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2025年08月24日
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“城市化能否支撐起房地產(chǎn)的明天”，我的回答是肯定的，理由有三：
一城市化是低成本現(xiàn)代化的必由之路，城市化是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，也是現(xiàn)代化的動因。中國人多地少，作為重大的發(fā)展中國家，現(xiàn)代化建設(shè)面臨著資源環(huán)境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設(shè)社會主義新農(nóng)村提供基礎(chǔ)支撐，一個大都市人的生活要在農(nóng)村實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是不可想象的，一個沒有城市化支撐的工業(yè)化要支付很高的資源和環(huán)境成本，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)走新興工業(yè)化之路，也要與城市化相輔相成才能達(dá)到預(yù)期的目的，城市化改變中國都市人以土為生的格局，為保護(hù)生態(tài)再造秀美山川提供基本支撐。環(huán)境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風(fēng)險(xiǎn)等等是城市化之弊，但在一定程度上也是我們?nèi)〉贸鞘行仕仨氈Ц兜某杀荆猿鞘谢仨氈Ц兜某杀居蔀樽钃虾脱泳彸鞘谢豢扇。绾螠p少成本支付，提高城市化的質(zhì)量也是應(yīng)該努力去做的。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)健康的城市化，建設(shè)環(huán)境友好型和宜居型城市，是中國現(xiàn)階段低成本建設(shè)現(xiàn)代化國家的必由之路，也是中國破解資源供給和環(huán)境容量兩大約束，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基本戰(zhàn)略選擇。
二房地產(chǎn)為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)，城市的物質(zhì)組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產(chǎn)是城市化提供房屋活動場所的物質(zhì)生產(chǎn)部門，快速的城市化為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供依據(jù)，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在城市化加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投資性或者是投機(jī)性的需求最終要出租，要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為住房的最終需求，因而它是第二位的。社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大是當(dāng)前這輪宏觀調(diào)控的重要原因，但是房地產(chǎn)主要是生產(chǎn)最終消費(fèi)品的住宅產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等，只占房地產(chǎn)投資的30%多一點(diǎn)，消費(fèi)性的產(chǎn)品生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的投資與中國的經(jīng)濟(jì)過熱無關(guān)，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，增加住房的有效供給，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。如果把住宅投資作為消費(fèi)品生產(chǎn)，從固定資產(chǎn)中扣除，那么中國的增長率將下降六個左右的百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有目標(biāo)，有保有壓，區(qū)別對待，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會需求的變化，因城市化水平的提高而帶來的基本的住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級而導(dǎo)致的改善型的住房需求，推動房屋改造而形成的被動性的需求，完成工業(yè)化對房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來中國城市房屋供不應(yīng)求，這是一個基本的態(tài)勢。
三城市化能否支撐起房地產(chǎn)的明天。我國“十二五”期間，國民經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期已經(jīng)下調(diào)為7%，為轉(zhuǎn)變增長方式調(diào)整結(jié)構(gòu)提供了寬松的環(huán)境和條件。但如果實(shí)際增長速度超過8%或者以上，那么也是可以接受的好事，因?yàn)橐粋€大國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本質(zhì)上是一個客觀的、自然的、歷史的過程。盡管國內(nèi)外我們還有諸多的不確定因素，但是我國完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化的大勢不可逆轉(zhuǎn)，我國國民經(jīng)濟(jì)又好又快的基本面也沒有發(fā)生根本的變化。“十二五”期間中國的城市化率每年預(yù)計(jì)增加0.8個百分點(diǎn)，城市人口總量將增加6千萬以上，房地產(chǎn)投資估計(jì)在“十二五”期間將超過30萬億元。2050年前后，我國城市人口將達(dá)到12億，以人均住房建筑面積40平米計(jì)，住宅存量將達(dá)到480億平米。考慮周轉(zhuǎn)、更新的需要，住宅建筑面積的存量應(yīng)該在530億平米左右，如果其他生產(chǎn)生活活動用房按照0.6—0.7的系數(shù)折算，屆時(shí)中國城鎮(zhèn)房屋建筑面積的存量將在800—1000億平米之間。由此推算，最近40年，中國城鎮(zhèn)每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加面積在10億平米左右。我國城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)產(chǎn)品這種持續(xù)旺盛的市場需求，是支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)幾十年春天的根本保證。即1000億平米的房屋存量的更新改造，又為我們房地產(chǎn)持續(xù)持久的繁榮增加了保險(xiǎn)系數(shù)。
當(dāng)前房地產(chǎn)局面錯綜復(fù)雜，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相對滯后的有效供給不能滿足日益增長的社會需求，著力解決這些主要矛盾，才會推動其他矛盾的緩解和解決，贏得戰(zhàn)略的主動權(quán)。照搬某些已經(jīng)完成工業(yè)化、城市化國家的參數(shù)來診斷我國房地產(chǎn)的走勢，也不具有可比性。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的主要趨向仍然是行政干預(yù)過度，而不是市場化過度。未來幾十年我國的房地產(chǎn)或因種種變數(shù)而呈現(xiàn)價(jià)格、交易量的漲漲落落，但這是市場配置資源的基本形式，價(jià)格隨著成本的上升而上揚(yáng)，交易量隨著城市化進(jìn)程而擴(kuò)大，這種總體態(tài)勢不會發(fā)生根本性的變化。
