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2025年08月18日
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職 稱：教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師、博導(dǎo)
現(xiàn) 任：中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任
曾 任：歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長(zhǎng)、建設(shè)部政策研究中心副主任，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)。
成 就：20世紀(jì)80年代初著手住宅商品化研究，土地問(wèn)題研究，曾多次參與國(guó)家房改政策的研究和制訂，是國(guó)家
房改方案的主要起草人之一。參與2000年國(guó)家小康住宅科技項(xiàng)目，任產(chǎn)業(yè)政策組組長(zhǎng)。主持完成了“跨
世紀(jì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)政策的研究”等重要課題。兩次獲得國(guó)家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)。
篇章1 升級(jí)消費(fèi)能力，保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展
“城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。因?yàn)槌鞘谢倪^(guò)程，也是增加消費(fèi)的過(guò)程，產(chǎn)生最終消費(fèi)的過(guò)程，而最終消費(fèi)又是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程。當(dāng)前我國(guó)主要依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，消費(fèi)一直在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中略顯孱弱，這和我國(guó)的城市化滯后于工業(yè)化進(jìn)程有著直接的關(guān)系?！?/span>
城市化是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的原動(dòng)力
“大家知道，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要是由投資、消費(fèi)、出口‘三駕馬車’帶動(dòng)的。近年來(lái)，我國(guó)出口對(duì)GDP強(qiáng)勁有力，這和我國(guó)有大量的生產(chǎn)能力和大量的勞動(dòng)力有關(guān)。勞動(dòng)力的過(guò)剩，WTO幫我們解決了這個(gè)難題，中國(guó)因此成為‘世界工廠’，大量產(chǎn)能過(guò)剩的物品輸向國(guó)外，我國(guó)的外貿(mào)依存度一度達(dá)到66%左右，這讓中國(guó)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要部分，同時(shí)也讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)在更大程度上依賴于國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。當(dāng)世界金融危機(jī)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)衰退，國(guó)外需求在此次金融危機(jī)中下降后，國(guó)內(nèi)出口立刻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，由于消費(fèi)不可能在短時(shí)間內(nèi)提升起來(lái)，所以政府立刻采取措施投入4萬(wàn)億元來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。然而，最終經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是要依靠消費(fèi)，因?yàn)檫@是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的動(dòng)力。”
那么，為什么一個(gè)13億人口的國(guó)家消費(fèi)動(dòng)力會(huì)不足呢？顧會(huì)長(zhǎng)分析說(shuō)，消費(fèi)需求依靠購(gòu)買力，我國(guó)之所以會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)購(gòu)買力不足，購(gòu)買力不足的原因在于老百姓手里的錢不多，錢不多又是因?yàn)槲覀儑?guó)家10多年的國(guó)民收入的分配傾向于政府和企業(yè)，從1995年到2007年居民收入比例從51%下降到39%，這部分錢都流向了政府和企業(yè)。如果這15%的居民收入不降，消費(fèi)的份額就會(huì)提高，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的力量也會(huì)大一點(diǎn)。另外，他認(rèn)為當(dāng)前貧富差距也是阻礙消費(fèi)提高的一個(gè)主要原因，“因?yàn)檎嬲邢M(fèi)傾向的是中等和中低收入者，現(xiàn)在這部分消費(fèi)動(dòng)力不足，導(dǎo)致我們國(guó)家整個(gè)消費(fèi)不足”。
顧云昌表示，城市化不僅是城市發(fā)展的問(wèn)題，而且和整個(gè)國(guó)家的國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)的調(diào)整連在一起。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，首先要調(diào)整國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)，增加居民所得，讓消費(fèi)的動(dòng)力更強(qiáng)一點(diǎn)。包括為國(guó)民提供完善的社會(huì)保障，因?yàn)橥晟粕鐣?huì)保障的過(guò)程就是改變國(guó)民收入的過(guò)程，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程。
