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2025年08月21日
星期四
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下面開始今天第三個主題，之后給大家安排茶歇的時間。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃實現(xiàn)土地價值最大化；
主講嘉賓是：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長：
參與這一主題的嘉賓是：
泛華建設(shè)集團總裁：
北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理：
帝都溫泉有限公司總工程師、廣東省溫泉行業(yè)協(xié)會副秘書長：
讓我們掌聲有請。
我們給李司長十分鐘的主題發(fā)言。
李兵弟：非常感謝會議組織者的邀請，作為城市化來講，不要忘記農(nóng)村，中國不會沒有農(nóng)村，中國不能沒有農(nóng)民。
先給大家介紹一下背景，中國城鄉(xiāng)建設(shè)用地的基本情況，到2008年末，我們國家城鄉(xiāng)建設(shè)用地大概有22萬多平方公里，其中655個城市大概3.6萬平方公里，1635個縣城1.5萬平方公里，1.7萬個建制鎮(zhèn)3.0萬平方公里，1.5萬鄉(xiāng)集鎮(zhèn)0.8萬平方公里，其余為村莊建設(shè)用地等。如果我們以現(xiàn)在約定俗成的方法做城鄉(xiāng)劃分，我們城市建設(shè)用地大概是5.0萬平方公里，我們的鄉(xiāng)村建設(shè)用地大概17萬平方公里。如果按我們的戶籍人口劃分，城市的人均建設(shè)用地大概在
第二，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地的確可以有效促進土地利用效率的提升，首先中國的建設(shè)用地必須集約和節(jié)約使用，我們這個人口大國要解決13億到14億人口的吃飯問題，只能依靠我們自己，為此必須保住18億畝的耕地，我們現(xiàn)在的耕種水平，耕地使用率是25億畝以上，因為有復種指數(shù)，我們進口了2/3以上的大豆和植物油，如果換算成耕地的話還需要幾億畝耕地。從這兒講我們國家的耕地資源非常緊張，確實要高度重視。
這里要講的是轉(zhuǎn)變生產(chǎn)發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變城市建設(shè)的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變農(nóng)村發(fā)展的方式，才有可能集約和節(jié)約建設(shè)用地，這些年快速發(fā)展我們失去了1億多畝的耕地，相當于失去了整個河南省的耕地，這些土地支持了我們城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展，我們國家已經(jīng)提出要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，走資源節(jié)約、環(huán)境友好的新型工業(yè)化道路，走低碳經(jīng)濟發(fā)展的道路，這已經(jīng)成為我們社會發(fā)展的共識。在黨的十七屆三中全會通過的深化農(nóng)村改革的決定，提出實施兩個最嚴格的制度，一個是最嚴格的耕地保護制度，一個是最嚴格的節(jié)約用地制度，顯然可以說，城市用地要按照城市的規(guī)劃，在保證城市發(fā)展基本條件，建設(shè)宜居環(huán)境的目標下，統(tǒng)籌安排城市的各類發(fā)展建設(shè)用地，生態(tài)環(huán)境用地和安全保障用地，我們不能只講建設(shè)用地，我們還應(yīng)該有生態(tài)環(huán)境用地，有安全保障用地，盡可能地節(jié)約我們的城市建設(shè)用地，走集中緊湊的發(fā)展道路。
第三個觀點，我們的確應(yīng)該努力挖掘我們現(xiàn)在鄉(xiāng)村的建設(shè)用地，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展出路只能立足于現(xiàn)有的城鄉(xiāng)建設(shè)用地，鄉(xiāng)村建設(shè)用地應(yīng)該按照城鄉(xiāng)規(guī)劃實施，切實保證宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，通過有效的村莊整治，節(jié)約用地，統(tǒng)籌用于城鄉(xiāng)的發(fā)展。
