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2025年08月21日
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一位知情人士對CBN相關(guān)人士透露，目前國土部層面已經(jīng)形成了對于商品房用地閑置進(jìn)行分類處理的意見：清理自2007年1月1日后的商品房用地開發(fā)情況，對確因政府原因造成土地閑置的，會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理促進(jìn)開發(fā)；否則就將嚴(yán)懲不貸。
這是國土部今年對于開發(fā)商囤地最為明確的表態(tài)。不過，目前來看，國土部用何種措施“嚴(yán)懲”仍無明晰跡象，能否掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度詳情也仍是問題。
合同監(jiān)管或成可能手段
據(jù)上述知情人士透露，目前有關(guān)“嚴(yán)懲”的具體措施還尚不清楚。
此前，中國政府曾明確規(guī)定，閑置土地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年的，可以無償收回土地使用權(quán)。
但由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對有策，如埋下幾個樁就算開工但實(shí)際上此后即長期擱置，或?qū)σ粔K土地進(jìn)行多年分期開發(fā)；加之不少地方政府消極監(jiān)管，時常導(dǎo)致這一規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中形同虛設(shè)，開發(fā)商囤地自然成為常態(tài)。
北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波近日接受新華社采訪時認(rèn)為，開發(fā)商囤地主要是因?yàn)榈胤降摹百u地財(cái)政”政策使地方政府和開發(fā)商的利益具有一致性。要解決高房價問題，地方政府就應(yīng)嚴(yán)格按照中央有關(guān)規(guī)定，對開發(fā)商的囤地行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。
中原地產(chǎn)研究中心上月發(fā)布的一項(xiàng)研究報告稱，知名開發(fā)商于2003年～2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。
雖然表態(tài)嚴(yán)厲，但前車之鑒猶未遠(yuǎn)，如果不出臺新的措施，能否沿用此前的政策，用緊盯開發(fā)商開工期的辦法來嚴(yán)懲“開發(fā)商囤地”仍然是個疑問。
因此，強(qiáng)化新版土地出讓合同中對竣工期規(guī)定的監(jiān)管成為一條可行的路徑。“以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限，現(xiàn)在的新版合同還有竣工期的約定，要是到期仍然未完工，國土部門可以對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，延期多少天就要罰多少錢。”一位國土部官員曾對CBN透露。
目前這似乎已經(jīng)上升為國土部的共識。在9日召開的國土部電視電話會議上，國土部副部長鹿心社表示，國土資源領(lǐng)域?qū)㈤_展專項(xiàng)治理工作，六大任務(wù)之一就是“加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管。
“被迫囤地”情有可原
對于為何囤地，SOHO中國董事長潘石屹和華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日在接受CBN相關(guān)人士采訪時表示，土地供應(yīng)不足是開發(fā)商囤地的根本原因。如果國土部加大土地供應(yīng)，開發(fā)商就不會去囤地。
“2003～2006年連續(xù)四年的土地供給下降讓開發(fā)商加重了危機(jī)感，讓全世界加重了對中國城市建設(shè)用地嚴(yán)重不足的危機(jī)感，也才有了開發(fā)商不得不存糧等待過冬的準(zhǔn)備。”任志強(qiáng)在其8月底的博客中表示。
此外，“政府原因”也成為開發(fā)商囤地的理由之一。任志強(qiáng)認(rèn)為，開發(fā)商拿到土地要調(diào)研市場、研究規(guī)劃、申報審批，政府任何的調(diào)整政策和規(guī)劃都會讓設(shè)計(jì)周期成倍增長。“90/70政策出臺之后，大量的設(shè)計(jì)不得不推翻重來，土地自然要曬太陽。”
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的此類言論，國土部此次表態(tài)中顯然是有所考慮，選擇了分類處理的辦法，對確因地方政府原因造成土地閑置的，將“協(xié)調(diào)處理”。
一位接近國土部的專家對CBN相關(guān)人士表示，對于開發(fā)商土地儲備的問題，政府部門可能并非一刀切的態(tài)度。房地產(chǎn)開發(fā)本身確實(shí)是一個較為長期的過程，在此期間，開發(fā)企業(yè)本身擁有的土地儲備多少才算合理，目前并沒有嚴(yán)格的界限，這需要相關(guān)部門的認(rèn)真研究。
此外，如果對開發(fā)商囤地“動刀”，首先應(yīng)該掌握企業(yè)拿地之后的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，但這項(xiàng)工作對于國土部門來說，做到“心中有數(shù)”并非像說起來那么容易。
國土部一位官員近日在一次內(nèi)部會議上坦承，從目前土地監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)應(yīng)用情況看，各地對于2009年1月1日以來簽訂的土地交易合同基本做到應(yīng)錄盡錄，但對于土地開發(fā)利用情況，由于地方基層部門人手短缺，信息錄入人員往往不掌握實(shí)際開工、竣工時間，閑置土地的認(rèn)定與信息錄入人員信息不對稱，竣工驗(yàn)收土地部門不參加，這些原因造成目前土地開發(fā)利用數(shù)據(jù)錄入不佳。
在前述電視電話會議上，國土部部長徐紹史即表示，土地政策參與宏觀調(diào)控，最重要的是土地供應(yīng)和利用兩個環(huán)節(jié)，要盡快把土地供應(yīng)和開發(fā)利用監(jiān)管“實(shí)實(shí)在在地抓起來”。
于近日下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》中，國土部已要求，加快運(yùn)行建設(shè)用地綜合監(jiān)管平臺，重點(diǎn)對土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開發(fā)利用等情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管。地方政府及時向社會公開供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā)利用情況動態(tài)信息。
