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2025年08月18日
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雖然屬于海南房地產(chǎn)市場的“遲到者”，但綠地集團后發(fā)制人，高舉高打。今年6月開始，綠地一口氣與海口市政府簽訂了3個巨無霸項目，規(guī)劃總占地面積達2.23萬畝。
非唯綠地如此，海南動輒占地數(shù)千畝乃至上萬畝的案例，并不鮮見。中糧集團亞龍灣、魯能集團盈濱島、華潤集團石梅灣、中信集團博鰲二期、天津萬隆新埠島、中信泰富的神州半島、雅居樂清水灣……星羅棋布的超大樓盤，覆蓋了整個島嶼。
大規(guī)模“圈地”的后遺癥已經(jīng)顯現(xiàn)。大量批而未用的土地閑置，已經(jīng)建成的小區(qū)形成一個個空城，開發(fā)商們除了賣房，似乎并沒有給海南的旅游服務業(yè)帶來任何新模式。
綠地來者不凡
6月16日，綠地集團與海口市政府就三大戰(zhàn)略性重點項目在上海簽署合作協(xié)議，三個綜合體項目共占地2.23萬畝。其中“騎樓老街”歷史旅游文化綜合體項目位于?？谥行某菂^(qū)，總用地面積約2640畝，綠地欲將其打造為具有南洋特色的歷史文化旅游街區(qū)；五源河旅游文體中心項目位于?？谛阌^(qū)西海岸核心區(qū)域，總用地面積約6180畝，規(guī)劃建設體育文化中心及配套住宅等；靈山鎮(zhèn)空港新城項目位于海口市美蘭區(qū)，總用地面積約13500畝，規(guī)劃建設成為綜合性特色新城。
據(jù)亞洲房地產(chǎn)協(xié)會理事、海南資深房地產(chǎn)專家曹雨分析，綠地集團在海南的三個項目，騎樓老街屬于歷史文化遺產(chǎn)保護，不能進行大規(guī)模的翻建，只能做一些粉刷等保護措施；空港新城還要進行物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)；只有五源河旅游文體中心位于海口秀英區(qū)西海岸核心區(qū)，地段非常好，此前的一級開發(fā)也已經(jīng)成熟，“可能是真正賺錢的項目”。
他透露，在海南，政府給予企業(yè)某一個優(yōu)質項目，順帶一個補償性的項目這種模式是很常見的。
綠地集團公開信息顯示，10月9日，綠地通過競買程序，獲得靈山鎮(zhèn)(一期)約4300畝土地使用權，其中520畝為動遷安置房用地，預計建設安置用房約81萬平方米。
一次性獲得數(shù)千畝土地使用權，幾乎占據(jù)?？谑?013年土地利用規(guī)劃建設用地指標的一半。業(yè)內人士指出，一方面，綠地集團等地產(chǎn)商之所以能夠一次性取得大塊土地，成為“大地主”，與海南特有的土地開發(fā)整理模式有關；另一方面，大量的土地指標可能是通過“重點項目”，走“綠色通道”獲得的。
三面海岸幾被瓜分完畢
在海南，如果只拿千畝土地，簡直不好意思對外面說。
21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的一份調查資料顯示，以招商引資之名和旅游地產(chǎn)、分期開發(fā)模式作為“圈地運動”的外衣，截至2010年中，13家地產(chǎn)公司共在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃，拿地時間最少也在3年以上。各家地產(chǎn)商在海南的土地儲備大多以萬畝計，其中富力地產(chǎn)20000畝、雅居樂17200畝、中信泰富36000畝。
最近3年，海南圈地潮有增無減。譬如，中鐵與中弘股份合作開發(fā)的如意島，預估人工島面積約6.12平方公里；恒大儋州灣，圍海造島12000畝。首創(chuàng)和碧桂園的海南項目也是占地數(shù)千畝。
從土地儲備的分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團包括瓊海、萬寧兩市，中信、華潤、海航在此盤踞；南部組團包括三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城在此安營扎寨；北部組團包含?？?、文昌、澄邁、定安四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂已入駐。對比之下，那些只有數(shù)百畝土地的地產(chǎn)商，僅是小兒科。
記者調查發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)商之所以能夠在海南大塊拿地，形成“圈地”之勢，源于地產(chǎn)商幫助政府進行土地一級開發(fā)或進行“土地整理”。
曹雨說，地產(chǎn)商在參與、幫助地方政府制定土地利用規(guī)劃、平整地塊、建設道路和基建設施一過程中，形成了與地方政府的合作關系，往往可以優(yōu)先獲得土地開發(fā)權。這一過程已經(jīng)非常接近于一級土地開發(fā)模式，不過為規(guī)避法律風險，海南地方政府將這一過程稱之為“土地整理”，拒絕承認其為一級開發(fā)。
而在2010年之前，海南省曾明文支持土地一級開發(fā)。