其次，我們在這里面要科學實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，前面我說了，我們有266萬個自然村，在80—90年代的時候那會兒有360萬個自然村，可見這些年已經(jīng)調(diào)整不少的自然村，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力的變化，我們必須要進一步調(diào)整農(nóng)村的居民點，更大范圍地統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，保護農(nóng)民的利益，確保村莊整治節(jié)約出來的土地利益，絕大部分用于農(nóng)民，防止單純?yōu)榻鉀Q城市發(fā)展的用地盲目地撤并農(nóng)村，撤并村莊。我們要注意的是，在農(nóng)村居民點調(diào)整中，必須保證農(nóng)村人居環(huán)境得到持續(xù)改善。
大家都知道我們的建設(shè)用地投向引導了我們的經(jīng)濟布局，產(chǎn)業(yè)布局，這些年的土地投向?qū)嶋H上導致了我們經(jīng)濟布局重點在沿海展開，在大中城市展開，我們應(yīng)該也能夠把農(nóng)村節(jié)約出來的土地，更多引導用向小城鎮(zhèn)。如果我們節(jié)約出來的土地用在大城市，必然導致前面討論的，大城市會進一步外延式發(fā)展，將帶來城鄉(xiāng)矛盾和大城市病的繼續(xù)存在，而且會越來越嚴重。
主持人：謝謝大家。因為李司長首先亮明一個觀點，城市化不是消滅農(nóng)村，有一種說法農(nóng)村城市化這是不對的，是農(nóng)村與城市共同地現(xiàn)代化，兩者
我們不要害怕觀點的碰撞，我們應(yīng)該在碰撞中，討論中間找出我們的方向，現(xiàn)在是不是請郝振河點評一下觀點。
郝振河：謝謝主持人，也感謝大會給我這樣的機會。剛才李司長講了，上一輪的專家學者討論給我很大的啟發(fā)，今天受益匪淺。
我是一個在國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)域負責項目前期工作，我更多談一下自己的感受。在前幾年的一線城市地產(chǎn)形勢過于火爆的情況下，我們國瑞把目光轉(zhuǎn)向二線城市，甚至是三四線城市的建設(shè)。為什么這樣做呢？大家也注意到了，金融危機以后，一線城市的土地和房地產(chǎn)非常火爆，前不久北京又拍出一個高價，樓面地價達到2.9萬，這個火爆程度值得我們研究。地產(chǎn)的寒冬這么快復蘇了，而且直線上升，的確值得我們探討。
城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃事情的重要意義是利國利民，造福后代，這是非常好的事情，通過這點我想談什么呢？我在這幾年考察一些城市的時候，注意這么一個問題，有的中小城市已經(jīng)開始起步了，并且規(guī)劃得很好。但是有的城鎮(zhèn)還沒有做規(guī)劃，沒有做規(guī)劃的這些城鎮(zhèn)就看他們的建設(shè)就顯現(xiàn)出來了雜亂無章，沒有整體的思路讓你感覺很舒服。
這里面有一些現(xiàn)象，我想談一點，比如說地方的執(zhí)政的領(lǐng)導過于理想化，我感覺不切實際。前幾年，我們那兒都搞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在考察過程中也注意了，一些經(jīng)濟開發(fā)區(qū)劃的面積非常大，里面零星散落的企業(yè)非常不景氣，這就沒有把土地集約使用，沒有發(fā)揮作用，浪費現(xiàn)象非常重。這是一個感受。
還有今年七月份隨工商聯(lián)到四川災(zāi)區(qū)考察，他們震后安置房的建設(shè)體現(xiàn)地方和中央政府的安置思想，把震后的災(zāi)民集中安置，規(guī)劃很有條理性，讓你感覺與時代在共同發(fā)展和進步的。所以我覺得這點很欣慰的。
所以，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃還是非常繁重的一個任務(wù)，前面有一些嘉賓講了，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃才十幾年，還有許多的功能要做，特別是要做規(guī)劃的同志們，這方面要做的東西，值得探討的東西是很多的，這是我說的第一點感受。
還有一點城鄉(xiāng)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，政府要加大力度，要先行，這點我感覺建國六十年，平常我們形容都是彈指一揮間，我感覺建國六十年在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展上以及規(guī)劃上，時間應(yīng)該是很長的階段。
