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2025年08月21日
星期四
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李津逵主持人：
今天上午我們舉行了隆重的開幕式，并表彰了在2009年中國(guó)城市化進(jìn)程中做出積極貢獻(xiàn)的活力城市、典范企業(yè)、創(chuàng)新技術(shù)企業(yè)、影響力工程、貢獻(xiàn)力人物、科學(xué)發(fā)展特別獎(jiǎng)和優(yōu)秀農(nóng)民工代表，并舉行了一個(gè)主題論壇，下午由我來(lái)繼續(xù)主持論壇，謝謝大家！
現(xiàn)在我們就開始第二個(gè)主題論壇吧：金融危機(jī)與城市化背景下的房地產(chǎn)機(jī)遇；咱們首先掌聲歡迎主講嘉賓是：建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任、教授：
大家歡迎。另外還有幾位嘉賓有請(qǐng)臺(tái)前就座。
參與這一主題的嘉賓是：
天津?yàn)I海新區(qū)社會(huì)發(fā)展局局長(zhǎng)：陳 昉先生
厚土機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)：
北京誠(chéng)必達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事：
北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)：
讓我們掌聲有請(qǐng)。
十分鐘的引言，九分鐘我們底下敲一下杯子提醒一下。
顧云昌：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家，各位企業(yè)家，下午好。很高興有機(jī)會(huì)讓我拋磚引玉，題目是金融危機(jī)與城市化背景下的房地產(chǎn)機(jī)遇，每次老師出題目我臨時(shí)想怎么答，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響是什么？我覺(jué)得對(duì)中國(guó)的城市化進(jìn)程有影響，但是不大。可以說(shuō)影響的就是出口，出口讓更多的農(nóng)民失去工作回家了，這是城市化進(jìn)程中的波動(dòng)，應(yīng)該說(shuō)這輪金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，用我的話說(shuō)，美國(guó)的次貸挽救了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者是美國(guó)次貸加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有發(fā)展規(guī)律，我曾經(jīng)十年前講房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言是冬天的一把火，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一匹馬，但是要防止房地產(chǎn)成為損害經(jīng)濟(jì)的一只狼，當(dāng)金融泡沫破滅的時(shí)候，這只狼就來(lái)了，到美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致全世界金融衰退的時(shí)候，這個(gè)狼就來(lái)了。
現(xiàn)在還要加一句話，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一只重要的棋子，其作用不是小兵，恐怕是車。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)的變化必然影響房地產(chǎn)發(fā)展，反過(guò)來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展好壞直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上從上個(gè)世紀(jì)亞洲金融風(fēng)暴中暴露出的問(wèn)題，從墨西哥房地產(chǎn)泡沫破滅，亞洲日本、中國(guó)臺(tái)灣、香港房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，美國(guó)的次貸危機(jī)都看出房地產(chǎn)是否健康發(fā)展，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)層面意味著什么？所以各國(guó)政府非常重視房地產(chǎn)的健康發(fā)展，其發(fā)展是金融健康發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)，而金融是否健康，金融風(fēng)險(xiǎn)大不大，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)主要的體現(xiàn)。
所以房地產(chǎn)健康不健康，直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全性，為什么中國(guó)的房地產(chǎn)在近年來(lái)表現(xiàn)突然繁榮起來(lái)了呢？現(xiàn)在人們?cè)谟懻摰禺a(chǎn)的繁榮與資產(chǎn)價(jià)格泡沫之間的關(guān)系，一方面資產(chǎn)地迅速繁榮，另一方面看到我們資產(chǎn)泡沫起來(lái)了，首先表現(xiàn)在我們的樓市、股市上，我個(gè)人認(rèn)為這輪房地產(chǎn)迅速回暖帶來(lái)了泡沫，特別在熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)又超過(guò)了歷史峰值，最近半年的漲幅很大，以北京為例從春節(jié)到現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅接近40%，統(tǒng)計(jì)的數(shù)字很小了，漲了3%、5%，老百姓感受的房?jī)r(jià)漲得很快，2008年擠掉的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在又吹起來(lái)的，有的地方泡沫大一點(diǎn)，有的地方小一點(diǎn)，有的地方?jīng)]有，也不能一概而論，有的一些中小城市是兩千塊左右的房?jī)r(jià)，談不上什么泡沫。