2003年，海南省主要領導提出了海南“大企業(yè)進入、大項目帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略，引入大型企業(yè)進駐海南。2006年7月19日，海南省政府出臺了《關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，提出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例”。
長期關注海南的知名房地產(chǎn)專家崔元星表示，通過這項規(guī)定，一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益，此后眾多地產(chǎn)大鱷奔赴海南，瘋狂掠地，模式均是基于這一《通知》的低成本一級開發(fā)模式。
崔元星說，以一級開發(fā)模式為核心的海南地產(chǎn)開發(fā)項目，因為占地成本低，不受兩年不開發(fā)收回開發(fā)權等政策限制，“地主”們都樂于用這種模式與政府周旋。
這一情況持續(xù)到2010年海南國際旅游島成立。2010年1月4日，國務院發(fā)布《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》，1月15日，海南省政府宣布在國際旅游島規(guī)劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項目，隨后，海南政府又正式重申不再新批土地一級開發(fā)項目。
然而，海南地產(chǎn)界人士指出，以“土地整理”名義進行土地一級開發(fā)在海南“就沒停過，一直都有”。
突破用地指標的秘密路徑
雖然可以通過“土地整理”方便了地產(chǎn)商“圈地”，但海南每年的建設用地指標有限，根本無法滿足地產(chǎn)商所需。
比如，綠地集團最近獲得的靈山鎮(zhèn)(一期)約4300畝土地使用權，如此大宗土地是如何拿到政府土地指標的？由于協(xié)議轉讓2004年早已禁止，一級土地開發(fā)模式也于2010年被叫停，所有企業(yè)目前只能經(jīng)過“招拍掛”獲得土地，一次性獲取如此大宗地塊不同尋常。
一方面，國土資源部等對一次性轉讓大宗地塊有限制。根據(jù)2012年5月國土資源部和國家發(fā)改委發(fā)布的《限制用地項目目錄(2012年本)》，宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市和建制鎮(zhèn)7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。
另一方面，根據(jù)《?？谑?013年度國有建設用地供應計劃》，2013年度海口市國有建設用地供應總量控制在612公頃以內，其中新增建設用地383公頃。海口市也不太可能將一半的指標投放給單個項目。
有業(yè)內人士透露，綠地集團靈山鎮(zhèn)(一期)約4300畝土地使用權的土地指標，可能是通過“重點項目”這一特殊途徑，走“綠色通道”獲得額外的用地指標，從而突破土地利用規(guī)劃中用地指標的限制。
從準備拿地到獲得建設用地指標，這一操作流程是：
第一步，逐級修改規(guī)劃，將耕地等農業(yè)用地修改為旅游建設用地。由于農業(yè)用地在縣域規(guī)劃中不細分，一般以“高效熱帶農業(yè)”總括。用地企業(yè)與當?shù)卣虼寮w簽訂協(xié)議后，聘請土地規(guī)劃院做規(guī)劃，將農業(yè)用地計入縣域規(guī)劃中的旅游用地，再經(jīng)由專家評審后進入縣域規(guī)劃。然后經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會通過后，農業(yè)用地的土地性質被更改為旅游建設用地。旅游用地中就會有20%-30%的部分成為建設用地。
第二步，列入當?shù)亍爸攸c項目”，走“綠色通道”獲得土地指標。由于常規(guī)的建設用地指標已經(jīng)由《海南省土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》等一系列文件所規(guī)定，每年只有一定的使用量，不能滿足大宗土地使用。上述房地產(chǎn)界人士指出，在此情況下，通過申請列入“重點項目”，可以開綠燈獲得額外的建設用地指標。
該操作方式耗費時間長，但拿地成本極低。國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，通過“重點項目”獲得額外用地指標的情況是存在的，但全國范圍內不是太多，應該不是法定途徑。
圈地后遺癥
“大地主”頻出，海南省的建設用地指標變得越發(fā)緊張。
根據(jù)海南省國土廳的數(shù)據(jù)，“十二五”期間，海南全省實際新增建設用地達44萬畝，而根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，今后海南可用的全部建設用地指標總共才65萬畝。
海南省于今年11月1日起施行的《海南省閑置土地認定和處置規(guī)定》指出，由于上世紀90年代房地產(chǎn)熱、土地過量供應等歷史原因和近年來土地市場升溫導致部分企業(yè)存在囤地、圈地苗頭，相當部分土地未按規(guī)定開發(fā)建設，海南省土地閑置形勢嚴峻。