目前有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的很好，經(jīng)濟大省還是不錯的，但是一些薄弱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)看起來還是讓我們感覺太落后，一些鄉(xiāng)村公路下雨的時候坑坑洼洼，車輛走的時候，路邊的人不敢走，同時晴天的時候塵土飛揚。
在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃以后，我們企業(yè)在城鄉(xiāng)建設(shè)的時候，也應(yīng)該考慮到當?shù)剞r(nóng)民的利益，以及城市的發(fā)展，應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧考慮這些。我感覺一方面政府加大投資力度，另一方面我們企業(yè)也不能單純追求企業(yè)利益，也要考慮當?shù)厣鐣ㄔO(shè)的責任，這是我想說的。
還有因為最近下雪，到一個縣考察，那個縣交通幾乎在癱瘓的狀況，我想說的是地方政府的執(zhí)政能力問題，出租車司機在車上聊天，我說怎么看不到環(huán)衛(wèi)有掃雪車？他說沒有，他說如果我們領(lǐng)導少喝兩頓酒，什么都有了。這個話也是語重心長，也說明問題，如果我們領(lǐng)導干部能夠多一些焦裕祿、孔繁森，我們的城鄉(xiāng)建設(shè)會更快。
第三點統(tǒng)籌規(guī)劃，希望我們都愛護自然環(huán)境，保護我們的水資源，剛才孫院長在談話中說，地方政府在規(guī)劃過程中面積比較大，比如在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建五星級酒店，搞總部基地，我恰恰有同感，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟比較薄弱的情況下，是否要建這種不符合鄉(xiāng)村形勢，或者是經(jīng)濟發(fā)展條件的東西。剛才孫院長說最后退出了，我提一個建議，今后碰到這樣的事情，孫院長給地方政府做工作，講一些道理，結(jié)合中國的國情盡規(guī)劃和設(shè)計理念的工作，這是我個人的一個意見。作為企業(yè)來講，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇項目的時候希望依山傍水，把項目建設(shè)好，我呼吁業(yè)內(nèi)的同行一定在保護的前提下合理開發(fā)，讓我們自然資源得到保護。
一些歐美經(jīng)濟發(fā)達的過程，他們在住宅、原生態(tài)植被方面保護的非常好，我也感觸非常多，我們是發(fā)展中國家，我們的原生態(tài)的東西盡可能保護下來，有更多的綠色，能夠造福我們的子孫后代，謝謝主持人。
主持人：我們一個企業(yè)家但是談出對大地、子孫的責任感和愛，很讓我們感動，特別對孫院長提出一個建議，以后還是應(yīng)該主動表達自己的觀點，盡量影響影響我們社會。聶秘書長來自廣東？
聶子沅：廣東恩平。
主持人：你們不知道一個廣東的同志聽普通話半天會多么辛苦，給一點掌聲鼓勵。我的意思是我們接下來要聽聶會長的“廣普”，大家就能夠感受到人家多么辛苦。
聶子沅：其實城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃是一個大的問題，其產(chǎn)生的效應(yīng)是很多方面的，我主要的工作就是用我們的工作成果說明你的一個觀點。我們恩平在珠三角的西部，我們剛好在珠三角的西邊，還有珠三角唯一一片原始森林，我們農(nóng)村的生活水平不是很高，當然李司長說了，我們發(fā)展經(jīng)濟，發(fā)展城市，不能忘記農(nóng)村，不能忘記農(nóng)民。所以，在十多年前搞溫泉開發(fā)的時候，就結(jié)合恩平的產(chǎn)業(yè)情況和城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌和經(jīng)濟發(fā)展定位，多方面來統(tǒng)籌考慮的。當時溫泉開發(fā)的規(guī)劃和國家地址公園的規(guī)劃一起弄，把這個東西弄出來以后，我們企業(yè)進行投資，恩平這幾年搞溫泉搞了三個點，就建設(shè)用地的土地不多，一共加起來是兩千多畝，但是溫泉一開發(fā)，地質(zhì)公園一建起來，我們恩平市就活起來了，把原來以鄉(xiāng)村企業(yè)為主的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，變成以休閑、養(yǎng)生、旅游為主。