另外，在整個(gè)國(guó)民收入當(dāng)中，去年城市居民和農(nóng)村居民的收入比是3.3：1。收入的差距讓城市居民一年的消費(fèi)達(dá)到農(nóng)民消費(fèi)的3到4倍。而城市化會(huì)使更多農(nóng)民變成城市居民、產(chǎn)業(yè)工人，增加他們的收入，加大消費(fèi)份額和力度，所以，城市化的過(guò)程也是增加消費(fèi)的過(guò)程，產(chǎn)生最終消費(fèi)的過(guò)程，而最終消費(fèi)又是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)
“在城市化的進(jìn)程中，有一個(gè)問(wèn)題不可忽視，那就是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。城市才有房地產(chǎn)，農(nóng)村是沒(méi)有房地產(chǎn)的，在今后中國(guó)二三十年的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)都將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮重要作用。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)。”
他從消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)一步闡釋到，只有中國(guó)消費(fèi)能力升級(jí)才能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)發(fā)展，而消費(fèi)能力升級(jí)，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。一方面，隨著生活水平的提高，人們的消費(fèi)軌跡一般從生活必需品逐漸轉(zhuǎn)向耐用消費(fèi)品，即從油鹽醬醋轉(zhuǎn)向家電、汽車、住宅，這當(dāng)中我們看到房地產(chǎn)對(duì)城市化的作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)占到一個(gè)家庭總資產(chǎn)的一半到三分之二，隨著小房變大房，舊房變新房，還會(huì)不斷產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力，而這個(gè)過(guò)程恰恰是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程。另一方面，房地產(chǎn)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)多達(dá)幾十個(gè)，帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展的速度最快，而汽車、家電、高檔的生活消費(fèi)品都需要培育的過(guò)程。
顧會(huì)長(zhǎng)還談到，當(dāng)前我國(guó)的流動(dòng)人口較多，據(jù)了解，北京現(xiàn)在有大約100萬(wàn)人住在地下室，還有很多人住在城中村，不僅住房面積達(dá)不到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，買房更是不可想象的事情，當(dāng)這部分人群住房面積有所增加，或者將來(lái)有能力買房，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是不可小睽的。“因此研究城市化必然和經(jīng)濟(jì)連在一起，必然和房地產(chǎn)連在一起?！?/span>
篇章2 全域城市化具有劃時(shí)代的意義
“城鄉(xiāng)二元體制是中國(guó)城市化的一個(gè)特點(diǎn)，這讓中國(guó)的城市柏油馬路太硬，農(nóng)民兄弟扎不下去，只能浮在上面。近兩年嘉興、廣州等地試點(diǎn)全域城市化是中國(guó)城市化的一大進(jìn)步，應(yīng)該說(shuō)具有劃時(shí)代的意義，它為打破中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，讓中國(guó)的城市化朝著好的城市化的方向發(fā)展邁出了重要的一步?！?/span>
城鄉(xiāng)二元體制造成土地、資金雙重浪費(fèi)
20世紀(jì)50年代后期建立的城鄉(xiāng)二元體制，是一種城鄉(xiāng)有別的管理體制，在當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，它曾經(jīng)發(fā)揮了重要的歷史作用。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，它帶來(lái)的城鄉(xiāng)差別、福利差別、身份差別，不但讓農(nóng)民無(wú)法享有城市居民享有的住房、醫(yī)療、就業(yè)、教育等社會(huì)保障，以及相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇和利益分配便利，也讓中國(guó)的城市化和世界各國(guó)的城市化存在很大差距。顧云昌認(rèn)為“這牽扯到的是個(gè)龐大的群體，并且造成土地和資金的雙重浪費(fèi)”。
他向記者引用了兩組數(shù)據(jù)：中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略委員會(huì)發(fā)布的《中國(guó)城市化率現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示，2006年中國(guó)的城市化率是32.53%（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝冢?，這與社科院發(fā)布的2006年中國(guó)城市化率42.9%（城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝冢┫嗖?/span>10個(gè)百分點(diǎn)之多。