也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣迅速的回暖也帶來(lái)這樣的問(wèn)題，我們感覺(jué)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不像人家講的那樣，為什么老說(shuō)房?jī)r(jià)降不去，最主要的原因是需求旺盛。
中國(guó)需求旺盛與城市化密切相關(guān)的，我們的城市化水平大家也知道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不到46%，根據(jù)我們城市化委員會(huì)統(tǒng)計(jì)城市化水平不到35%，這里面有10%的差異，這十個(gè)百分點(diǎn)是不是住地下室的人，住城中村的人，租房住的人，伴隨著快速的城市化，住房問(wèn)題必然很突出，全世界各國(guó)都有這樣的情形，中國(guó)也不例外，我們中國(guó)還有一個(gè)特別的問(wèn)題是戶籍這方面也影響我們城市化的質(zhì)量。
我們的戶籍人口和非戶籍人口之間有很大的差異，保障性房子沒(méi)有他的份，據(jù)我所知在北京有一百萬(wàn)人都是住在地下室，百萬(wàn)大軍在地下，也就是說(shuō)，我們的房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該在未來(lái)解決這些人住房問(wèn)題，反過(guò)來(lái)說(shuō)我們房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力很大，因?yàn)槲覀兂鞘谢粩嗉涌臁２粌H未來(lái)使更多人進(jìn)入城市，已經(jīng)進(jìn)入城市許多人的住房問(wèn)題，現(xiàn)在還沒(méi)有達(dá)到我們統(tǒng)計(jì)數(shù)字的水平。
其實(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展離不開城市化，而且中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開城市化，我認(rèn)為城市化是中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要通道，有人說(shuō)是唯一通道，我覺(jué)得不是絕對(duì)的，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP增長(zhǎng)一個(gè)靠工業(yè)化，一個(gè)靠城市化，我們看工業(yè)化主要是投資，所以工業(yè)化是我們投資增長(zhǎng)通過(guò)GDP的過(guò)程，而城市化主要是消費(fèi)增長(zhǎng)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，或者是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
城市化從投資的角度拉動(dòng)GDP，城市化從消費(fèi)的角度拉動(dòng)GDP，這是我們內(nèi)需的兩大力量，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一匹馬，房地產(chǎn)就是這批馬，既是可以從投資角度拉內(nèi)需，也可以從消費(fèi)。今年一到十月份全國(guó)商品房銷售額3.15萬(wàn)億，到今年年底將有新房銷售額達(dá)到3.8，甚至是4萬(wàn)億，這是全國(guó)老百姓買新房花的錢。如果再加上買舊房，二手房花的錢，既使是一半，我們?nèi)昀习傩仗湾X了5.5到6萬(wàn)億的錢買房子。請(qǐng)注意這是一個(gè)什么概念呢？我們今年一年的社會(huì)零售總額不超過(guò)12萬(wàn)億，但是我們的買房就花了5.5到6萬(wàn)億，老百姓花錢買房對(duì)GDP意味著什么，對(duì)經(jīng)濟(jì)保八意味著什么？這樣的情形是否要保持下去，在2010年我們國(guó)家的投資下降的情況下，主要靠民間投資，房地產(chǎn)是一個(gè)方面，我們明年GDP一個(gè)看出口，一個(gè)是看內(nèi)需，內(nèi)需中房地產(chǎn)是重要的一塊，我們對(duì)明年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然給予房地產(chǎn)希望，而房地產(chǎn)又是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿Γ蚁嘈盼覀冞@個(gè)行業(yè)發(fā)展前景很廣闊。與此同時(shí)如何防止泡沫的再次吹大，也是我們面臨的重要課題。
我想在今天這個(gè)會(huì)上，關(guān)于城市化的問(wèn)題，是非常好的問(wèn)題，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展中很有困惑的問(wèn)題，我們城市化、城鎮(zhèn)化如何健康發(fā)展與房地產(chǎn)健康發(fā)展在一起，房地產(chǎn)發(fā)展中最主要的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況是什么？用四個(gè)字概括，一個(gè)是錢松，地緊，我們的信貸是充裕的，我們明年還是寬松的貨幣政策，買房的錢很多，特別是貧富差距拉大以后，我們?cè)S多有錢人買房保值。在這種情況下，我們的錢很松必然導(dǎo)致需求，這樣的需求很旺盛，同時(shí)還有投資性需求，這兩種需求導(dǎo)致了需求過(guò)旺，我們供應(yīng)量有限，今年一到十月份全國(guó)商品房銷售面積16.