早上講了，我們發(fā)展高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其實我們就是一種高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，但是我們發(fā)展這些的時候，不能忘記農(nóng)村的農(nóng)民，幫助他們改善生活，改善他們的交通環(huán)境。早幾年，國務(wù)院的六個參事去我們那兒調(diào)研，我們當時溫泉開發(fā)不光是發(fā)展經(jīng)濟還要解決三農(nóng)的問題。
在山溝里面怎么發(fā)展呢？不把周邊的農(nóng)民積極性調(diào)動起來，他就不會有動力。所以市政府在這方面也做了許多的工作，把土地資源與農(nóng)村、城鄉(xiāng)資源整合，通過整合使資源能夠發(fā)揮最大的效益。
在我們幾個鎮(zhèn)，原來的農(nóng)民也沒有離開農(nóng)村，現(xiàn)在他們的生活條件好了，有大量了改變。溫泉一發(fā)展起來，農(nóng)副產(chǎn)品的價格提升了，另外又把一部分的勞力轉(zhuǎn)移到溫泉服務(wù)中了，與三農(nóng)聯(lián)系怎么聯(lián)系呢？我們的溫泉行業(yè)里面的服務(wù)員有幾千名，60%多都是當?shù)氐霓r(nóng)民，他們通過培訓做服務(wù)工作，有一些人轉(zhuǎn)移到服務(wù)員中，這就關(guān)系幾千個家庭的問題，每個家庭有一個人出來工作，一個月有一千多塊錢的收入，一千多在北京不算什么，但是在我們那兒能夠解決生活。而且使幾千個家庭脫貧，他們到企業(yè)以后，通過培訓文明程度提高的，尤其是農(nóng)村的婦女，他們小孩的素質(zhì)也相應(yīng)提高了。所以農(nóng)村的問題，農(nóng)民的問題也比較容易解決了。
還有一個，我們在整合溫泉資源和旗下資源方面，不是用土辦法，還是用比較先進的高科技來解決的。我們溫泉2003年就使用地能熱泵技術(shù)，我們比較早與美國一些公司聯(lián)系，后來發(fā)現(xiàn)賣給我們的產(chǎn)品有的不是十分適合南方使用，我們就進行改革、改進，我們把原來的系統(tǒng)改變了，還拿了國家專利。
我們把溫泉山泉水整合利用，我們發(fā)明了一套保健、養(yǎng)生建筑，2007年獲得國家的發(fā)明專利，還有許多的方面，我們開發(fā)溫泉雖然在農(nóng)村，但是我們的選擇材料還比較好的，利用當?shù)氐牟牧稀⒗卯數(shù)氐奈幕c我們溫泉養(yǎng)生結(jié)合在一起。
我們下一步在溫泉開發(fā)研究應(yīng)用基礎(chǔ)上準備又深入一步，把溫泉的開發(fā)研究，改為溫泉發(fā)展研究，現(xiàn)在大家都來建設(shè)，我們以后怎么發(fā)展，以前利用是比較土的，利用的水平比較低，我們開發(fā)的溫泉要作出一個榜樣，現(xiàn)在應(yīng)該是高效利用。通過這樣，我們解決農(nóng)村問題，農(nóng)民問題，農(nóng)業(yè)問題，讓我們企業(yè)發(fā)展的同時，農(nóng)村也發(fā)展，謝謝大家。
主持人：謝謝聶總，大家聽明白了嗎？聶秘書長來自廣東的恩平，這里有梁啟超，駱家輝。他們實際上離北京很遠，但是離世界很近，從溫泉的開發(fā)到溫泉的發(fā)展，用溫泉使農(nóng)民一夜之間從第一產(chǎn)業(yè)跨越到第三產(chǎn)業(yè)，這樣整個城市的定位就發(fā)生了變化，鄉(xiāng)村的定位也發(fā)生了變化，給來自遠方嶺南的聶秘書長掌聲鼓勵。
剛才為什么說楊總的黨委書記頭銜，今天有這樣的意識難能可貴。在全世界各國中，中國最大的社會資源是什么，就是中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導，我們的城市建設(shè)，如果只談投融資，只談基礎(chǔ)設(shè)施，只談空間結(jié)構(gòu)，我們就見物不見人，而人一旦組織起來，就會形成強大的社會財富和強大的物質(zhì)生產(chǎn)力，人靠什么組織？在今天中國大陸沒有第二個渠道能夠把人高效地組織起來，因此我覺得當一個企業(yè)的老總非常清楚的時候，又是一個基層黨委的負責人的時候，我看到了用黨建帶社建的端倪，所以我們有請楊書記講兩句。
楊天舉：謝謝主持人這么高的評價。
今天的主題是城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地價值的關(guān)系，其實我們泛華集團這幾年一直從事這方面的研究和建設(shè)，我們定位為城市發(fā)展和城市建設(shè)的系統(tǒng)供應(yīng)商，從事多年這方面的研究。談到城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地價值的研究，我們前年承接國家開發(fā)銀行一個課題，GDP增長、投資拉動與土地價值的關(guān)系比較研究，這個研究得到建設(shè)部規(guī)劃司、科技司有關(guān)司局的參加，最后研究一個模型，其實是GDP投資拉動與土地價值的分析。今年我們又接一個建設(shè)部的課題，正研究中國城市化的創(chuàng)新模式，作為國家建設(shè)部的軟科技研究，研究這些東西出發(fā)點還是城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地價值。
