楚蕓：樓市拐點來自2012
時間：2011-10-20 16:29:32
京滬深杭以同比跌幅超過30%的成交量，占比2/3的樓盤降價促銷，同期集中推盤量增25%的淡市收束一年一度的長假黃金周。
但是，真正的難處，真正讓開發(fā)商擔憂的，不是黃金周的慘淡，而是接下來會怎么樣？
決定未來會怎么樣，不外三個方面，政策，金融態(tài)勢與房價。
首先看看政策。
現(xiàn)在的政策足夠?qū)﹂_發(fā)商對房地產(chǎn)所有相關(guān)利益鏈的群體產(chǎn)生殺傷力。因此基本可以說，除類似于管理通脹預(yù)期的那些加息、提高存款準備金率、提高首付比、對住宅消費實施差異化利率等金融態(tài)勢相關(guān)的因素外，其它調(diào)控政策可以下見底的結(jié)論。
但是，由于房價牽連到民生，所以高懸于開發(fā)商及房地產(chǎn)相關(guān)利益群體頭上的調(diào)控之劍將依然故我，不會有一絲一刻的松動，未來不時會有重申有關(guān)調(diào)控的政策執(zhí)行之輿論，但不會深入或全面較真，頂多抓住現(xiàn)象予以打擊以示警戒。
另外，不用擔心政策再進一步的佐證是，央企掌握的房地產(chǎn)資源足夠左右后市，中海是2008年管制時期土地市場的最大贏家，依然是嚴格調(diào)控時期土地市場的最大贏家，僅在沈陽收束兩幅總價過100億元的優(yōu)質(zhì)土地可見一斑，而中海的最大資金來源可能來自中建；類似象保利這些傳統(tǒng)央企，再加上類似華潤這樣的綜合性國有房企，再加上類似廣州越秀這樣的港資窗口國企，象中石化方興地產(chǎn)這樣的后起之秀，它決定了中國開發(fā)商的普遍化的生死已經(jīng)不在政策題中求解。
綜合看來，2012年的調(diào)控政策只會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上抓落實而不會深入。
但是，即使落實如目前的狀態(tài)，政策的殺傷力也將于2012年產(chǎn)生最終結(jié)果而不是現(xiàn)在或者未來的季度或半年。如果說現(xiàn)在的市場是觀望加劇而開發(fā)商試探性降價，那么未來基于政策的預(yù)期，即政府不會放松管制，那么2012年才是市場掉頭的關(guān)鍵時間。
可以說調(diào)控最成功之舉是讓國有背景成功進入市場，保障了調(diào)控之手作用的深度與廣度。這也是悲觀地認為2012或?qū)⒊霈F(xiàn)真正意義上的市場拐點的最核心原因。
反觀整體市場過去一直看好的因素也日漸勢微：
1/過去能夠產(chǎn)生降價效應(yīng)的做法或者試行者，已然不再。在金融危難的2008年萬科成為率先降價銷售并取得成功的一例，并成功帶動部分區(qū)域部分城市的房價松動，如今放眼北京上海，萬科除守住了深圳并成功入侵廣州等市外，失去的恐怕更多，在上海2008年同期有13個盤推出并主要位于城郊結(jié)合部，或者俗稱的外環(huán)，中心區(qū)域也有個別樓盤，現(xiàn)在萬科只能跑步于遠郊，對降價促銷的影響力銳減；而在做法上，過去的綜合促銷屢試不爽，現(xiàn)在似乎在調(diào)控政策的鼓勵下對消費者來說是無動于衷。
2/相較于2008年，盤踞的大量熱錢已經(jīng)讓商務(wù)部管制于香港等地，嚴密監(jiān)控其流向，大舉投機的市場動機固然存在但缺乏快速進入的條件；而投資投機消費基本被剔除于既定市場，這相當于削弱了房價反彈的動因。
3/以前降價遵守的程序似乎也不存在了，以前先是成交量下滑，再出現(xiàn)價格松動，然后出現(xiàn)有價無市，再接著出現(xiàn)主動大幅降價，退房現(xiàn)象普及，在結(jié)構(gòu)性降價全面鋪開后房價到達拐點。而現(xiàn)在的環(huán)境已然改變，除觀望時間與觀望面強化外，結(jié)構(gòu)性降價已經(jīng)不太可能，現(xiàn)在的限購、限貸、限價打擊了中高檔住宅消費；而地方政府在與政策的博弈過程中，寧可犧牲掉的便是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，自調(diào)控從緊風聲過后，各地新批項目基本重申了90/70政策，別墅用地也幾無審批；規(guī)費優(yōu)惠與規(guī)劃條件也變得剛性；土地款分期分批的方式被取消。這些變化說明，地方政府只會尋求保護土地市場，也會尋找一些著力點來應(yīng)對國家調(diào)控政策。
4/從供求關(guān)系來說，地方政府為了方便土地財政，已經(jīng)向開發(fā)商提出了加速供應(yīng)的要求，現(xiàn)在一些二三線城市那種拿一塊大地慢慢吃的現(xiàn)象在眾多大開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市后發(fā)生質(zhì)變，氣候已經(jīng)變化。