其中有一點(diǎn)，城市土地不夠怎么辦？我們的腦子和眼光都集中在鄉(xiāng)村土地，農(nóng)民的土地，我講的不是耕地，是農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地。如果把兩者結(jié)合起來(lái)，能夠經(jīng)過(guò)合理合法的渠道使農(nóng)村的宅基地建設(shè)用地變成城市的建設(shè)用地，既解決城市用地的問(wèn)題，又解決了耕地的保護(hù)問(wèn)題，又解決了農(nóng)民的收益問(wèn)題。
房地產(chǎn)問(wèn)題不能孤立地看，他與金融、稅收等連在一起，謝謝。
主持人：非常精彩。顧會(huì)長(zhǎng)的幾個(gè)比喻，馬，狼、車等，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)中國(guó)在加速增發(fā)的階段，再加錢松地緊，那邊使勁保18億畝，我們房?jī)r(jià)還能掉嗎？不能了。這樣一來(lái)，顧會(huì)長(zhǎng)從宏觀已經(jīng)堅(jiān)定了我們對(duì)房地產(chǎn)的信心。陳 昉教授是天津?yàn)I海新區(qū)的社會(huì)發(fā)展局的局長(zhǎng)，我們從社會(huì)建設(shè)的角度聽他怎么講房地產(chǎn)，大家掌聲歡迎。
陳 昉：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家，各位來(lái)賓，謝謝大家給我這樣一個(gè)表述自己的觀點(diǎn)機(jī)會(huì)，我確實(shí)在這里既不是房地產(chǎn)的專家，也沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)的建設(shè)，我以前做金融發(fā)展局的局長(zhǎng)，今年二月份現(xiàn)在是社會(huì)發(fā)展局。在社會(huì)發(fā)展這塊，由于體制改革正在進(jìn)行，目前城鄉(xiāng)一體化和小城鎮(zhèn)建設(shè)是我們的一方面。從這幾個(gè)方面簡(jiǎn)單地表述一下我的觀點(diǎn)。
我想說(shuō)的第一件事，金融危機(jī)造成了目前的房地產(chǎn)業(yè)格局正在發(fā)生變化。一年多以前，我們國(guó)家一直在走一條路，利用我們的勞動(dòng)力的便宜，地價(jià)的便宜，把工業(yè)聚集到中國(guó)，增長(zhǎng)GDP，建設(shè)大城市，這條路走了十幾年，越走越大，越走越寬闊，今天為止到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。為什么呢？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)，在金融危機(jī)下，我們?cè)倩剡^(guò)頭看自己做的事情，實(shí)際上我們用社會(huì)民生的保障不足和我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一些沉重代價(jià)得到利潤(rùn)的增加，造成了現(xiàn)在的繁榮。
金融危機(jī)在一年前發(fā)生了坍塌，大概前年年初，我與雷曼兄弟正在談這個(gè)事，是美國(guó)金融改革，談的時(shí)候，他們晚到了一天，他說(shuō)我們出了許多的事，我們就在下面談，沒(méi)有多久，雷曼兄弟就倒臺(tái)了，這就像多米諾骨牌一樣發(fā)生連鎖反應(yīng)。去年政府重點(diǎn)出了四萬(wàn)億的投資政策支撐內(nèi)需，這使我們現(xiàn)在樓價(jià)逐步地過(guò)高，我們今年經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)作，我們發(fā)生了兩個(gè)問(wèn)題，兩個(gè)滿意和兩個(gè)不滿意，對(duì)這種樓價(jià)過(guò)高的趨勢(shì)和發(fā)展過(guò)快的趨勢(shì)是有一些畸形的。
兩個(gè)滿意，房地產(chǎn)商比較滿意，地方政府也是皆大歡喜，客觀上造成了我們的成本過(guò)高，房?jī)r(jià)過(guò)高不利于大庇天下寒士俱歡言，我們國(guó)家層面在思考這個(gè)問(wèn)題，這是一個(gè)。
另一方面，我們把資金在短期內(nèi)加入了房地產(chǎn)，我們就有可能增大了泡沫的比率，日本已經(jīng)蕭條十年了，國(guó)家再做信貸更大一些，我們金融沒(méi)有解決問(wèn)題，中國(guó)的金融和國(guó)際的金融在管制條件下不能互通的問(wèn)題，我們的金融管理與國(guó)際上有差距，我們的創(chuàng)新還都沒(méi)有展開，在這種情況下，加大金融的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家是要考慮的。
