牛刀：房?jī)r(jià)相對(duì)2010年要跌50%
時(shí)間：2011-10-20 16:27:26
牛刀：從貨幣的屬性來(lái)講，中國(guó)房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)是人民幣，不是美元。美元只能影響中國(guó)房?jī)r(jià)的很小一部分，即購(gòu)買力和部分建材原材料。中國(guó)房?jī)r(jià)的最大的部分是地價(jià)和稅收部分，約占房?jī)r(jià)的60%。這就決定人民幣的發(fā)行增速?zèng)Q定房?jī)r(jià)的漲幅。2009年人民幣的發(fā)行增速為29.7%，而2011年人民幣的增速為14%左右，大約下降一半。從金融學(xué)的貨幣理論來(lái)解釋，房?jī)r(jià)也將下降一半。從貨幣傳導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)間看，2009年超發(fā)的貨幣影響的是2010年的房?jī)r(jià)，那么，2011年貨幣緊縮將影響的2012年的房?jī)r(jià)，也就是說(shuō)有60%的權(quán)重決定2012年的房?jī)r(jià)相對(duì)2010年要下降一半。
2011年樓市的低迷是正常現(xiàn)象。市場(chǎng)正在膠著，其主要原因是市場(chǎng)被限購(gòu)令冰凍，逆轉(zhuǎn)了市場(chǎng)的供求關(guān)系，但是，市場(chǎng)停留在通脹的誤解上。通脹的消除和房?jī)r(jià)的下降的關(guān)系，是哥哥和弟弟的關(guān)系，房?jī)r(jià)是哥哥先下降，通脹是弟弟隨后下降。在政府宏觀政策的調(diào)控上的邏輯上是，只有通脹遏制，才有房?jī)r(jià)的止跌。現(xiàn)在正是哥哥臨產(chǎn)前的陣痛，只有下降才會(huì)誕生新的生命，否則，就會(huì)因?yàn)殡y產(chǎn)斷送新的生命。所以，此時(shí)是最痛苦的時(shí)刻。
記者：有些開發(fā)商已經(jīng)要降價(jià)，其他開發(fā)商會(huì)不會(huì)跟隨降價(jià)？房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)下降？如果降，一二三線城市的降幅分別是多少？比較大幅度的降價(jià)會(huì)發(fā)生在年底嗎？
牛刀：房?jī)r(jià)下降要分三個(gè)步驟：第一個(gè)步驟是區(qū)域性泡沫破滅。溫州、通州、義務(wù)、鄂爾多斯、香港、海南等地，房?jī)r(jià)泡沫正在以各種形式破滅，這一步的特征是市場(chǎng)在考驗(yàn)開發(fā)商的資金鏈，過(guò)程要延至本年末。第二步是大跌，貨幣緊縮政策的響應(yīng)傳導(dǎo)到市場(chǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)局部大跌，地價(jià)開始普跌，生產(chǎn)成本和生活成本出現(xiàn)大幅降低，中小企業(yè)開始如雨后春筍蓬勃發(fā)展，資金流出房地產(chǎn)。這個(gè)過(guò)程將持續(xù)一至兩年。第三步是普跌，市場(chǎng)開始根據(jù)購(gòu)買力進(jìn)一步校正市場(chǎng)的供求關(guān)系，房?jī)r(jià)回歸常態(tài)，三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)被打回原型。
年底之前，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體大幅下降，但是，會(huì)出現(xiàn)局部和個(gè)盤的降價(jià)銷售，很多樓盤會(huì)跌去30%左右。這時(shí)開發(fā)商開始分批出逃。
記者：樓市低迷將會(huì)給大、小開發(fā)商帶來(lái)怎樣的影響？給其他行業(yè)又會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？比如銀行業(yè)。
牛刀：大家必須明白一個(gè)道理，中國(guó)的房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)是人民幣，是以政府的信譽(yù)在背書。房?jī)r(jià)的漲跌，與政府的信譽(yù)反相關(guān)；房?jī)r(jià)上漲說(shuō)明政府的信譽(yù)在下降，政府不會(huì)讓自己的信譽(yù)一直下跌直至破產(chǎn)。開發(fā)商要記住的，叢林法則，適者生存，任何抵觸行為，都將導(dǎo)致破產(chǎn)。至于地方政府，肯定會(huì)拼命維護(hù)高房?jī)r(jià)，但是，沒(méi)用。因?yàn)榈胤秸疀](méi)有房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)。
市場(chǎng)存在一種極大的誤解，認(rèn)為房?jī)r(jià)下降會(huì)影響經(jīng)濟(jì)，這是很荒唐的事。房?jī)r(jià)下降只能表示資金流出房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在任何國(guó)家都從來(lái)不是支柱產(chǎn)業(yè)，也沒(méi)有任何科技含量，何來(lái)影響經(jīng)濟(jì)？香港那個(gè)地方是個(gè)例外，香港的衰落，與港人貪念房地產(chǎn)有關(guān)，總有一天還要吃苦頭。
至于銀行，只有不懂金融的人才會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)下降會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)加劇。房?jī)r(jià)上漲，會(huì)創(chuàng)造貨幣，所以，貨幣越來(lái)越多；房?jī)r(jià)下跌，對(duì)銀行來(lái)講是在回收貨幣，是在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，影響的是規(guī)模效益，何來(lái)風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)在美國(guó)人在“占領(lǐng)華爾街”就是在對(duì)銀行的規(guī)模效益提出質(zhì)疑，中國(guó)正好乘此機(jī)會(huì)調(diào)整銀行業(yè)的市場(chǎng)行為，減少暴利，讓利于民。
記者：國(guó)家該不該救開發(fā)商？怎么救？
牛刀：我剛才說(shuō)了，中國(guó)的房?jī)r(jià)是由政府背書，道理很簡(jiǎn)單。救與不救，就看政府是不是讓自己的信譽(yù)破產(chǎn)。我認(rèn)為，政府不會(huì)再救開發(fā)商，也沒(méi)有必要。為了幾個(gè)商人賺錢，危害最廣大的民眾利益，是不可持續(xù)的。
記者：什么時(shí)候是人們買房的好時(shí)機(jī)嗎？
牛刀：關(guān)于買點(diǎn)的生成，我在我的新書《窮人通脹富人通縮》已經(jīng)作了具體的分析，最好的買點(diǎn)會(huì)在2012年下半年至2013年生成。現(xiàn)在買樓，只會(huì)等著貶值，錢再多也不要犯傻。盡管在2012年下半年至2013年之間，不能保證不貶值，起碼躲過(guò)大跌的時(shí)候。
