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2025年08月21日
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■人物簡介
顧云昌，中國房地產(chǎn)理論研究人士，教授級高級城市規(guī)劃師，現(xiàn)任中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長。他從20世紀(jì)80年代初著手住宅商品化研究，1985年開始研究土地問題，歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長、建設(shè)部政策研究中心副主任。1998年進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會工作，任副會長兼秘書長，曾多次參與國家房改政策的研究和制訂，是國家房改方案的主要起草人之一。上世紀(jì)90年代參與2000年國家小康住宅科技項(xiàng)目，任產(chǎn)業(yè)政策組組長。主持完成了“跨世紀(jì)中國住宅產(chǎn)業(yè)政策的研究”、“完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策的研究”等重要課題，兩次獲得國家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)。
“中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革之一。現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問題、住房改革存在的問題，是前進(jìn)中的問題，是需要不斷深化和完善的問題，我不主張也不同意‘二次房改’的說法。”近日，一份來自民間的“二次房改”建議引發(fā)廣泛關(guān)注，顧云昌在記者專訪中對1998年住房改革給予高度評價(jià)，并表明不同意“二次房改”的提法。作為政府的房地產(chǎn)政策智囊團(tuán)成員，顧云昌將參加本報(bào)10月31日、11月1日舉辦的2009中國地產(chǎn)年會，日前接受記者的提前專訪，回顧中國人居60年的成就和存在問題。
住房改革是中國最成功的改革
記者（以下簡稱記）：中國人居60年，有個(gè)被廣泛認(rèn)同的提法是“居住改變中國”，你對此有何看法？
顧云昌（以下簡稱顧）：“居住改變中國”這不是我最先提出來的，但我也在多個(gè)場合多次引用，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，理念的更新。原來房子是公有的，后來變成私有的，房子成為很多家庭最大的財(cái)產(chǎn)。第二，制度的改革。由公有制變私有的，由實(shí)物分配變貨幣分配，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)變市場經(jīng)濟(jì)，這都是房地產(chǎn)制度的變化。第三，速度的加快。住宅建設(shè)的速度和拉動經(jīng)濟(jì)的速度都大大加快，例如1978年人均住房面積才7平方米，到現(xiàn)在30年人均增加了不止20平方米，蓋了多少房子，拉動了多少經(jīng)濟(jì)增長，解決了多少就業(yè)問題。第四，品質(zhì)的提升。這點(diǎn)有目共睹，現(xiàn)在房子的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、材料都比之前不知好了多少倍。
記：你從上世紀(jì)80年代就開始著手住宅商品化研究，而國內(nèi)商品房市場真正開始發(fā)展是從1998年停止福利分房。至今10年多的時(shí)間，你看這段發(fā)展史能打多少分？
顧：成績是主要的，問題是次要。我認(rèn)為中國的住房改革是眾多改革之中最成功的改革。不是唯一成功的，但是最成功的。如果沒有住房改革，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不會這么快，老百姓的住房條件改善不會那么快，這是主流的，而現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的問題、住房改革存在的問題，是前進(jìn)中的問題，是需要不斷地深化和完善的問題，所以我不同意有人說要進(jìn)行“二次房改”。
記：現(xiàn)在關(guān)于“二次房改”的爭議很多。
顧：我不同意這個(gè)提法。首先“二次房改”的含義就不清楚。我們已經(jīng)從福利分房變成貨幣化，再怎么改？改成什么形式？現(xiàn)在房地產(chǎn)很多問題一是執(zhí)行不到位的問題，二是需要制度不斷深化和完善的問題，而不是否定、重來的問題。
記：是不是也代表我們會有一些改革，但不能和1998年房改相提并論，叫做“二次房改”？
顧：對。一個(gè)新的住房制度已經(jīng)建立起來了，還怎么改革？只是需要不斷深化和完善。你說我們已經(jīng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)變成市場經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)些問題，難道要搞第二次市場經(jīng)濟(jì)？有些專家有這樣的說法，但我不主張也不同意這么說。
記：能舉例說明我們在制度上需要完善的地方嗎？
顧：中國的房地產(chǎn)市場還是一個(gè)年輕的市場，有很多不規(guī)范，我們調(diào)控當(dāng)中恐怕還要多吸取教訓(xùn)，比如現(xiàn)在房價(jià)漲得太快，宏觀調(diào)控如何正確見效，水平需要不斷提高。又如保障性住房嚴(yán)重不足，中低收入階層的住房問題凸顯，但這個(gè)在原來的房改中就講得很清楚了，是以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體。
記：那這是執(zhí)行不到位的問題？
顧：是執(zhí)行層面的問題，或者說制度不夠完善的問題。這在今后要注意抓緊、從嚴(yán)落實(shí)保障性住房的建設(shè)計(jì)劃。
宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系
記：梳理過去歷程，我們看到國內(nèi)房價(jià)是從2004年開始大漲，“高房價(jià)”成為百姓心頭之痛，你曾有個(gè)比喻說房地產(chǎn)行業(yè)由“牛”的行業(yè)變成“過街老鼠”的行業(yè)，我們從體制上、市場上該進(jìn)行哪些反思？