第三個(gè)國(guó)家正在考慮政策微調(diào)，這是作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府必然做，考慮的必定是清查土地，清查中間環(huán)節(jié)，防止土地供求問(wèn)題，加大廉租房的建設(shè)，總之是想辦法，雖然沒(méi)有想出很好的辦法，但是要降低，現(xiàn)在正是政策怎么樣微調(diào)的時(shí)候。我覺(jué)得會(huì)有調(diào)整。
我講兩條，如果金融改革能夠?qū)崿F(xiàn)，國(guó)外的房地產(chǎn)的反抵押貸款就要實(shí)現(xiàn)，城市里的老人一下子就變成最富的人，他把房子抵出以后，還可以活十年，這樣就使大量的房子不會(huì)再浪費(fèi)更多的資源。特別是增大了老年人的消費(fèi)，增加了社會(huì)的和諧，但是這種金融改革我們剛剛提及就發(fā)生了危機(jī)，你可以看到浙江全境都實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的變化，集中使用甚至是股份制使用，這都是各個(gè)政府在探討問(wèn)題。
房地產(chǎn)熱不會(huì)突然地由熱變冷，但是會(huì)有緩和，我覺(jué)得明年的趨勢(shì)逐步形成稍微的曲線向上，應(yīng)該是平穩(wěn)的。
第二個(gè)方面，國(guó)家城市化發(fā)展的格局，新的格局正在形成，為什么這么說(shuō)呢？以鐵路進(jìn)藏為代表，說(shuō)明了什么問(wèn)題呢？過(guò)去我們十五年里頭，基本上國(guó)家打通了從西北到東南的大動(dòng)脈，我們的發(fā)展趨勢(shì)是這么走的，從西北到東南，沿海的地區(qū)發(fā)展非常快，國(guó)家現(xiàn)在正在打通第二條大通道，就是從長(zhǎng)吉經(jīng)過(guò)環(huán)渤海地區(qū)，現(xiàn)在叫京津冀或者再向西南五省發(fā)展，這是國(guó)家戰(zhàn)略的調(diào)整。這一格局叫雙龍交會(huì)，有可能引起我們國(guó)家在整體房地產(chǎn)發(fā)展和城市化布局上產(chǎn)生非常大的影響，將會(huì)誕生一大批中小城市的戰(zhàn)略城市群。
第二個(gè)方面，我們國(guó)家推行的省權(quán)下放到縣，這會(huì)使縣級(jí)為主的中小城鎮(zhèn)會(huì)發(fā)生加速建設(shè)和資源加速集中的趨勢(shì)，這樣的趨勢(shì)使得我們國(guó)家的城市化布局更加合理，更貼切，這個(gè)也不多說(shuō)了。這會(huì)出現(xiàn)一些區(qū)域性的中小城市。
第三個(gè)方面，由于金融危機(jī)造成國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)鏈的坍塌，我們產(chǎn)生農(nóng)民工的緊缺問(wèn)題，國(guó)際的生產(chǎn)商包括國(guó)內(nèi)的大的生產(chǎn)商，把我們廣東地區(qū)或者是沿海地區(qū)的一些項(xiàng)目直接向我們內(nèi)地轉(zhuǎn)移。我舉一個(gè)例子，比如成都一些地區(qū)呈現(xiàn)了鞋城，這使經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移，使大西南部分許多中小城市都會(huì)興旺和發(fā)展起來(lái)。
作房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該看到國(guó)家的這些調(diào)整和整個(gè)格局變化，我們要未雨綢繆，把一些精力逐步適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)移。
跟著國(guó)家的戰(zhàn)略部署，我覺(jué)得我們盡量與國(guó)家保持一致，也有長(zhǎng)遠(yuǎn)的更好的發(fā)展，因?yàn)榱硪贿叺牡貎r(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我十月份去成都，房?jī)r(jià)在四千五，還是中型的城區(qū)。
我講的第三個(gè)問(wèn)題，濱海新區(qū)正在成為國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)一體化的實(shí)驗(yàn)地，為什么講濱海新區(qū)呢？濱海新區(qū)已經(jīng)納入國(guó)家的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，尤其是濱海新區(qū)國(guó)家提出了更高的要求，我們最近中心生態(tài)城等建立使城市化建設(shè)加快。