5/支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的另一重力來自于需求，比如老齡化社會導(dǎo)致一種新的需求力量，比如旅游地產(chǎn)的興起導(dǎo)致開發(fā)多元化，比如年輕人迎來置業(yè)高峰，比如第二波合理投資以回避用資風險與對抗通脹等等，但相比于任何國家或地區(qū)城市發(fā)展過程中置業(yè)方向向自住性需求回歸，這些次生需求的力量相對薄弱，尚不足以引導(dǎo)整體市場的走向。
接下來看看金融態(tài)勢。
年初便有專家估計通脹率會于上半年達到峰值，現(xiàn)在呢，持續(xù)兩個月呈現(xiàn)遞減便有讓人松一口氣的感覺，但持續(xù)平均CPI高達5.7%卻壓得透不過氣，更別提溫州高利貸破產(chǎn)了。
除海外熱錢囤積香港虎視眈眈外，內(nèi)積的1500億元地下閑資也試圖進入樓市抄底。
在平均進出率達到25%而儲蓄率依然維持50%的高位而廣義貨幣總量持續(xù)突破的態(tài)勢下，兩個矛盾決定了金融對房地產(chǎn)的支持已經(jīng)勢薄：一個矛盾是老百姓有錢銀行沒錢，另一個矛盾是老百姓中部分有錢尋找投資避險，主要部分呈現(xiàn)缺錢狀態(tài)或者成為價格型購買力。
基于這兩個矛盾，銀行的態(tài)度很能說明問題：其一是加大差異化優(yōu)惠的力度，其二是提高首付比，其三是謀求非房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的發(fā)展。
2012年銀行的難度加大，除房地產(chǎn)這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫拿掉外，高達4%的同業(yè)拆借利率也讓一些銀行不堪重負。有統(tǒng)計表明，丟掉房地產(chǎn)這塊肥肉，僅手續(xù)費一塊就讓國有四大家銀行的利率水平降低8個百分點。
此外，金融機構(gòu)向政府放貸的可能正在無限縮小，住建部公布今年保障房開工量達到88%，但其將從來源的缺口并沒有來自銀行的遞補，而是地方政府向開發(fā)商尋求支持以及動用社保基金或者類似公積金這些社會資金，或者以地換地。
現(xiàn)在，調(diào)控持續(xù)趨緊一年以后，各地方分支行的額度已經(jīng)非常少，頭寸不多，上級行的審批非常嚴格，這種情況將持續(xù)至2012年底。
如果說政府讓開發(fā)商出現(xiàn)死亡現(xiàn)象，銀行則是其催化力量，加速力量。
再來看看房價。
許多人錯誤推斷二三線城市房價也會步一線城市的后塵，這是將蘇州無錫大連沈陽西安重慶武漢鄭州這些城市納入到統(tǒng)計范圍所致，事實上這些城市已經(jīng)步入一線城市，就房價來看，而京滬深等老牌城市實際算是政策直轄了，即超級房價城市。
將一線與二三線城市以上區(qū)分后，你會發(fā)現(xiàn)，2011年反而是二三線城市的豐收年，銷量增加，土地市場炎熱，地價翻番，大開發(fā)商紛紛進駐，開盤量推售量成交量同步并舉，并沒看到調(diào)控跡象。
這恰好是證明2012或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點的現(xiàn)象。
據(jù)傳星河灣在鄂爾多斯的一個項目，開盤使用了數(shù)家代理商近200人的售樓隊伍，推出房源接近2000套，售出接受200套左右接著退房率達到75%，這是對冒進行為的重大打擊，區(qū)區(qū)35萬人口的城市即使其GDP超香港也不會有奇跡發(fā)生，何況發(fā)生在調(diào)控年。
這是很有代表性的，如果多數(shù)大開發(fā)商不能實現(xiàn)萬科這樣的全國性戰(zhàn)略互轉(zhuǎn)，日子將變月子。而這背后的情形是，多數(shù)大開發(fā)商將工作重點放在進入二三線城市拿地而不是將存量地用于再供應(yīng)，一旦星河港現(xiàn)象蔓延，結(jié)果可想而知。
現(xiàn)在，從市場來看，維系房價的向上力量僅存一支，即二三線城市的中高端市場，今年可以說是二三線城市中高檔住宅的豐收年，但這也是被掠奪被擠壓的結(jié)果，比如龍湖在煙臺的項目，實現(xiàn)北中國單盤日銷26億的記錄，堪比當年某盤實現(xiàn)的上海單盤日銷46億元的記錄，可悲的是，這個記錄的載體同樣是星河灣。
同樣有一個不好的消息，開盤必特價，特價必清盤，恒大在三線城市至少有三個項目折戟。
所以，誰也沒有理由樂觀，只有勤奮，認真思考市場與產(chǎn)品，吻合市場剛需為主的大勢，做好細節(jié)，切實調(diào)整好價格與價格策略，圍繞現(xiàn)金流與速度做足文章，生意味著希望，意味著未來。