談城鄉(xiāng)規(guī)劃首先想城鄉(xiāng)規(guī)劃包括什么，研究什么？我認為要研究的是一個區(qū)域的戰(zhàn)略定位，產(chǎn)業(yè)布局，空間的資產(chǎn)，土地價值的研究，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投融資體系和如何帶動這樣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展，說到這兒必須考慮到我們目前的規(guī)劃體系，我們城鄉(xiāng)規(guī)劃包括什么？因為目前我們國家做規(guī)劃，建設(shè)部做規(guī)劃，國家發(fā)改委做規(guī)劃，國土資源部在組織規(guī)劃，以及各個專業(yè)部門在做規(guī)劃，建設(shè)部的組織規(guī)劃是指導15年，國家發(fā)改委組織規(guī)劃指導5年，這就涉及我們的規(guī)劃包括什么？現(xiàn)在建設(shè)部的規(guī)劃側(cè)重形態(tài)規(guī)劃，建設(shè)部的規(guī)劃要求含戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)的方向，但是由于體制的問題，我們國家發(fā)改委和產(chǎn)業(yè)部門基本在戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)方面是國家發(fā)改委支撐，國土資源部在支撐的土地規(guī)劃，到地方以后，這樣規(guī)劃是三到四個副市長規(guī)劃，這里面帶來一個問題，都規(guī)劃不統(tǒng)一，帶來目標不一致，目標不協(xié)同。城鄉(xiāng)規(guī)劃實現(xiàn)不了就是“鬼話”，這個化實現(xiàn)不了就是讓你一時激動，但是不能行動。
第二個問題我們看城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)該包括什么呢？建設(shè)部這幾年列一個重要的課題，我們把規(guī)劃做了集成，城市的戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、投資規(guī)劃和重大項目的孵化有機集成，帶動城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展，這樣的集成就能把原來的靜態(tài)形態(tài)規(guī)劃變成一個動態(tài)的經(jīng)濟發(fā)展。因為一個區(qū)域的發(fā)展必須研究區(qū)域的戰(zhàn)略的自然稟賦，區(qū)位的優(yōu)勢，城市要素的資源整合，這個過程中形成區(qū)域的差異性，形成比較優(yōu)勢、比較劣勢，形成后發(fā)優(yōu)勢，把一方資源優(yōu)勢形成差異性競爭，在這個過程中，如果把五位一體的規(guī)劃作為城鄉(xiāng)規(guī)劃，我們研究什么問題。我個人理解研究什么？剛才顧秘書長說一個特別好的問題，城市是什么，我特別同意，城市是什么，市是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)是創(chuàng)造供給的，城市是創(chuàng)造需求的，在城市化的進程過程中，城市化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著產(chǎn)業(yè)支撐著房地產(chǎn)，否則沒有產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)，這個房地產(chǎn)也是不可持續(xù)的。我們到地方發(fā)現(xiàn)一個問題，地方市長們認為做完了規(guī)劃，土地就能夠變現(xiàn)了，能夠賣土地了，這樣的土地價值是最低的。