我們?cè)趺醋龅竭@點(diǎn)呢？我給大伙介紹一下，在濱海新區(qū)城市化建設(shè)中，在京津一體化大格局下進(jìn)行的，我們現(xiàn)在有兩條高速公路到北京，最快一個(gè)小時(shí)二十分鐘就到海邊，我們要建中心生態(tài)城，原來(lái)海邊的一些地方是非常荒涼的，都是遺棄的鹽田和污染水庫(kù)。我們對(duì)北塘怎么做在原來(lái)一些鎮(zhèn)實(shí)施的城鄉(xiāng)一體化改革，我們主要的做法，凡是原來(lái)在塘沽區(qū)逐步取消農(nóng)民，現(xiàn)在我們正在做第一步、第二步，涉及到塘沽區(qū)的18萬(wàn)農(nóng)民，我們現(xiàn)在通過(guò)了各種辦法做這件事，總的來(lái)看，還是發(fā)展的非常好。為什么這么說(shuō)呢？
我舉一個(gè)例子，我們的政策現(xiàn)在是什么樣的呢？每人45平米的住房，這是國(guó)家建的，每個(gè)家里還要給一塊錢，所有的社會(huì)保障都到位，現(xiàn)在的房子按一千是磚房，土房是七百一平米整體收購(gòu)，我們進(jìn)行變性，把一個(gè)村一個(gè)村的農(nóng)民全部變會(huì)城市戶口。現(xiàn)在我們村民委員會(huì)四次選舉，幾乎是96%到99%的可能，農(nóng)民都看到了城市化的發(fā)展必要。我們正在非常妥善地進(jìn)行之中，我們想的是爭(zhēng)取在一年內(nèi)給國(guó)家拿出城鄉(xiāng)一體化方面做的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。
我們還要給每個(gè)家庭，每個(gè)有生活能力的農(nóng)民安排了勞動(dòng)，都是非常好的崗位。濱海新區(qū)在加快發(fā)展的過(guò)程中，我們今年的GDP仍然保持了23.2%的增長(zhǎng)速度，年增長(zhǎng)率比去年還快，大項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，我們每年投產(chǎn)的5千萬(wàn)元中以上的大項(xiàng)目至少是500個(gè)，這已經(jīng)成為國(guó)家后工業(yè)化時(shí)期的聚集地，國(guó)家要求我們創(chuàng)新，所有的改革都創(chuàng)新。
我講的是城鄉(xiāng)差別剪刀差正在逐步消除，我們希望在這個(gè)地方給國(guó)家做試點(diǎn)，也希望在座的各位有機(jī)會(huì)到我們那兒參觀指導(dǎo)。
主持人：
陳 昉：我們還有另外兩個(gè)行政區(qū)，我們大的改革從現(xiàn)在開始濱海新區(qū)已經(jīng)不是原來(lái)的五個(gè)區(qū)和功能區(qū)的概念，我們現(xiàn)在變成九個(gè)功能區(qū)，行政區(qū)變成一個(gè)，我們?nèi)咳∠矫髂暌辉路菰谶@兒開始。我們區(qū)別兩地的小城鎮(zhèn)建設(shè)，基本上都是宅基地?fù)Q的形式，把一個(gè)一個(gè)鎮(zhèn)的房子用融資的方法加快建設(shè)。
主持人：
主持人：現(xiàn)在請(qǐng)
林少洲：這里有許多的長(zhǎng)輩和專家學(xué)者，今天主要是學(xué)習(xí)的。由于我們是做企業(yè)的，忙于實(shí)務(wù)比較多，談這個(gè)題目只能談一些個(gè)人經(jīng)驗(yàn)性的，所見所聞以及看到的苗頭。我覺(jué)得金融危機(jī)與城市化背景下的房地產(chǎn)，我個(gè)人的看法，包括2009年中國(guó)房地產(chǎn)的恢復(fù)和發(fā)展態(tài)勢(shì)很出人意料，包括業(yè)界中人都沒(méi)有想到，居然發(fā)展這么好。許多城市，尤其是一線城市已經(jīng)是超過(guò)了，甚至是超過(guò)不少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年時(shí)候的狀況，確實(shí)沒(méi)有想到這么快。
就這點(diǎn)現(xiàn)在有許多的觀點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)也有許多值得分析的，大家都在想這么忙怎么辦？我現(xiàn)在有一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在中國(guó)總體發(fā)展勢(shì)頭因?yàn)榻鹑谖C(jī)受到階段性打壓，但是總體的發(fā)展勢(shì)頭非常強(qiáng)，其后面的潛力大家還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有意識(shí)到。在這個(gè)背景下談金融危機(jī)對(duì)我們的影響，第一個(gè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)、城市化有階段性的影響，比如2008年這一年。而廣東不止，他們就調(diào)整了兩年時(shí)間，環(huán)渤海這個(gè)地區(qū)影響了一年的時(shí)間。
