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2025年08月23日
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記者從多家房企高層處獲悉，盡管一、二線(xiàn)城市土地溢價(jià)率上升，但利潤(rùn)率依然相對(duì)較高，因此成為房企必爭(zhēng)的擴(kuò)張“戰(zhàn)場(chǎng)”
■本報(bào)記者 王麗新
近期，持續(xù)高熱的土地市場(chǎng)再度升溫，尤其配建自住型商品房的土地入市以來(lái)，各大房企之間的競(jìng)爭(zhēng)就顯得更為激烈，甚至出現(xiàn)個(gè)別房企誤解國(guó)土局文件，仍舊叫高價(jià)拿下地塊，最后卻不得不斡旋退地的現(xiàn)象。
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者結(jié)合北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至11月28日，2013年年內(nèi)，十大標(biāo)桿房企共計(jì)斥資2563.6億元購(gòu)地，這意味著這些房企歷史上拿地金額首度突破2500億元大關(guān)，而且超過(guò)了其2012年全年拿地支出1005.6億元。
對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，北京的土地越來(lái)越難拿，但利潤(rùn)空間依然相對(duì)較高，況且要想成為全國(guó)性知名房企，北京等一線(xiàn)城市是不可饒過(guò)的城市。
無(wú)獨(dú)有偶，記者查閱上述標(biāo)桿房企拿地區(qū)域和未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃方向后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商今年拿地布局調(diào)整幅度非常大，其爭(zhēng)搶的重要“戰(zhàn)場(chǎng)”已經(jīng)由三、四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)向了一、二線(xiàn)城市。
購(gòu)地支出驟增
實(shí)際上，上述納入統(tǒng)計(jì)的十大標(biāo)桿房企分別為萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、雅居樂(lè)以及招商地產(chǎn)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的一組數(shù)據(jù)顯示，2013年前10月，上述十家標(biāo)桿房企累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)到了6703億元，接近了2012年全年的6708億元，累計(jì)前十月拿地合計(jì)額度達(dá)到了2387億元，拿地金額占銷(xiāo)售額比例高達(dá)36%，而在2011年、2012年這一比例分別為21%及23%。
此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者結(jié)合中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至11月28日，上述十大標(biāo)桿上市房企11月以來(lái)購(gòu)地金額為176.6億元，其年內(nèi)購(gòu)地金額則為2563.6億元。而其2012年全年拿地金額為1558億元，差距為1005.6億元，且為2012年全年拿地金額的1.65倍。
更值得注意的是，政府加快推地雖然是推動(dòng)土地市場(chǎng)高潮迭起的主要原因，但眾多房企拿地積極性正在高漲，尤其從拿地區(qū)域來(lái)看，大型房企爭(zhēng)搶進(jìn)駐和深耕擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)集中轉(zhuǎn)移至一、二線(xiàn)城市。
扎堆一、二線(xiàn)城市“囤貨”
事實(shí)上，張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年上半年，在10家標(biāo)桿房企的購(gòu)地可建面積分布中，二線(xiàn)發(fā)展中城市占比最高，為55%；一線(xiàn)城市、二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市及三、四線(xiàn)城市分別占7%、22%、15%，而且下半年該現(xiàn)象有加劇的跡象。
此外，張大偉還強(qiáng)調(diào)，2009年以來(lái)，多數(shù)標(biāo)桿房企在三、四線(xiàn)布局比重逐步加大，但2012年以后，這一趨勢(shì)逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn)。近期，這一轉(zhuǎn)變更加明顯，甚至一向深耕于三、四線(xiàn)城市的恒大地產(chǎn)開(kāi)始重點(diǎn)布局一、二線(xiàn)城市。
《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)后也發(fā)現(xiàn)，恒大今年7月首次進(jìn)京，分別斬獲三幅地塊：7月3日，以35.6億元的總價(jià)配建26萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，拿下建筑規(guī)模超51萬(wàn)平方米的昌平沙河鎮(zhèn)地塊；9月4日，以40.4億元的總價(jià)配建5.15萬(wàn)平方米公租房，奪得北京年內(nèi)首宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊；11月21日，以51.35億元加11.2萬(wàn)平方米自住型商品房，奪得建筑規(guī)模不足21萬(wàn)平方米的東壩地塊。
至此，恒大今年已經(jīng)花費(fèi)127.35億元布局北京土地市場(chǎng)。恒大集團(tuán)在發(fā)布中期業(yè)績(jī)時(shí)也透露，未來(lái)將加大在一線(xiàn)城市的開(kāi)拓力度，從而平衡其一、二、三線(xiàn)城市的比例，以確保較快的周轉(zhuǎn)率和較高的盈利水平。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，恒大、佳兆業(yè)、花樣年等企業(yè)都在積極調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，將供應(yīng)過(guò)剩的三、四線(xiàn)城市土地儲(chǔ)備占比進(jìn)一步降低；招商地產(chǎn)則通過(guò)調(diào)整激勵(lì)方案，加快了土地的開(kāi)發(fā)速度，銷(xiāo)售增長(zhǎng)也快于行業(yè)平均水平。
從這一角度看，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)也提升了開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)效率，從拿地到出售6個(gè)月成為了行業(yè)新的標(biāo)桿。
對(duì)此，張大偉認(rèn)為，這主要是三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)緩慢、存量大、利潤(rùn)率也不高，但一、二線(xiàn)城市卻表現(xiàn)良好，導(dǎo)致標(biāo)桿房企調(diào)整布局重心。此外，在上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好的背景下，標(biāo)桿房企拿地勢(shì)頭迅猛，源于其對(duì)樓市后市的看好。
更為值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地成本增加，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，將導(dǎo)致房企利潤(rùn)率下滑。鑒于此，在同一市場(chǎng)環(huán)境下，不同企業(yè)的銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)收入的增速差距將越來(lái)越大。