“這說(shuō)明當(dāng)前百分之十點(diǎn)多的人口，即一億多甚至近兩億農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市卻沒(méi)有真正享受到城市的福利、保障，也對(duì)自己生活的城市沒(méi)有歸屬感。并且農(nóng)民工兄弟在城里掙了錢卻回到農(nóng)村蓋房子，農(nóng)村的房子閑置，而他們?cè)诔抢飬s要住在地下室，或者群租，生活條件相對(duì)惡劣，造成土地的浪費(fèi)和資金的浪費(fèi)。”
全域城市化有利于和諧社會(huì)建設(shè)
隨著信息化、工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，社會(huì)生產(chǎn)力的不斷提高，農(nóng)業(yè)人口將呈逐年下降的趨勢(shì)。二元結(jié)構(gòu)的戶籍管理體制正在成為和諧社會(huì)難以共振的音符。顧云昌說(shuō)，它不僅影響著城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，而且在城鄉(xiāng)之間，形成了不平等的社會(huì)權(quán)力與國(guó)民待遇。
“比如，同一個(gè)單位有工人和農(nóng)民工兩種說(shuō)法，存在兩個(gè)黨支部、兩個(gè)工會(huì)，甚至福利待遇都不一樣，這是我們現(xiàn)在城市化表現(xiàn)的中國(guó)特色。也制約著社會(huì)公正公平與和諧的推進(jìn)步伐?！?/span>
去年以來(lái)，嘉興、洛陽(yáng)、廣州等地相繼續(xù)推進(jìn)“城鄉(xiāng)戶藉一元化”改革，這為打破二元的戶藉制度吹響了號(hào)角。對(duì)此，顧會(huì)長(zhǎng)給予了高度評(píng)價(jià)，他說(shuō)：“嘉興等地全域城市化的做法讓中國(guó)的城市化向前邁進(jìn)了一步，有利于淡化和消除二元結(jié)構(gòu)，謀求農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)居民收入差距，提供均等化的公共服務(wù)。要知道，整個(gè)社會(huì)的發(fā)展是不斷城市化的過(guò)程，一個(gè)國(guó)家，一個(gè)地區(qū)，在它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展中，城市化是其中一個(gè)很重要的標(biāo)志。從城鄉(xiāng)隔離的城市化，到現(xiàn)在逐漸融合的城市化，應(yīng)該說(shuō)對(duì)城市未來(lái)的發(fā)展有很多好處，對(duì)整個(gè)社會(huì)的和諧也將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用?！蓖瑫r(shí)他也指出，僅僅把當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口納入城鎮(zhèn)，外地打工人群如何納入當(dāng)?shù)兀莻€(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。
此外，顧會(huì)長(zhǎng)也表示，中國(guó)是一個(gè)地域遼闊，人口眾多的大國(guó)，各地發(fā)展很不平衡，在推進(jìn)城市化的過(guò)程中，肯定存在著快慢程度和水平高低上的梯度差別。像北京、上海等熱點(diǎn)城市，短期內(nèi)戶籍改革不會(huì)有太大的舉措，“因?yàn)檎呢?cái)力還沒(méi)有那么強(qiáng)大，不可能給這么多的人提供社會(huì)保障。另外，如果能夠提供保障，恐怕涌入北京、上海的人會(huì)更多，城市難以負(fù)擔(dān)，這實(shí)際上是一對(duì)矛盾”。
篇章3 城市化與房地產(chǎn)緊密相連
從20世紀(jì)80年代初著手住宅商品化研究，土地問(wèn)題研究，多次參與國(guó)家房改政策的研究和制訂，顧云昌見(jiàn)證了我國(guó)房地產(chǎn)政策的發(fā)展。那么，他如何看待我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策和住宅商品化之路？隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)的住宅商品化還有怎樣的路要走？他為何認(rèn)為我國(guó)將面臨新一場(chǎng)的“土地革命”？
我們還是住宅商品化的“小學(xué)生”
顧會(huì)長(zhǎng)回憶，1998年房改前，住宅這個(gè)大宗產(chǎn)品一直沒(méi)有作為商品看待，房改后，住宅開始從福利制走向市場(chǎng)化、貨幣化，進(jìn)入商品化。從研究商品開始研究住宅的商品化、市場(chǎng)化，甚至研究住房的私有化，顧云昌發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的土地是國(guó)有的，土地不能商品化，土地的所有權(quán)不能商品化，但是土地的使用權(quán)可以商品化，這形成了土地使用權(quán)商品化、住宅商品化的中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
他直言：“在住宅商品化的探索發(fā)展過(guò)程中，我們也有走彎路的地方，就是多多少少出現(xiàn)了商品化、市場(chǎng)化過(guò)頭的現(xiàn)象，不該市場(chǎng)化的也市場(chǎng)化了，比如在中低收入家庭的住房上，政府應(yīng)該給予一定的支持，但現(xiàn)在這方面支持力度不夠，產(chǎn)生了一些問(wèn)題。”
究其原因，顧會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為這與我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的短暫歷程不無(wú)關(guān)系。他說(shuō)，畢竟我國(guó)真正的住宅商品化是本世紀(jì)以后才產(chǎn)生的，只有不到10年的歷程，相對(duì)歐美等國(guó)家?guī)装倌甑陌l(fā)展，我們還是“小學(xué)生”。無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)還是商品化，我們還處于發(fā)展的初級(jí)階段，并且發(fā)展速度很快，因此出現(xiàn)的問(wèn)題很多，要探討的問(wèn)題也很多，讓房地產(chǎn)業(yè)完全按照市場(chǎng)化的要求，恐怕有很大的距離。另外，當(dāng)前我國(guó)的住房供應(yīng)體系、金融體系、誠(chéng)信體系還不夠健全，需要改善和解決。
