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2025年08月18日
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房地產(chǎn)進入泡沫后期，2014年不會崩潰，但各城市分化將更加嚴重。
2014年房價整體微有上漲，一線城市范圍從中心區(qū)域向周邊衛(wèi)星城拓展，更多的三四線城市的債務(wù)危機搖搖欲墜，要靠債務(wù)展期、會計游戲應(yīng)付危機。
政策的預(yù)期是，以直接限制的方式抑制大城市房價上升，傾向于扶植中西部城市群，與三四線中小城市，以實現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。
地球人無法阻擋中國一線城市居高不下的房價。
《南方都市報》去年年底報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日正在草擬2014年重點監(jiān)控房地產(chǎn)市場城市的名單，被列入名單的城市須從嚴執(zhí)行限購限價等樓市調(diào)控政策，北京、上海、廣州、深圳明確在列。一線城市仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要區(qū)域，說明這些城市對于各地高凈值人群的吸引力不變。
這是明智的選擇，在資產(chǎn)泡沫后期，市場總是會尋找最厚實的安全島，國內(nèi)一線城市就是國內(nèi)最安全的投資地，如果一線城市的中心區(qū)域的房地產(chǎn)溢價下降，說明中國經(jīng)濟與金融已經(jīng)無法支撐。冰山從外層薄弱處融化，一線城市是中心最厚的地方。
較為另類的現(xiàn)象是，傳統(tǒng)的貧困地區(qū)、人口占比較高的四線地區(qū)，由于開發(fā)商開發(fā)出工業(yè)化時代整齊劃一的樓盤，第一次有了五星級賓館，品質(zhì)相比此前有較大提升，這些城市在初期會有投資跳升階段，萬達在阜陽等城市的銷售榮耀印證了這一點。但這是短期的、缺乏競爭的結(jié)果，是當?shù)芈杂匈Y金的投資者缺乏投資標的的結(jié)果。當?shù)胤秸还淖鳉庖敫嗟腃BD、試圖一口吃成個胖子時，風(fēng)險隨后而到。
資產(chǎn)泡沫處于后期的另一個征兆是，越來越多的開發(fā)商與投資者將資金、項目輸出到境外，這幾乎是本能的套保行動。國內(nèi)最重要的投資品市場房地產(chǎn)所面臨的壓力越來越大，無房產(chǎn)稅、無投資信息的時代即將過去，趁著人民幣大幅升值、資產(chǎn)仍在高位購入境外發(fā)達國家的資產(chǎn)，是經(jīng)濟理性人的自然選擇。不僅李嘉誠先生在這么做，重要的開發(fā)商幾乎都在境外開疆拓土。筆者身邊開修車店的朋友，也在認真閱讀移民須知。
這是地球村時代，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避大的政策風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險成為現(xiàn)實可行的選項，中國并不僅止于國內(nèi)各地區(qū)、各城市之間爭奪高凈值、高能力人群，還面臨著全球營商、生存環(huán)境的競爭，實際上是個國際競爭力的課題。《福布斯》雜志1月2日撰文指出，“如果中國的環(huán)境污染還像今天這般繼續(xù)惡化下去的話，中國的房地產(chǎn)總有一天會變得一文不值。年輕一代中國人會選擇離開這個國家，而不是遷入污染的城市，繼而抑制房地產(chǎn)需求，并加劇該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的問題。”有能力有意愿移民的人越來越多，中國在海外的房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高。政府有必要正視喪失全球競爭力的風(fēng)險。
很多人想當然地認為，隨著外出務(wù)工人口的回流，當?shù)乜帐幨幍慕ㄖ簿陀辛巳胱≌撸M隨之而興，中西部三四線城市的房地產(chǎn)市場因此被夯實。這是幻想。
中國城鎮(zhèn)化過程中的富裕群體已經(jīng)完成了從原始積累到購置主要資產(chǎn)的全過程，從山西等地的情況看，按照不同的財富分層，高凈值人群分別完成了境外置業(yè)、北京置業(yè)、省城置業(yè)、地方小型核心城市置業(yè)，財富圈層與置業(yè)邊界非常清楚，絕不會因為政府的號召就在本地被污染的礦區(qū)縣城大舉置業(yè)。
按照去年底中央農(nóng)村工作會議的城鎮(zhèn)化時間表，提出三個“1億”目標：到2020年，要解決約1億進城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。發(fā)改委的榨菜指數(shù)也顯示，外出務(wù)工的人口在逐步回流到中西部地區(qū)。
但是，外出務(wù)工人員與堅守在當?shù)剞r(nóng)村的人員，不屬于投資群體中的一員，他們需要依靠城鎮(zhèn)化擺脫貧困，而不是通過購置資產(chǎn)繳納稅收的方式，為城鎮(zhèn)化貢獻資金。大城市從事服務(wù)業(yè)的勞動者們，情況好的可以在當?shù)乜h城置業(yè)，通常是回到村里在宅基地上蓋個小二層的房子，貽養(yǎng)天年。
消費能力與投資能力都需要市場經(jīng)濟的培育，在培育初期城鎮(zhèn)化的過程中，數(shù)萬億的成本支出不可缺少。
上世紀80年代的東部沿海地區(qū)，培育出大量高凈值人群花費了20年左右的時間，中西部地區(qū)通過城鎮(zhèn)化、導(dǎo)入實體經(jīng)濟的時間，不會比東部地區(qū)更短。這還是在世界經(jīng)濟形勢穩(wěn)定、國內(nèi)政策不出現(xiàn)大的方向性錯誤前提下的財富培育速度。
考慮到2013年緩解政府債務(wù)風(fēng)險的是前所未有的賣地收入，考慮到2014年還有1000億元的城投債要到期，考慮到近日國家審計署公告有四成地方債務(wù)靠賣地還債，政府不可能貿(mào)然戳破房地產(chǎn)資產(chǎn)價格這層皮，這將讓中國失去緩沖，提前進入經(jīng)濟危機期。
要解決房地產(chǎn)泡沫，功夫在房地產(chǎn)之外。中西部城市群市場化的高速發(fā)展，東部地區(qū)率先實行現(xiàn)代政府組織架構(gòu)、嚴格捍衛(wèi)合法產(chǎn)權(quán)、控制日益惡化的污染等等，是挽回泡沫、挽回資金的必要支撐。
出現(xiàn)兩個現(xiàn)象時，說明情況好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)泡沫不會崩盤反而會被做實：第一，新的城市群、三四線城市的經(jīng)濟回升，帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展；第二，國內(nèi)高凈值人群不再轉(zhuǎn)移財富，轉(zhuǎn)而在國內(nèi)創(chuàng)造財富、在國內(nèi)消費投資。做到這兩點，需要強有力的改革推手。
冰山即將融化，此時力挽狂瀾的辦法是，降低溫度延緩冰山融化速度，并且盡快另造一 條高質(zhì)量的經(jīng)濟大船抵御風(fēng)險。
人的城鎮(zhèn)化，無關(guān)乎房價高低，不在于烏托邦式的民生承諾，而在于國民心底的信心。
