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2025年08月16日
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城市化網(wǎng)訊 住建部政策研究中心主任、城市化委員會專家委員秦虹在日前召開的“第三屆中國價值地產(chǎn)年會”上建議，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時，要瞄準(zhǔn)成熟的、密度大的城市群。
談及城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，秦虹說：“城市發(fā)展的不均衡決定了房地產(chǎn)市場增長的格局。不均衡發(fā)展格局對市場影響特別大，特別明顯。城市人口增長主要來源仍然是城鎮(zhèn)化，但是現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化和過去的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的影響是不一樣的。”
此前，秦虹曾指出，目前新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。它對房地產(chǎn)市場的影響，不能簡單地套用過去的經(jīng)驗。
秦虹認(rèn)為，未來住房政策調(diào)整一定要解決的問題，除了有效率地抑制過度占用住房資源外，還要滿足新型城鎮(zhèn)化下的新增住房需求。這個主要體現(xiàn)在保障性住房需求，還有首次置業(yè)。其三，就是要尊重市場發(fā)展的基本規(guī)律。
此外，2020年之前，城鎮(zhèn)住房需求包括以下四個方面。第一、城鎮(zhèn)新增人口要有地方住；第二、住房要改善，2000年的時候人均住房面積是30平方米，到2020年要達(dá)到35平方米；第三、城市拆遷；第四、城鎮(zhèn)家庭的小型化。
秦虹指出，當(dāng)城市化率不到50%時，農(nóng)村人口多，城鎮(zhèn)人口少，城市人口的流動主要體現(xiàn)在農(nóng)民進(jìn)城。當(dāng)城市化率超過50%時，城市人口流動是以中小城市向大城市流動為主。這就決定了未來房地產(chǎn)市場格局一定是不平衡的，分化格局就此出現(xiàn)。這是城市化發(fā)展通常的規(guī)律，當(dāng)城市化率超過30%開始快速增長，到70%以上開始放緩。
“我認(rèn)為由于我們的公共資源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，這種格局在短時間內(nèi)難以改善，特別是就業(yè)機(jī)會和教育、文化、醫(yī)療這些豐富的公共資源(分布很不均衡)。目前中國還沒有出現(xiàn)人口的逆流，什么時候會出現(xiàn)人口逆流呢？大約在城市化率70%以上。”秦虹說。
針對房地產(chǎn)投資的趨勢，秦虹認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場絕對沒有掉頭向下，沒有到無路可走的階段，下一步房地產(chǎn)市場投資要關(guān)注城市群。“我始終認(rèn)為，城市發(fā)展格局對房地產(chǎn)市場影響大，下一步要瞄準(zhǔn)成熟的城市群。”
按照秦虹的表述，城市群是從“十一五”開始確定的，城市化如何推進(jìn)，“一直以來我們的認(rèn)識不怎么穩(wěn)定，一會兒大力發(fā)展中小城市，一會兒大力發(fā)展小城市，一會兒限制大城市發(fā)展，但現(xiàn)在已經(jīng)明確了，下一步是以城市群為發(fā)展形態(tài)。”
同時，秦虹指出，發(fā)展城市群，不是說所有規(guī)劃的城市群都是值得投資的重點。不要看政府規(guī)劃了多少城市群，它可能規(guī)劃10個、20個。但是對企業(yè)來講，一定要選擇密度大的城市群。
