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2025年08月23日
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樓市最近似乎有點(diǎn)冷。財(cái)政部12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)部分稅收增速下降，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也表明，4月份35個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到5年來(lái)的新高。而開發(fā)商降價(jià)換量的策略也收效不大，向來(lái)是樓市旺季的5月小黃金周，全國(guó)樓市成交量縮水。
價(jià)格有漲有跌，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常規(guī)律。但是，一些城市的“救市傳言”也引起了關(guān)注。比如，放寬在中心城區(qū)限購(gòu)范圍，購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)保，新區(qū)購(gòu)房享受“例外”的優(yōu)惠……這都被解讀為“救市之舉”。事實(shí)上，這些傳言不少都被證實(shí)為誤傳，更多還是反映了市場(chǎng)與購(gòu)房者關(guān)切的情緒。
那么，應(yīng)當(dāng)如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整？樓市調(diào)控是否又站到了新的十字路口？
從歷史趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的一幕很難重演。一方面，曾經(jīng)的部分城市的房?jī)r(jià)虛高，一定程度上是流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果，如今宏觀經(jīng)濟(jì)仍在合理區(qū)間，貨幣政策保持定力，加之簡(jiǎn)政放權(quán)的深入，社會(huì)資本投資渠道拓寬，不再盲目涌向樓市，這些都在弱化房?jī)r(jià)盲目上漲的趨勢(shì)。另一方面，伴隨保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的積極推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境和預(yù)期，都在不斷優(yōu)化。
盡管如此，我們對(duì)于個(gè)別地方政府可能的“救市沖動(dòng)”，也要保持警惕。正如習(xí)近平總書記在中央政治局集體學(xué)習(xí)時(shí)指出的，住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。從“國(guó)五條”到“建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，再到“分類調(diào)控”，政策內(nèi)涵不是趨于模糊而是更加明確。其指向正是從治標(biāo)到治本，總的方向是“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”，更好實(shí)現(xiàn)宏觀大局與地方利益的平衡。
這就要求，地方政府應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)大局保持應(yīng)有的協(xié)調(diào)性。既要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，增加住房供給，保障好群眾的居住權(quán)，還要保持房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的合理景氣，這就是宏觀大局。樓價(jià)企穩(wěn)，是房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間的必經(jīng)階段，需要正確對(duì)待。而近年來(lái)中央持續(xù)加大保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的力度，也為相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的景氣奠定了基礎(chǔ)。對(duì)于中央的既定政策，地方應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)決落實(shí)，而非另辟蹊徑、隨性救市。
與此同時(shí)，也要以更深入的改革解決地方發(fā)展內(nèi)在需求。一些地方過(guò)度依賴土地財(cái)政，是救市沖動(dòng)始終存在的原動(dòng)力。但客觀看，地方財(cái)權(quán)事權(quán)不夠匹配，也是不得不依賴土地財(cái)政的原因。從根本上改變這種過(guò)度依賴，需要深化財(cái)稅體制改革，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)權(quán)和事權(quán)的匹配，提高財(cái)政收入的可預(yù)期性和穩(wěn)定性。
因此，因地制宜提高政策效力、推進(jìn)體制改革，較之救市更有價(jià)值。不同城市住房供需關(guān)系不同、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)迥異，很難一刀切。這也是今年全國(guó)兩會(huì)提出“分類調(diào)控”的主要原因。分類調(diào)控，意味著地方對(duì)于樓市健康發(fā)展有了更多責(zé)任，需要樹立主動(dòng)擺脫土地財(cái)政束縛的意識(shí)，通過(guò)發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，打通更加多元的發(fā)展路徑。
置于新型城鎮(zhèn)化的歷史方位觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與否，關(guān)乎人民住有所居的夢(mèng)想，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的成敗，關(guān)乎改革爬坡過(guò)坎的深化。無(wú)論是保持調(diào)控定力，還是重塑地方發(fā)展路徑，這都是減少改革成本的好時(shí)機(jī)。在改革關(guān)聯(lián)性和耦合性愈加受到重視的今天，如果只用簡(jiǎn)單的救市舉措，錯(cuò)失了這一契機(jī)，損失的只會(huì)是未來(lái)。
