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2025年08月22日
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當(dāng)人們還在聚焦大城市房價(jià)的漲跌之時(shí)，縣域城市也已粉墨登場，在《中國經(jīng)營報(bào)》“中國縣域房地產(chǎn)九地調(diào)查”專題中我們看到，處于不同城市化階段的縣域城市，房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色、城市的發(fā)展路徑也呈現(xiàn)出迥異的特點(diǎn)。
而隨著一線城市房價(jià)猛漲，層層推進(jìn)，從二三線城市溢價(jià)至縣域城市，有的已遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平。縣域城市房價(jià)飛漲，來自于多方面的原因。
首先是房地產(chǎn)商的投資布局。隨著一線城市房價(jià)和地價(jià)越來越高，開發(fā)商的拿地成本不斷上升。中國2800個(gè)縣域城市，占全國人口80%的縣域人口，對開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場機(jī)會(huì)。而近年來隨著高鐵建設(shè)的躍進(jìn)，戶籍改革的推進(jìn)，外加縣域城市本身的城鎮(zhèn)化需求，原本已經(jīng)布局二三線城市的地產(chǎn)商，加速了這一進(jìn)程。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬平方米，在其他城市土地儲(chǔ)備量達(dá)到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)81%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。
而炒房資金也不甘落后。縣域城市的地方政府為了招商引資，多收取相對低廉的土地出讓金。建設(shè)用地供應(yīng)比一線城市更為充足，房價(jià)地價(jià)均相對便宜，形成了可投機(jī)的價(jià)值洼地。嗅覺靈敏的溫州游資早在2008年就布局東部地區(qū)的縣域城市。縣域城市的，部分是基于城市發(fā)展的需求，更多則是因?yàn)闊徨X炒作。 高房價(jià)
隨著縣域城市房價(jià)地價(jià)高漲，銀行房貸也轉(zhuǎn)戰(zhàn)于此，金融風(fēng)險(xiǎn)也從一線城市轉(zhuǎn)移到縣域城市。收入水平是導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。農(nóng)民工市民化是目前城市化的基本內(nèi)容，也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主要支撐，但是目前縣域城市居民整體收入水平偏低，市場空間的回旋余地較小，連他們都無力支撐房價(jià)的洶涌上漲，何況農(nóng)民工的收入水平呢？如果僅僅是依靠大量資本進(jìn)入“炒”高房價(jià)，那么最后接盤的業(yè)主，顯然比一線城市更難以承受崩盤的結(jié)局。
中國現(xiàn)階段的城市化與工業(yè)化相伴，農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力向工業(yè)轉(zhuǎn)移是城市化的基本內(nèi)容。縣域城鎮(zhèn)是吸納農(nóng)村人口的主要陣地，在促進(jìn)一個(gè)國家和地區(qū)工業(yè)與農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展中，起著至關(guān)重要的作用。因此縣域城鎮(zhèn)的發(fā)展不能盲目模仿現(xiàn)有大城市，無論是選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，還是城市發(fā)展路徑，都要根據(jù)自身的特點(diǎn)，尋求一條切實(shí)可行的發(fā)展道路。
然而，不幸的是，無論是產(chǎn)業(yè)的選擇，還是房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很多縣域城市都在盲目復(fù)制“北上廣深”的發(fā)展模式，其中最主要的驅(qū)動(dòng)力來源于對土地財(cái)政的依賴。
在“以地生財(cái)”和“經(jīng)營城市”的理念指導(dǎo)下，很多地方政府將城市化簡單地等同于賣地建房，既導(dǎo)致城市化的進(jìn)程過于粗制濫造，同時(shí)造成一系列的社會(huì)矛盾，地方政府則淪為土地買賣的經(jīng)營者。一方面用政府的強(qiáng)制性征地拆遷，降低土地的收購與生產(chǎn)的成本，另一方面用政府資源的壟斷供給，最大限度地獲取土地差價(jià)，而房價(jià)也在招拍掛中被節(jié)節(jié)推高。“被城鎮(zhèn)化”的農(nóng)民和城鎮(zhèn)中原有的低收入群體，卻要承擔(dān)城鎮(zhèn)化過程中的巨大成本。雖然部分城市也出臺(tái)有“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”、“買房就送戶口”等地方政策，幫助長期生活在城鎮(zhèn)中的農(nóng)民獲得寶貴的“市民權(quán)”，但是如果因此進(jìn)一步助推高房價(jià)，大多數(shù)農(nóng)民最終還是無法融入城市。
相對一線城市而言，縣域城市高漲的房價(jià)更容易缺乏制度層面的約束。面對瘋漲的房價(jià)，一線城市往往處于輿論的風(fēng)口浪尖，具有很大的調(diào)控壓力；縣域城市的規(guī)劃發(fā)展多由縣一把手說了算，來一個(gè)開發(fā)商，改一輪規(guī)劃，同時(shí)缺乏輿論監(jiān)督，高房價(jià)泛濫的泡沫更難以控制。殊不知，縣域城市的需求人群，并不像一線城市般來自全國甚至全世界，當(dāng)?shù)鼐用駥τ诟叻績r(jià)的承受能力要弱小許多。如果缺乏保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)住房保障制度，勢必不能保護(hù)低收入群體的利益。
高房價(jià)還將擠占縣域城市脆弱的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。一直以來，“中西部城市承接?xùn)|部城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，二三線城市承接一線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”都是縣域城市招商引資的發(fā)展大計(jì)。高房價(jià)推高的不僅僅是當(dāng)?shù)厝说纳畛杀荆€抬高了當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)成本、勞動(dòng)力成本和土地成本，原有的成本優(yōu)勢蕩然無存，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移恐成一紙空談。
高企的房價(jià)損害的不僅是當(dāng)?shù)孛裆矊⒅饾u削弱縣域城市的成本優(yōu)勢，最終損害中小城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。縣域城市的城鎮(zhèn)化也不僅僅是圈地建房，只有產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)獲得了巨大發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)才能有真正的基礎(chǔ)。
