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2025年08月24日
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面對是否堅持“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位、開征持有環(huán)節(jié)稅、進行全國房屋普查、穩(wěn)定政策預期及增加土地供應等諸多敏感問題，房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃需在輿論與現(xiàn)實之間做出抉擇。
樓市調(diào)控漸入敏感區(qū)之際，《全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(下稱房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃)的編制正步入輿論聚光燈下。
《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，由行業(yè)協(xié)會專家完成的“全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃(建議稿)”中，針對“十二五”期間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、方向及目標等原則性問題，提出了許多不同以往的建議，其中涉及是否堅持房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位、開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅、進行全國范圍的房屋普查、穩(wěn)定政策預期以及增加土地有效供應等諸多敏感問題。
重釋“支柱產(chǎn)業(yè)”
該建議稿由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一牽頭起草，目前已上報至住房和城鄉(xiāng)建設部，并抄送國家發(fā)改委等相關(guān)部委，正在等待各方的意見反饋。
然而，處在樓市調(diào)控的風口浪尖，參與房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃編制的專家們深感任務艱巨，一些原本可以實事求是的問題，如今不得不顧及輿論風險。比如，是否繼續(xù)保留自2003年國務院18號文件確立的“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟‘支柱產(chǎn)業(yè)’”的歷史定位。
《財經(jīng)國家周刊》記者在采訪中得到證實，房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃諫言者們傾向于承認房地產(chǎn)拉動國民經(jīng)濟的客觀作用，但同時提出應對“支柱”重新釋義。
“中國正處在城市化進程的加速期，短期內(nèi)這一現(xiàn)實改變不了。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如認為，是經(jīng)濟發(fā)展的客觀選擇及表現(xiàn)，賦予房地產(chǎn)業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，“這不是人為能夠左右的。”
但苗樂如同時強調(diào)，應該換一個角度去理解“支柱”：房地產(chǎn)雖然擔負著拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的功能，但其自身增加值有限，“核心在于它拉動的50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)。”
這與半年前接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的中國土地學會副理事長黃小虎的觀點如出一轍。后者曾指出，拉動50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的，是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)。多年以來房地產(chǎn)業(yè)被當成“支柱產(chǎn)業(yè)”其實是一種“誤解”，“建筑業(yè)才應該是支柱產(chǎn)業(yè)。”
與黃小虎同時提議弱化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的，還包括全國人大常委會財經(jīng)委副主任委員吳曉靈等一批業(yè)內(nèi)專家。他們一致認為，正是因為過多強調(diào)房地產(chǎn)的“支柱”地位，才導致住房過渡市場化，使保障缺位。
2010年全國兩會期間，上述專家們呼吁，應調(diào)整發(fā)展思路，“使住房政策向滿足人民基本生活需求回歸，向社會保障和準公共產(chǎn)品的屬性回歸”。
對此，苗樂如表示，無論是否提房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位，最終還是應客觀認識房地產(chǎn)業(yè)的責任，從“國計”和“民生”兩個角度去制定未來5年的房地產(chǎn)規(guī)劃。“兩個擔子都要擔起來。”
由此延伸，苗樂如認為，不應將商品房與保障房割裂看待。大力發(fā)展保障房“并非意味著市場經(jīng)濟向計劃經(jīng)濟的倒退”，因為從房地產(chǎn)對鋼鐵、建材等其他產(chǎn)業(yè)的拉動效應來說，保障房和商品房對“國計”所發(fā)揮的作用是一致的。“保障房和商品房是從兩個不同角度去解決民生問題。”
支持開征房產(chǎn)稅
對于此前業(yè)界廣為關(guān)心的開征物業(yè)稅(或稱房產(chǎn)稅)問題，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃(建議稿)中明確表態(tài)：“贊同開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅。”