而對(duì)于近期經(jīng)濟(jì)適用房頻發(fā)尋租、棄購(gòu)所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房是否應(yīng)該取消這一熱點(diǎn)，顧云昌表示，“如果取消了經(jīng)濟(jì)適用房，我們的住房供應(yīng)體系更不完備。作為住房供應(yīng)體系中的一種辦法，經(jīng)濟(jì)適用房仍然有存在的必要性，我認(rèn)為，目前情況下要研究如何加強(qiáng)政府監(jiān)管，完善管理體制，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。不能因?yàn)槌霈F(xiàn)了問(wèn)題就否定它的作用。經(jīng)濟(jì)適用房絕對(duì)不是權(quán)宜之計(jì)，畢竟光靠廉租房是不能夠滿足中低收入群體置業(yè)的需求的，而且容易形成貧民窟，在這方面，我們應(yīng)當(dāng)吸取英美等國(guó)的教訓(xùn)?！?/span>
“在解決住房問(wèn)題上，我們既要堅(jiān)定不移地走商品化、市場(chǎng)化道路，提倡居者有其屋，也要加大保障性住房的供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住有所居。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化的發(fā)展緊密相連。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，GDP要增長(zhǎng)，離不開房地產(chǎn)，離不開城市化，反過(guò)來(lái)，城市化當(dāng)中也要解決居民的住房問(wèn)題、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”
政府收益是土地制度改革的瓶頸
今年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)愈演愈烈，尤其是北京、上海房?jī)r(jià)的飆升，引起各界的廣泛關(guān)注。作為房地產(chǎn)界的權(quán)威人士，顧云昌認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)的土地制度是最大的誘因。他說(shuō)，按照現(xiàn)在的土地制度，不僅北京、上海等城市土地供應(yīng)緊張，很多城市的土地都會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)緊張。但這并不意味著拿不出土地蓋房子，相反，農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地大量空閑，目前，農(nóng)村的宅基地等建設(shè)用地總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市已建成的建設(shè)用地總量，中國(guó)農(nóng)村占有的宅基地等建設(shè)用地是城市建設(shè)用地的4到5倍。
另外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一種“錢松地緊”的狀態(tài)，資金流動(dòng)性過(guò)剩，土地政策卻在收緊，從2004年開始，土地供應(yīng)量的增加速度和房屋銷售增加速度不對(duì)稱。這導(dǎo)致房屋開發(fā)量不足，供應(yīng)不足，再加上2008年潛伏的剛性需求在今年釋放出來(lái)，以及通貨膨脹預(yù)期，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
在他看來(lái)，各地小產(chǎn)權(quán)房的火爆為中國(guó)住房供應(yīng)體系提供了啟示，在保證18億畝耕地的前提下，讓農(nóng)村閑置的宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地通過(guò)合理、合法程序進(jìn)入土地供應(yīng)市場(chǎng)，既可緩解城市土地供應(yīng)緊張，又可以解決農(nóng)民收入問(wèn)題，還可以保障甚至增加耕地。而土地置換的過(guò)程實(shí)際上也是一個(gè)好的城市化的過(guò)程，目前，我國(guó)法律不允許土地流轉(zhuǎn)，可以說(shuō)中國(guó)正面臨新一場(chǎng)“土地革命”。
他直言，阻礙土地制度改革的因素很多，最大的瓶頸就是政府的收益，當(dāng)前，政府財(cái)政收入的30%到50%來(lái)自土地收益，如果直接讓開發(fā)公司向農(nóng)民征地，政府的財(cái)政收入就會(huì)受到影響。顧會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為這可以通過(guò)物業(yè)稅解決，但需要時(shí)間。另外，如果土地市場(chǎng)放開，也會(huì)產(chǎn)生一定的混亂。如何合理合法流轉(zhuǎn)土地，保證失地農(nóng)民的利益，尤其是解決他們的社會(huì)保障，需要探討、立法予以解決。
“恐怕這一改革也會(huì)像當(dāng)初土地承包制一樣需要自下而上通過(guò)試點(diǎn)解決。這個(gè)問(wèn)題解決了，我們的城市化進(jìn)程就會(huì)大大加快，而且更加健康、更加合理了。”
最后，顧會(huì)長(zhǎng)意味深長(zhǎng)地說(shuō)，“城市化也有好的城市化和差的城市化，我們是走美國(guó)的城市化還是歐洲的城市化道路，我想應(yīng)該傾向于歐洲緊湊型的城市化，而且在城市化當(dāng)中要盡可能避免城鄉(xiāng)差距拉大。所以，城市化既有合理利用土地資源建設(shè)緊湊型城市的問(wèn)題，還有社會(huì)的問(wèn)題，而這些都跟房地產(chǎn)緊密相連?！?/span>