因為一個城市通過產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，到底這個城市的主導產(chǎn)業(yè)是什么，戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)是什么，支配產(chǎn)業(yè)是什么，機會產(chǎn)業(yè)是什么，服務(wù)型產(chǎn)業(yè)是什么，來支撐這樣的產(chǎn)業(yè)集群，只有這樣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群帶動了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，其實我們談城鄉(xiāng)統(tǒng)籌不能一句空話，讓城市化不是農(nóng)民的邊緣化，特別是現(xiàn)在中小城市，他一定與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌結(jié)合，讓農(nóng)民進社區(qū)，讓產(chǎn)業(yè)進園區(qū)，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，在這個過程中一定通過產(chǎn)業(yè)集群的打造帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展，帶動配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因為任何一個產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)也有微笑曲線，裝備制造業(yè)能夠把產(chǎn)業(yè)集群打造，其研發(fā)、銷售、物流、都市產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)就能夠得到空間的發(fā)展，所以城市的競爭能力就能夠提高，所以我們研究城市化，小到縣，大到省、國家，基本是研究一個城市的經(jīng)濟體。這個經(jīng)濟體的作用是由什么組成的，是由城市的要素資源，土地也好，人口也好，一定要通過產(chǎn)業(yè)的集成，才能進行人口的集成。人口的集成，才能帶動城市化的進程，而城市化的進程才能變成這種土地的集約，否則簡單賣土地就把城市資源浪費掉了，所以我們覺得規(guī)劃研究是什么，研究城市要素資源的最佳整合，把城市當中各個節(jié)點，城市研究戰(zhàn)略問題，解決發(fā)展方向，城市研究產(chǎn)業(yè)發(fā)揮自然稟賦。最后研究投融資體系的建設(shè)，是為了解決什么？是解決規(guī)劃要素集成，在這里必須提到一個概念。
作為一個城市的經(jīng)濟體，我們是站在產(chǎn)品的范疇研究城市，還是在戰(zhàn)略思考上研究城市，如果站在產(chǎn)品戰(zhàn)略要素研究城市，城市就是規(guī)劃完了賣地，而中國中小城市基本是透支財政，都有盲目的城市化建設(shè)，如何支撐新區(qū)的建設(shè)，特別是新一輪的土地規(guī)劃和城市規(guī)劃，新一輪的規(guī)劃大家有趁著機會在探討新區(qū)的打造，這樣的新區(qū)的打造小到十幾平方公里，大到幾十平方公里的新區(qū)打造絕對不是靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是最重要的采購，但是要依附第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的充分發(fā)展，否則是當?shù)氐牡投朔康禺a(chǎn)。在這種情況下，我們有必要研究城市戰(zhàn)略資源，未來城市的走向，所以我們提到了一個現(xiàn)在存量是城市的表面資產(chǎn)，怎樣創(chuàng)造城市的表外資產(chǎn)，就是未來的資源要素的最佳配置，區(qū)域的協(xié)調(diào)，城鄉(xiāng)的結(jié)合。只有這樣才能打造一方熱土，這樣的人才高地，投資熱地，有這樣的觀點，我們再提到規(guī)劃與土地價值是什么關(guān)系？
如果簡單做規(guī)劃，規(guī)劃完了土地價值也能夠提升，但是如果不能去發(fā)現(xiàn)需求，去創(chuàng)造需求，去提供一套系統(tǒng)解決需求的方案，這個城市的土地價值不是最大化，不是最優(yōu)化，所以這幾年提到一個重要思想是城市科學發(fā)展的體系，怎樣可持續(xù)，在科學發(fā)展觀領(lǐng)導下怎樣發(fā)展一個城市，就是把城市的戰(zhàn)略方向，產(chǎn)業(yè)定位，空間的支撐和項目孵化以及重要的投資規(guī)劃有機結(jié)合，使得城市的土地集約化，城市的三農(nóng)問題能夠有效解決，土地扭轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營。當你把城市未來的需求進行一個發(fā)現(xiàn)需求的創(chuàng)造時，實際上就是做城市的戰(zhàn)略規(guī)劃研究，戰(zhàn)略運營的研究，使得未來的城市價值體現(xiàn)。而實現(xiàn)未來的價值體現(xiàn)有一個投資規(guī)劃，怎么與城鄉(xiāng)規(guī)劃的結(jié)合，在這個結(jié)合過程中使得城市得到更直接，這個時候我們能夠把戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)空間做完了以后，進行投資規(guī)劃就能知道未來十年到二十年的GDP增長，投資增長與稅收增長相結(jié)合的增長，土地的增長速度與未來的土地價值結(jié)合，才能實現(xiàn)動態(tài)化。就是大家同唱一首歌，提高城市的競爭能力，否則一屆政府一換，下一屆政府又不做了，這就是短期行為。
