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2025年08月19日
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近期，上海部分樓盤(pán)開(kāi)始悄悄下調(diào)價(jià)格。連續(xù)數(shù)月銷(xiāo)售低迷，加之大量新盤(pán)密集上市，開(kāi)發(fā)商較為焦慮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市下行趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售低迷態(tài)勢(shì)將持續(xù)。上市房企面臨半年報(bào)業(yè)績(jī)壓力，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)松動(dòng)，降價(jià)樓盤(pán)由郊區(qū)擴(kuò)散至市區(qū)。
郊區(qū)樓盤(pán)發(fā)力促銷(xiāo)
日前，萬(wàn)科在上海的樓盤(pán)悄悄加入降價(jià)行列。位于浦東新區(qū)北蔡板塊的萬(wàn)科海上傳奇項(xiàng)目對(duì)即將加推的房源，對(duì)外報(bào)價(jià)從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米，每平方米直降近4000元。銷(xiāo)售人員介紹，此次推出27套新房源為105平方米的三居戶(hù)型，均價(jià)為37000元/平方米，包括4000元/平方米的精裝修，還有存5萬(wàn)元抵8萬(wàn)元的活動(dòng)。
對(duì)于萬(wàn)科海上傳奇為何突然降價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士表示，之前對(duì)外報(bào)價(jià)41000元/平方米有些虛高，遠(yuǎn)超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。萬(wàn)科上海公司要求該項(xiàng)目要沖刺2億元的銷(xiāo)售指標(biāo)，在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，如果按照之前的報(bào)價(jià)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售壓力非常大。
萬(wàn)科的舉動(dòng)通常被視為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)。除了萬(wàn)科，金地集團(tuán)在上海的項(xiàng)目也開(kāi)始降價(jià)。金地集團(tuán)位于上海松江的豪宅項(xiàng)目——金地佘山天境，該項(xiàng)目之前銷(xiāo)售均價(jià)在40000元/平方米左右，日前推出部分特價(jià)房源，八折銷(xiāo)售。這些特價(jià)房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，單價(jià)在31000元/平方米左右。金地佘山天境開(kāi)盤(pán)至今已有兩年半時(shí)間，但銷(xiāo)售緩慢，去化率尚不足四成，存在較大的庫(kù)存壓力。
佳兆業(yè)開(kāi)發(fā)的上海嘉定區(qū)佳兆業(yè)1號(hào)項(xiàng)目，價(jià)格也出現(xiàn)微調(diào)，該項(xiàng)目5月17日推出100多套新房源，均價(jià)約為21500元/平方米，與3月的23500元/平方米相比，下調(diào)了約2000元/平方米。5月中旬，融創(chuàng)綠城的綠城盛世濱江推出5萬(wàn)元/平方米起的特價(jià)房源，較前期價(jià)格出現(xiàn)20%的下調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海降價(jià)的樓盤(pán)還只是停留在零星打折的層面，且多數(shù)是郊區(qū)或是之前定價(jià)虛高的樓盤(pán)，主流產(chǎn)品的價(jià)格停止上漲，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)。但若銷(xiāo)售持續(xù)低迷，打折降價(jià)等情況將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)散。數(shù)據(jù)顯示，在5月前21天，上海新房市場(chǎng)成交量?jī)H有36.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.56%，同比下降34.86%。與高峰時(shí)100萬(wàn)平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。
6月或成降價(jià)窗口
二手房市場(chǎng)也陷入低迷。受新房銷(xiāo)售低迷影響，上海的二手住宅價(jià)格指數(shù)今年首次出現(xiàn)滯漲。21世紀(jì)房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場(chǎng)5月以來(lái)成交低迷，之前一些熱門(mén)郊區(qū)板塊的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大幅度下行，例如自貿(mào)區(qū)外高橋板塊、唐鎮(zhèn)板塊。上海二手房?jī)r(jià)格雖然出現(xiàn)滯漲，但市區(qū)內(nèi)環(huán)價(jià)格依舊比較堅(jiān)挺，從數(shù)據(jù)上看掛牌價(jià)格并未有太大變化，更多是成交時(shí)的議價(jià)變化。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部賀兆順表示，二手房最近賣(mài)不動(dòng)，部分去年漲幅過(guò)快的區(qū)域價(jià)格下調(diào)較大。整體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，部分急售的房東愿意降價(jià)都是個(gè)案，但還沒(méi)有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區(qū)，房東議價(jià)空間幅度不是很大。不過(guò)，郊區(qū)板塊如松江、閔行的部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了5%左右的下調(diào)。
在低迷市況下，開(kāi)發(fā)商急于推盤(pán)跑量。上海新房市場(chǎng)正在迎來(lái)一波供應(yīng)高峰，越來(lái)越多的企業(yè)希望盡快出貨，爭(zhēng)奪購(gòu)房者，以應(yīng)對(duì)尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天，上海就有14個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推。其中，綠地集團(tuán)有4個(gè)項(xiàng)目周末集中出貨，分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季、綠地海域觀園以及綠地新瑅香公館。這4個(gè)項(xiàng)目主要針對(duì)剛需人群，采用不同程度的促銷(xiāo)手段。
“如果5、6月份的銷(xiāo)售情況不佳，一些項(xiàng)目折扣的力度會(huì)加大。”業(yè)內(nèi)人士表示，雖然之前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)意愿不強(qiáng)，多數(shù)仍在觀望，但這會(huì)隨著業(yè)績(jī)壓力增大而發(fā)生變化。尤其是一些上市房企上半年銷(xiāo)售不佳，正面臨半年報(bào)的壓力，6月或出現(xiàn)集中降價(jià)窗口。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企能否降價(jià)到位，不僅是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解房企庫(kù)存壓力的關(guān)鍵。為盡快回籠資金，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多房企以?xún)r(jià)換量。二手房市場(chǎng)將會(huì)與新房市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