目前，海南省共有“批而未用”土地28.68萬畝，其中，“批而未征”5.47萬畝、“征而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。
對于閑置用地，《規(guī)定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地閑置，超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的；超過動工開發(fā)日期滿2年未完成項目投資總額25%的，政府可無償收回。
海南省省長蔣定之于10月29日表示，今后規(guī)劃建設項目，必須優(yōu)先考慮開發(fā)利用閑置土地，對閑置土地多的市縣，要考慮減少甚至暫停用地指標供應，以督促限期消化處理。而對那些土地儲備過量、開發(fā)能力嚴重不足、以囤地為目的的企業(yè)，要清理出海南土地市場。
截止到11月7日，海南省公布了各市縣計劃今年11月10日前依法依規(guī)處置完成的36宗閑置土地，總面積3515畝，其中最大的宗地面積為938畝。根據(jù)各市縣前期的調查情況，這些閑置土地將主要采取有償或無償收回土地使用權方式處置。
記者查閱了已經(jīng)公示的閑置土地目錄，沒有看到知名地產(chǎn)商名列其中。
海南當?shù)刂槿耸恐赋觯Ｄ祥e置土地問題已經(jīng)存在多年，“政府已經(jīng)處理過多次，每次都是敲山震虎，處理的都是小公司。甚至報紙公示以后，公示的項目就會立刻動工，請領導剪彩、搞奠基儀式，最后導致被公示的項目也很難收回。”
10年消化？
多年的圈地運動與房地產(chǎn)開發(fā)，造成了海南樓市高庫存，供過于求。
克而瑞公布的一份報告顯示，海南18個市縣未來3至5年，包括在售、庫存和準備開發(fā)的潛在供應量合計達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷售面積880萬平方米計算，未來10年內，即使不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
此外，把旅游地產(chǎn)做成房地產(chǎn)項目的海南房地產(chǎn)市場，因為主打投資、投機客戶，在限購限貸的調控之下，正面臨客戶群體減少的困境。
房地產(chǎn)企業(yè)在海南大規(guī)模圈地，開發(fā)旅游地產(chǎn)，依賴兩個優(yōu)勢。一是大規(guī)模拿地帶來的較低的土地成本和持有成本，二是隨著海南房地產(chǎn)行情見漲，地塊區(qū)位優(yōu)勢而帶來的較高銷售價格。
以雅居樂地產(chǎn)(03383.HK)為例，其在清水灣的旅游地產(chǎn)項目，2007年拿地成本僅為平均276元/平方米，2011年銷售價格超過2萬元/平方米，即使在扣除土地增值稅后，巨大的價差也為公司帶來相當可觀的利潤。以至于該公司有兩年時間的收入相當程度依賴這個項目。但根據(jù)雅居樂年報，其2012年毛利率下降至41.4%，主要就是由于海南清水灣的占比有較明顯的下降。
上世紀90年代初的房地產(chǎn)熱，曾經(jīng)令海南樓市10年在谷底徘徊，并使金融機構受到重創(chuàng)。新一輪的圈地熱，也波及到銀行。截至今年9月末，海南省銀行業(yè)不良貸款余額38.02億元，不良率0.87%，7月和8月連續(xù)兩個月出現(xiàn)“雙升”。
業(yè)內人士指出，當前海南省不良貸款壓力主要來自于房地產(chǎn)行業(yè)，一是房企資金鏈緊張，供過于求并未改變；二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源中，集團劃撥資金占比較大，潛在風險不容忽視；三是海南省在建工程抵押登記管理存在缺陷，可能導致抵押懸空、重復抵押等問題，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款風險管理構成較大壓力。
最根本的是，除了開發(fā)以住宅銷售為主的房地產(chǎn)，海南仍然沒有建立一個完整的、真正意義上的旅游市場，旅游服務業(yè)的基礎相當薄弱。三亞大小洞天發(fā)展有限公司董事長孫冬認為，旅游地產(chǎn)項目的購房者如候鳥一般前來短期度假，造成擁擠和空城期，在常年人流量不足的情況下，基礎設施很難完善。
戴德梁行香港公司董事總經(jīng)理陶汝鴻表示，人均GDP超過5000美元以上后，度假旅游興起。國內度假旅游最好的體現(xiàn)是海南，但在旅游項目的經(jīng)營上，季節(jié)性會是很大的困難。
他表示，一個地區(qū)在不能形成固定人口的情況下，商業(yè)經(jīng)營就會存在很大風險。這與項目的運營、定位等都有關系，需要把一個地方的特色突出，形成持久的吸引力。
鄒曉云認為，旅游地產(chǎn)應當遵循誰經(jīng)營誰投資的原則，不要經(jīng)過開發(fā)商中途轉手，比如海南之前曾發(fā)展產(chǎn)權式酒店，投資回報的情況不太好。投資者根據(jù)市場發(fā)展控制自己的投資，政府則應引導市場。