更根本的是對(duì)中國(guó)城市化的整個(gè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響，這是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，今后中國(guó)城市化里面一個(gè)很重要的問(wèn)題，除了說(shuō)速度之外，結(jié)構(gòu)的問(wèn)題很值得大家關(guān)注，怎么講呢？
我們大概在十年以前，我們已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)看了許多地方，我最早在廣東沿海城市搞房地產(chǎn)項(xiàng)目，2000年前后開始到內(nèi)陸城市，那些地方的城市化率比較低，城市化發(fā)展的狀況相對(duì)比較滯后。我們城市化的報(bào)告里面可以看到，珠三角的城市化率到了80%多，比如安徽省城市化率只有30%，這里面有巨大的落差。金融危機(jī)實(shí)際上也起到對(duì)中國(guó)整個(gè)城市化結(jié)構(gòu)起到均衡的作用，影響比較深刻，受沖擊比較大的是沿海出口導(dǎo)向型的這些發(fā)達(dá)地區(qū)，但是對(duì)廣大的中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)，中西部地區(qū)，金融危機(jī)實(shí)際上起到了一個(gè)加速的作用。
最近我去合肥，我在合肥做一個(gè)項(xiàng)目，我去他們的濱湖新城，短短三年的時(shí)間，現(xiàn)在去看，整個(gè)濱湖新城已經(jīng)是熱火朝天，就在巢湖邊上建的。
比如濱湖世紀(jì)城在北京也有，在那兒做了一個(gè)樓盤，480萬(wàn)平方米，非常高級(jí)的大盤，只用了一年的時(shí)間全部賣完，從開發(fā)到銷售完畢，這是在合肥，現(xiàn)在售價(jià)是4500塊錢，最早是3000多塊錢。這里面房地產(chǎn)的發(fā)展速度非常驚人，其城市化速度也是如此。
這里面大部分的購(gòu)買人群是安徽全省各地的想進(jìn)合肥，即周邊區(qū)縣和地區(qū)的老百姓，戶型面積不大，平均在
比如西安這樣的城市，我?guī)讉€(gè)星期前去，發(fā)現(xiàn)西安的情況完全發(fā)生變化，現(xiàn)在堵車非常嚴(yán)重，房?jī)r(jià)也開始節(jié)節(jié)飆升，在半年以前，今年上半年，西安是三千多塊錢的房子，達(dá)到四千以上的都很少。因?yàn)槲靼驳呐f城改造的成本很高，所以很低的房?jī)r(jià)使舊城改造改不動(dòng)，改完了以后房子賣不出去，包括工廠拆遷也拆不動(dòng)，所以他們的速度比較慢，但是最近半年房?jī)r(jià)往上走了以后，所以使整個(gè)城市發(fā)生了變化。
這是西部一個(gè)案例，我個(gè)人感覺(jué)，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)整個(gè)城市化的發(fā)展起到結(jié)構(gòu)性的影響，對(duì)沿海有階段性的影響，但是給中西部地區(qū)帶來(lái)了機(jī)遇，讓他加速發(fā)展，讓更多的農(nóng)村人口往城市轉(zhuǎn)移，地區(qū)人口往中心城市轉(zhuǎn)移，加速了這樣的速度，這是我的一個(gè)基本看法。
主持人：謝謝他的判斷，從1500年算全球化開始，從不同的經(jīng)濟(jì)世界逐步整合為統(tǒng)一世界經(jīng)濟(jì)，而主角先后是威利斯、阿姆斯特丹、倫敦，倫敦在1929年金融危機(jī)中把接力棒悄悄給了紐約，這次金融危機(jī)好像一夜之間我們從一個(gè)趕超型的，勞動(dòng)密集型，忽然之間有人提兩國(guó)集團(tuán)了，我覺(jué)得這個(gè)事沒(méi)有準(zhǔn)備好，反正我是如此，但是他剛才的講話強(qiáng)勁全球化拉動(dòng)中國(guó)城市化的動(dòng)力，我們看到了。怎么樣應(yīng)對(duì)？我們聽程崇山發(fā)表高見。
程崇山：非常感謝主持人，前面的專家和領(lǐng)導(dǎo)都講了金融危機(jī)下我們會(huì)遇到的一些困難和壓力。同時(shí)，也說(shuō)了城市化進(jìn)程給我們房地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇，談我的一點(diǎn)思路。在金融危機(jī)的壓力下和城市化的機(jī)遇下，開發(fā)商應(yīng)該朝那個(gè)方向去發(fā)展自己的戰(zhàn)略呢？
這有重新定位的問(wèn)題，大家知道在壓力下才促使企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，如今的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移我認(rèn)為最主要應(yīng)該在資源整合方面多下功夫，適應(yīng)當(dāng)前的形勢(shì)，挖掘和理順企業(yè)的內(nèi)部資源，研究資源的有效配置，我們每個(gè)企業(yè)都有自己不同的有效資源和強(qiáng)有力的資源，如何進(jìn)行資源的配置，重新定位企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，最主要的用自己企業(yè)有效資源置換所需要的資源。