主持人：我們發(fā)現(xiàn)通過這一節(jié)的論壇，我們視野大大擴展，城市化是為了誰，不是為了城里人的城市化，城里人在城里了，生活水平提高了，城市化是為了農(nóng)民，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的要義是窮人能進城，富人能下鄉(xiāng)，如果窮人僅僅是勞動力進城是半城市化，窮人人口也能夠進城，地方政府行使公共責任的時候才叫完全城市化，所以我們城市化要有鄉(xiāng)村、農(nóng)民，城市，這才是城市化的要義。這些人到城市里就跟我們坐在一起，以后變成我們的同事，甚至是我們的老板，他們再回到農(nóng)村去，我們的農(nóng)村太有希望。
鄙人三十多年前做生產(chǎn)隊長，就說建社會主義新農(nóng)村，窮人建不出新農(nóng)村，只有富人回到農(nóng)村才能建新農(nóng)村，我們的土地制度障礙了富人下鄉(xiāng)，這是我們大家要共同克服的，未來在全國土地修編以后，土地管理法馬上就要修訂，修訂以后農(nóng)村的建設(shè)用地和城市的建設(shè)用地同地同價同權(quán)的一天不遠了，但是有一個圈，就是城鎮(zhèn)規(guī)劃圈大家要抓住這個機會。
我們要做一個規(guī)劃不僅僅是看到一點鋼筋混凝土，我們社會還有比那高得多的資產(chǎn)期待我們建設(shè)，從古至今，所有城市最讓我心往的是古希臘的雅典，按照GDP，表內(nèi)資產(chǎn)中國今天任何一個縣城都超過了它，但是哪一個當代的中外城市在精神文明的高度上達到了雅典的高度，他的公民社會的高度，我們回望兩千多年前的雅典，我們說能用兩年建設(shè)出這樣的精神、社會、心靈的城市，這輪的專家頭腦激蕩讓我們開辟更廣闊視野，讓我們感謝它。
李兵弟：我覺得你講的話有一個地方需要糾正，不然引起謬誤。在三中全會決議中，要建立兩個市場，一個是農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)市場，一個是逐步建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。
在土地流轉(zhuǎn)上，以前已經(jīng)明確土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村可經(jīng)營性建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)。這次又明確在村莊內(nèi)部對農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地整理，節(jié)約出來的土地要優(yōu)先用于復墾，其次用于農(nóng)村集體事業(yè)的建設(shè)。還提到在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，農(nóng)民依據(jù)規(guī)劃對于非公益性建設(shè)項目以多種方式參與開發(fā)經(jīng)營，保護農(nóng)民的權(quán)益。這句話最根本的目的是為了保護農(nóng)民的利益。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外包括兩個概念，一個是空間范圍，一個是規(guī)模范圍，根本的目的還是為了讓農(nóng)民對非公益性的項目，農(nóng)民可以以多種形式參與開發(fā)經(jīng)營，也就是說讓土地升值出來的價值效益可以讓農(nóng)民得到。
這并不是指房地產(chǎn)開發(fā)，也不是城里人下鄉(xiāng)去買地買房。
主持人：謝謝李司長。我也回應(yīng)李司長一下，因為李司長給我們做政策法規(guī)的權(quán)威詮釋，為什么說富人下鄉(xiāng)呢？我在英國和美國的農(nóng)村生活過，我感覺在發(fā)達國家，在走過了加速城鎮(zhèn)化的國家，在農(nóng)村中真正從事農(nóng)業(yè)的人非常少，這句話一百多年前霍華德在明智的田園城市中講了，千萬不要認為住在農(nóng)村的人就從事農(nóng)業(yè)，以后許多農(nóng)民進入了城市，如果在當?shù)氐拇迕袷遣皇侵荒芰鬓D(zhuǎn)自己的土地，他們只能赤手空拳進入城市。
這是多么好的討論環(huán)境，再次感謝李司長，感謝各位。
我們茶歇一刻鐘，之后有更精彩的不斷遞進和深入的話題。
（茶歇）
