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2025年08月17日
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“原本希望支持老家的舊村改造、參與桓臺城鎮(zhèn)化建設，可萬萬沒想到，投入了大量資金、人力卻陷入了經(jīng)營困境。”嘉辰置業(yè)有限公司（以下簡稱“嘉辰置業(yè)”）董事長陳軍無奈的說道，目前山東省淄博市桓臺縣果里鎮(zhèn)多個舊村改造項目中，大多采取了同一模式，幾乎都遇到了問題，難以為繼。
嘉辰置業(yè)自2009年5月起與桓臺縣果里鎮(zhèn)后魯村簽訂合作協(xié)議，參與舊村改造。果里鎮(zhèn)舊村改造辦公室主任張建民介紹道，平均一個村就要建4萬平方米左右的新房，地方財政肯定是無法完全負擔。桓臺縣的辦法是，以地生財、融資建房，吸引社會資金參與。
這種模式是政府投入一筆啟動資金，開發(fā)企業(yè)墊付建設資金不足的缺口，等新房建成后，舊村原址土地通過招拍掛賣給開發(fā)商，土地所獲收益償還啟動資金。若未能中標，將按照銀行同期貸款利率對墊付資金的開發(fā)商予補償。
桓臺果里鎮(zhèn)坐落于城區(qū)邊緣，位置優(yōu)越，土地升值潛力巨大。曾幾何時，桓臺舊村改造之初吸引了諸多開發(fā)商前來參與，這一模式也被作為當?shù)氐浞哆M行推廣。
可如今被這一模式吸引而來的嘉辰置業(yè)卻陷入到新建社區(qū)被強行入住、舊村原址無從開發(fā)的兩難境地。
在舊村改造的建設中，嘉辰置業(yè)與后魯村在房屋建造上產(chǎn)生分歧，導致2010年基本建成的社區(qū)至今沒有正式交房。
2012年10月25日，后魯村卻請來開鎖公司一夜之間擅自把370套住房房門打開，數(shù)百村民強行入住。按照相關規(guī)定，交房前房屋產(chǎn)權屬開發(fā)商所有。破門開鎖、強行入住，讓開發(fā)商嘉辰置業(yè)無法接受。
可后魯村支部書記王紹斌解釋道，從1999年開始，后魯村就未再劃撥宅基地，也不準村民對舊房進行翻修。很多房子成了危房。村民看著房子建好兩年多還不交房，于是決定自行分房入住。
盡管嘉辰置業(yè)在2011年4月通過競拍取得了后魯村舊址的76畝土地使用權，可村民還在原址居住。由于開發(fā)商與后魯村的矛盾激化，新建社區(qū)被強行入住，原有舊村無法得到開發(fā)，嘉辰置業(yè)何時能收回投資也遙遙無期。
嘉辰置業(yè)董事長陳軍指出，桓臺舊村改造模式存在極大的收益不確定性。首先，招拍掛是公開競標，開發(fā)商未必能取得這塊土地。其次，土地價格不斷上漲，開發(fā)商要在新房建成后才能競拍原有舊村土地，無法獲知將來的收益。據(jù)悉，臨近的后埠村，前幾年土地價格還在50萬元/畝，去年招拍掛時每畝價格到了150萬元。
果里鎮(zhèn)舊村改造辦公室主任張建民認為，以地生財、融資建房，吸引社會資金是值得推廣的模式。不過，他也坦言，關鍵是要理順關系，加快土地的流轉(zhuǎn)，讓開發(fā)商對預期收益有一個明確的預判，這樣社會資金才能放心進入。