具體到開發(fā)企業(yè)里面，大開發(fā)商的資源主要是資金資源，特別是一些上市公司，再一個(gè)資源是運(yùn)作企業(yè)規(guī)范的資源，還有房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)資源。大開發(fā)商在現(xiàn)在的城市化進(jìn)程過(guò)程中，每年要有三千萬(wàn)的人口進(jìn)入城市，他并不是在每一個(gè)城市都有資金投入，也有許多的資金想投入找不到項(xiàng)目，在這種情況下，中小開發(fā)商具有他們的優(yōu)勢(shì)可以彌補(bǔ)，中小開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)一個(gè)是人脈資源，比如當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，人文感覺(jué)資源，中小開發(fā)商有這些資源與大開發(fā)商在資金方面，土地項(xiàng)目方面進(jìn)行合作的話，對(duì)雙方都是有利的。
而同時(shí)還有一些代理公司，比如我們2000年成立以后，2001年成為北京十大代理商之一，我們有什么資源？有智力資源，從開發(fā)商拿土地到銷售完畢，整個(gè)智力資源和團(tuán)隊(duì)建設(shè)資源，房地產(chǎn)規(guī)范運(yùn)作的資源以及銷戶和變現(xiàn)的資源，這些資源的相互整合就會(huì)讓我們企業(yè)在金融危機(jī)的壓力下抓住城市化發(fā)展的機(jī)遇，讓企業(yè)發(fā)展得更好，這是我們公司在金融危機(jī)和市場(chǎng)城市化機(jī)遇下對(duì)開發(fā)商的一點(diǎn)思路，供給各位參考。
主持人：謝謝，我們剛剛來(lái)的嘉賓還沒(méi)有介紹北京希埃希建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)：
孫奇昌：我今天見到許多的領(lǐng)導(dǎo)非常高興，還見到了我的恩師
我講一個(gè)西部的省會(huì)城市，前一陣我們做整個(gè)城市的規(guī)劃和建設(shè)，在做規(guī)劃時(shí)，當(dāng)?shù)氐臅洿罄习逭业皆O(shè)計(jì)院說(shuō)我們老城區(qū)的建設(shè)，城市化的進(jìn)程已經(jīng)基本完結(jié)了，拆遷改造量太大了，我們?cè)诔鞘械谋辈勘俪鲆?span lang="EN-US">48平方公里的用地，我們要作為今后十年內(nèi)城市化建設(shè)開發(fā)的重點(diǎn)和方向。
第一由設(shè)計(jì)院趕快給我們出圖，我們今年冬天把水挖出來(lái)，他們說(shuō)挖上千萬(wàn)方的土，我說(shuō)為什么呢？他說(shuō)明年3月15日蓋一個(gè)總部渡假基地一個(gè)最高標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店，這個(gè)項(xiàng)目我親自負(fù)責(zé)，我做了一個(gè)禮拜告訴領(lǐng)導(dǎo)，這個(gè)項(xiàng)目退出了，這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有辦法做。48平方公里的土地，僅僅把一個(gè)總部基地，五星級(jí)酒店，高檔住宅的開發(fā)作為整個(gè)區(qū)域的啟動(dòng)，這是完全不負(fù)責(zé)的。城市化建設(shè)的進(jìn)程反思什么是好的城市？什么是不好的城市？最近炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的魯山新城，一百多個(gè)地產(chǎn)商，幾千上萬(wàn)戶的住宅者，這樣的項(xiàng)目越少越好，如果做要留下罪名的。
據(jù)說(shuō)現(xiàn)在有400多臺(tái)挖掘機(jī)在連夜干，在挖水道，我說(shuō)城市的建設(shè)要有重點(diǎn)，我們給你一架預(yù)警機(jī)和空中加油機(jī)，打仗可以嗎？不行的，我們需要有戰(zhàn)斗機(jī)，區(qū)域要建設(shè)需要有核心，經(jīng)濟(jì)載體和建設(shè)的載體。有一個(gè)很著名的論壇落戶在48平方公里，相應(yīng)的兩個(gè)五星級(jí)酒店落戶在里面，相應(yīng)的總部基地順理成章形成，相應(yīng)的地產(chǎn)開發(fā)一蹴而就，那48平方公里的建設(shè)和今后15年的建設(shè)就有章可循。