顧：1998年以后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場才算真正出現(xiàn)，那時(shí)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，房價(jià)上漲的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房價(jià)連續(xù)4年高速增長。對于這個(gè)變化，首先要明白到底什么因素影響房地產(chǎn)的起落變化？當(dāng)然是供求關(guān)系。為什么2004年開始房地產(chǎn)漲得過快，因?yàn)楣?yīng)緊張，使得供不應(yīng)求了；為什么2008年房價(jià)下跌，因?yàn)樾枨蟠蠓湛s，造成了供大于求。所以宏觀調(diào)控就是調(diào)控供求關(guān)系———供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系，而接下來仔細(xì)看需求是由什么決定的呢？又得回到政策層面因素。
記：兩者是相輔相成的關(guān)系。
顧：是的，而現(xiàn)在看影響房地產(chǎn)需求最關(guān)鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來房地產(chǎn)市場的需求那么旺？老百姓的購買能力沒怎么變化，但為什么那么多新增購買？主要是因?yàn)閷捤傻呢泿耪撸砰_了二套房貸款，誰買房銀行都支持。反過來現(xiàn)在二套房政策嚴(yán)格執(zhí)行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因?yàn)槌捶砍杀揪透吡耍@部分購買人群就沒了。
記：我看近兩年顯示調(diào)控作用的主要就是金融杠桿。
顧：注重金融杠桿之外還有另一個(gè)關(guān)鍵問題。什么決定供應(yīng)？土地決定供應(yīng)。例如為什么2003年時(shí)廣州房價(jià)還下降？因?yàn)閺V州的土地供應(yīng)量在2001年時(shí)太大了，花都、番禺等地區(qū)有幾千上萬畝的新增土地。又如為什么近期深圳房價(jià)還在漲那么快？因?yàn)樯钲谶B續(xù)三年在關(guān)內(nèi)沒怎么批售土地。
所以說，我們對高房價(jià)問題的反思，關(guān)鍵是要認(rèn)真地把握好金融貨幣政策和土地供應(yīng)狀況，以此正確影響房地產(chǎn)市場。我一直說，金融決定了市場的冷熱，土地是決定供應(yīng)的關(guān)鍵。當(dāng)然，一方面是正確制定政策，另一方面政策的執(zhí)行也很重要，比如二套房貸政策沒變過，關(guān)鍵是之前過度放松了，現(xiàn)在要求嚴(yán)格執(zhí)行，對市場的影響就立馬見效了；又如每年有新增土地供應(yīng)的計(jì)劃，但存量土地的盤活又是個(gè)大問題，開發(fā)商捂地、捂盤等，直接影響了房子的供應(yīng)量。所以，我們還要反思政策出臺后的執(zhí)行效率。
看房價(jià)變化必須結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)
記：近三年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷大起大落，房價(jià)“過山車”現(xiàn)象影響了很多人的生活，你怎么看？
顧：房地產(chǎn)市場，用我的話來說，是社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯示器，因?yàn)樗侵匾еa(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響和社會發(fā)展的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)有周期的變化，那么房地產(chǎn)也會有起伏波動，我們看樓市變化必須結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)的變化———宏觀經(jīng)濟(jì)冷的時(shí)候需要啟動房地產(chǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)要收緊銀根、控制投資規(guī)模，這是房地產(chǎn)收縮的重點(diǎn)。
近10年房地產(chǎn)市場的歷史證明了這一點(diǎn)。1998年啟動房改，進(jìn)入市場買房，這是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)的發(fā)展也推動了宏觀經(jīng)濟(jì)、拉動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；2004年開始調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，收緊銀根，房地產(chǎn)是重要對象；2008年國際金融危機(jī)，房地產(chǎn)也受到影響，而要刺激經(jīng)濟(jì)，首先刺激房地產(chǎn)，一系列寬松政策之后2009年房地產(chǎn)市場率先升溫回暖，對宏觀經(jīng)濟(jì)“保八”起到了很重要的作用。
記：接下來，該如何讓樓市持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展？
顧：我們當(dāng)然希望房地產(chǎn)市場有持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，但是從歷史經(jīng)驗(yàn)證明，“持續(xù)穩(wěn)定”只是一個(gè)主觀的要求，客觀上不可能做到想象中那樣。我們必須允許市場有波動但想辦法讓波動不要太大———宏觀經(jīng)濟(jì)有春夏秋冬，那么我們希望房地產(chǎn)的“冬天不要太冷，夏天不要太熱”，所以就需要宏觀調(diào)控政策在“冷的時(shí)候要加溫，熱的時(shí)候要降溫”，盡可能讓市場發(fā)展相對平穩(wěn)一些。
記：比如現(xiàn)在，大家都在擔(dān)心房地產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠政策年底到期的問題，會不會又成為引發(fā)樓市走向轉(zhuǎn)變的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
顧：這個(gè)現(xiàn)在還不好說，誰也沒法預(yù)測。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的政策取決于國家貨幣政策和財(cái)政政策，而這兩大政策由黨中央關(guān)于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要任務(wù)決定的。那么明年的主要任務(wù)是什么還要到新一輪的中央經(jīng)濟(jì)工作會才決定。如果仍確定以“保增長”為主要目標(biāo)，那么貨幣政策和財(cái)政政策不會有大的變化，房地產(chǎn)政策也就不會有多少變化。以我個(gè)人來看，還不要輕易改變現(xiàn)行的政策。