但建議稿牽頭人朱中一認為，開征房產(chǎn)持有稅種的前提是“不要給大多數(shù)老百姓造成壓力”，因而要設定合理的稅收豁免范圍。同時，還要鼓勵持有多套房產(chǎn)的人“把多余的房子吐出來”。因此，在開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅的同時，還應降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。“讓房地產(chǎn)市場活起來，盤活閑置的房子。”
與此同時，“短期看信貸，中期看土地，長期看結(jié)構(gòu)”，是房地產(chǎn)業(yè)“十二五”諫言者們普遍認同的一種房地產(chǎn)調(diào)控邏輯。
信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中往往立竿見影。這一點已為不久前出臺的“史上最嚴厲”房產(chǎn)新政“國十條”所證實。在收緊第二套放貸、暫停第三套房貸的差異化信貸政策下，北京、深圳等地房地產(chǎn)成交量迅速萎縮，炒房現(xiàn)象得到控制。
這一從嚴的調(diào)控手段，會不會被編入房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”規(guī)劃、固化為長期政策？建議稿起草專家給出的回答未置可否：“這個很難說。現(xiàn)在國家調(diào)控政策剛出臺，說這個不合適。”
土地方面，諫言者們思考的問題是：“國家的土地供應計劃是有了，但怎樣變成有效的土地供應？”
2009年，全國土地供應計劃完成率約為55%。2010年，鑒于前5個月北京等三大城市僅完成計劃的20%的局面，18.5萬公頃供地計劃最終會否再成為“不可能完成的任務”，仍是懸念。而土地供應的有效增加，事關(guān)未來房屋供應能否跟得上、供需是否會再度失衡、房價是否會再次反彈等若干系統(tǒng)風險。
朱中一認為，目前土地供應計劃不能有效完成，癥結(jié)在于地方政府對土地交易底價定價過高，根源還在于對土地財政的依賴。
在金融和土地兩大房地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)外，苗樂如進一步認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的核心問題是“結(jié)構(gòu)”。投機瘋長、炒房猖獗和房價飆升，都是住房結(jié)構(gòu)不合理的具體表現(xiàn)。
以北京為例，目前政策性住房約占市場總量的30%。而國際上公認的住房結(jié)構(gòu)較為合理的兩個地區(qū)，新加坡政策性住房約占市場的50%，香港也超過49%。苗樂如據(jù)此認為，“北京市政策性住房惟有達到50%~60%，供需才算基本平衡，市場控制才有基礎(chǔ)。”
另一個結(jié)構(gòu)失衡體現(xiàn)在房地產(chǎn)“業(yè)態(tài)”層面。朱中一對《財經(jīng)國家周刊》記者談及在三亞市調(diào)研時的體會認為，三亞市90%以上的購房者為外地人，房屋空置現(xiàn)象嚴重，是對當?shù)刭Y源的極大浪費。為此，他建議三亞市應多發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等持有型物業(yè)，提高資源使用效率，降低泡沫風險。
規(guī)劃數(shù)據(jù)缺失
朱中一告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，在起草建議稿過程中，他遭遇了一個現(xiàn)實的尷尬：可供參照的全國性住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)“并不清晰”。
自1985年第一次全國房屋普查工作以來，住房領(lǐng)域內(nèi)大規(guī)模的“家底”摸查已中斷了25年。而這25年，中國房地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的更新卻沒有及時跟上。例如：城市化進程中，農(nóng)民進城帶來的住房需求量增長，行政區(qū)劃調(diào)整導致的城鎮(zhèn)居民人均住房面積統(tǒng)計口徑變化，以及城市存量房資產(chǎn)多少等，均沒有精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
鑒于此，朱中一在建議稿中呼吁，應進行一次全國范圍的房屋普查，以精確數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)，科學制定未來五年的住房發(fā)展規(guī)劃。朱中一認為，目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落實計劃，過于局限。未來五年，“全國住宅建設領(lǐng)域應有一個整體的規(guī)劃”，各類住宅的合理建設規(guī)模，應在數(shù)字上明確規(guī)劃。除了強調(diào)“數(shù)字”規(guī)劃，建議稿還提出，在“十二五”期間應加強房地產(chǎn)“政策”長期規(guī)劃，穩(wěn)定政策預期。
朱中一認為，雖然自2009年年底至今的“國十條”新政，房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢始終保持了政策的連續(xù)性，但是“不斷有政策出臺”，使“穩(wěn)定市場預期”成為挑戰(zhàn)。“如果政策預期不穩(wěn)定，開發(fā)商就不敢投資，就會加劇目前住房供給不足的局面。所以就很難保證房價會在調(diào)控松懈時再次出現(xiàn)反彈。”
與這種擔憂相呼應的是，2010年前5個月全國房地產(chǎn)投資情況相當不樂觀：國土資源部曾確定今年全國的土地供應計劃是18.5萬公頃，但前5個月，北京、上海和廣州三大一線城市住宅用地實際成交量僅占供地計劃的20%左右，二、三線城市的執(zhí)行情況也不理想，土地流拍頻現(xiàn)。
總結(jié)過去幾年的“調(diào)控-空調(diào)”怪圈，“十二五”規(guī)劃諫言者們普遍認為，房地產(chǎn)政策不宜“多動”，穩(wěn)定壓倒一切。