另外我很高興見到濱海新區(qū)的局長(zhǎng)，現(xiàn)在我們做65萬(wàn)平米，北塘古鎮(zhèn)，我們可以從設(shè)計(jì)員的角度講講怎么樣加強(qiáng)城市化的建設(shè)。他們新任的領(lǐng)導(dǎo)是原來(lái)廈門的市委書記，他們首先啟動(dòng)項(xiàng)目是拆遷房，最小戶型是45平米。
第二個(gè)項(xiàng)目是北塘古鎮(zhèn)，把北塘古鎮(zhèn)作為一個(gè)重要的項(xiàng)目，在里面恢復(fù)六塔寺，黎元洪故居。北京人去北塘有兩件事，一個(gè)是吃海鮮，另外一個(gè)是出海游，整個(gè)城市化的建設(shè)進(jìn)程是根據(jù)自身的特點(diǎn)，先滿足文化的功能，再滿足居住類的功能，再滿足社會(huì)類的功能，再滿足地產(chǎn)開發(fā)的功能，所以對(duì)于今天的題目我多說(shuō)兩句，地產(chǎn)商和整個(gè)城市化的建設(shè)應(yīng)該要遵照政府確定的先人文、先綜合再立意的情況下，跟著這樣的領(lǐng)導(dǎo)政府干，任何一個(gè)開發(fā)商能夠在城市化建設(shè)中得到更多的利益，會(huì)給中國(guó)建造一批更有人情味的所謂新城市。
主持人：謝謝，我們?cè)谶@兒一起把掌聲給孫院長(zhǎng)的老師吳德繩，我覺(jué)得今天像這樣的恩師，這樣的高師才能夠出這樣的高徒，我們中國(guó)的教育還是非常有希望，看到
江漢路還是解放大道？發(fā)展大道？到上海我們到哪兒逛街，是去外灘還是浦東的世紀(jì)大道逛街？大家心理都有數(shù)，在天津我們?nèi)ヌ旖虻谋６悈^(qū)、開發(fā)區(qū)逛街還是天津的勸業(yè)場(chǎng)？孫院長(zhǎng)說(shuō)的好城市，這三十年我們建了太多的大盤，建了太多的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、出口加工區(qū)，都是加工制造基地，我們建了多少好城市，這三十年來(lái)我們沒(méi)有建多少好城市，我大膽地說(shuō)，吳大師可以點(diǎn)評(píng)，再往前三十年我們建多少好城市。我們?cè)偻叭辏覀儼押贸鞘凶兂闪顺隹诩庸せ兀覀儼烟旖蜃兂傻墓S，上海變成了工廠，我們六十年不知道什么是好城市，所以孫院長(zhǎng)今天提出了好城市的概念是多么沉重的使命，從現(xiàn)在開始我們準(zhǔn)備要和有擔(dān)當(dāng)?shù)牡胤秸献鳎黄鸾ê贸鞘小?span lang="EN-US">
關(guān)于好城市這件事從顧會(huì)長(zhǎng)開始，
顧云昌：好城市由于有城有市，不能光有城，沒(méi)有市，或者有市沒(méi)有城。我們的開發(fā)區(qū)就是一個(gè)市，我們的居民點(diǎn)就是一個(gè)城，城市一定要融合，城市的發(fā)展要城市共同化，而不是城與市脫節(jié)。我與全國(guó)開發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)講過(guò)，你們要研究城市化，不光研究開發(fā)。許多的地方建城市就是蓋房子，光住人不行，必須有市場(chǎng)，我們現(xiàn)在忘記了城市本來(lái)的含義，好的城市必須有城，必須有市，必須有機(jī)結(jié)合。
陳 昉：我還是覺(jué)得與當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境，包括我們的傳統(tǒng)能夠相得益彰的，這樣的宜居和諧相處的是好城市。
主持人：您講了文化傳統(tǒng)。
林少洲：我覺(jué)得去成都的時(shí)候，他們老講一句話，來(lái)了就不想走的城市，到了杭州很羨慕這些人住在天堂里面，哪怕到了云南的麗江，流連忘返，盡管不遠(yuǎn)千里而去，什么叫好城市？一個(gè)很有人情味，很有文化特色，人與自然和諧，人與人和諧，人與人和諧的自然，建筑學(xué)里面有許多的提法。
主持人：他講了能夠把心托付給他那樣一個(gè)地方。
程崇山：好的城市首先要符合當(dāng)?shù)氐臍v史，當(dāng)?shù)氐娜宋模?dāng)?shù)氐奈幕瑫r(shí)也要有經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，一個(gè)好的城市要讓人宜居，過(guò)得舒適，也有發(fā)展，為了宜居也不丟失自己的事業(yè)的城市就是好城市。
主持人：宜居也宜業(yè)。你是印證顧會(huì)長(zhǎng)。
孫奇昌：好的城市少一些政府的意見，一把手的指示和規(guī)劃，少一些開發(fā)商賬本算出來(lái)的樓盤，少一些大門和裝飾很漂亮的圍墻，少一些社會(huì)黑勢(shì)力的影子，多一些自然，多一些隨地吃飯的小攤，多一些隨意交流的市民，自然的城市就是好城市。
主持人：我聽到兩個(gè)人給你鼓掌，一百年前霍華德的人給你鼓掌，六十年前雅各布斯也在給你鼓掌。
這個(gè)討論請(qǐng)大家注意好的城市就是居住、生活、工作、交友、休閑、娛樂(lè)，把心安在這樣的地方，在金融危機(jī)、城市化的背景下，中國(guó)不僅要建城區(qū)，也要建好城市，謝謝各位演講者。
謝謝大家。
