。
世聯(lián)行方面分析認(rèn)為，三季度以來政策放松的速度和力度高于預(yù)期，地方政府取消限購和采取財(cái)政貼息等刺激樓市需求的手段得到中央的默許，預(yù)計(jì)未來政策將朝更加市場化的方向發(fā)展。但因銀行“惜貸”情緒嚴(yán)重，且購房者上門指數(shù)仍處于低位，因此成交回升的度有限，房企仍需積極跑量。
