推進(jìn)我國(guó)保障性住房制度建設(shè)的路徑選擇
時(shí)間：2011-08-18 16:36:55
來(lái)源：人民網(wǎng)
胡錦濤總書(shū)記在黨的十七大報(bào)告中明確提出，“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、老有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)”。溫家寶總理在2010年的政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)指出，要“繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程”。住房問(wèn)題既是重要的民生問(wèn)題，又是關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定和諧的政治問(wèn)題。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)保障性住房制度存在的問(wèn)題，探求相應(yīng)的路徑健全保障性住房制度，是推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)的必然選擇。
一、我國(guó)保障性住房制度建設(shè)的歷史與現(xiàn)狀
保障性住房是為了解決現(xiàn)代城市中中低收入家庭和最低收入家庭的住房問(wèn)題而產(chǎn)生的，這種類(lèi)型的住房有別于通過(guò)市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房，它是政府專(zhuān)門(mén)針對(duì)中低收入和最低收入家庭建設(shè)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊住房，也是社會(huì)收入再分配的重要方式，主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租賃房和限價(jià)商品房。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重短缺。從1949年新中國(guó)成立到1978年30年間，共建設(shè)了住宅5.3億平方米，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1978年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為6.7平方米，城鎮(zhèn)居民的住房條件十分困難。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年深化住房制度改革，停止福利性住房分配以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房改的深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的住房供應(yīng)體制框架基本形成，住房建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，尤其是保障性住房制度建設(shè)邁出重要步伐。自2007年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》之后，按國(guó)務(wù)院的工作部署，各地區(qū)、各部門(mén)制定了一系列支持政策，加快了解決城鎮(zhèn)低收入居民住房困難的步伐，截止到2008年底，通過(guò)廉租住房制度解決了295萬(wàn)戶(hù)低收入家庭的住房困難，經(jīng)濟(jì)適用住房制度對(duì)低收入家庭的保障作用得到實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)有500多萬(wàn)戶(hù)低收入家庭通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房解決了住房問(wèn)題。通過(guò)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造使130多萬(wàn)戶(hù)居民的住房條件得到了根本的改善，約有4700萬(wàn)職工通過(guò)住房公積金制度改善了住房條件。2009年全國(guó)建成廉租住房以及經(jīng)濟(jì)適用住房、改造棚戶(hù)區(qū)住房和農(nóng)村危房共400余萬(wàn)套。2010年建成各類(lèi)保障性安居工程住房580萬(wàn)套，其中包括公共租賃住房37萬(wàn)套。日前，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套，這相比2010年的580萬(wàn)套將新增420萬(wàn)套，增長(zhǎng)幅度高達(dá)72.4%，投資總額將達(dá)1.4萬(wàn)億元，且公共租賃房將占主要部分，這預(yù)示著我國(guó)保障房建設(shè)的黃金期即將來(lái)臨。
二、我國(guó)保障性住房制度建設(shè)存在的問(wèn)題
我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，人口眾多，正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，解決好城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，特別是做好低收入群眾的住房保障工作，將是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。
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一方面，是保障體系不健全。國(guó)務(wù)院〔2007〕24號(hào)文件將經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象從“中低收入”家庭調(diào)整為“低收入”家庭，廉租住房由“最低收入”家庭調(diào)整為“低收入”家庭，兩者實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。但調(diào)整后對(duì)解決中低收入家庭住房困難卻沒(méi)有相應(yīng)的政策規(guī)定，即使各省（直轄市、自治區(qū)）實(shí)施面向中低收入住房困難家庭經(jīng)濟(jì)租賃住房、限價(jià)商品住房制度，但涉及稅收、用地、金融等國(guó)家統(tǒng)一政策問(wèn)題，實(shí)施難度大。另一方面，是制度設(shè)置上的排斥。住房保障制度僅覆蓋城鎮(zhèn)居民，且是市、縣所在地的城鎮(zhèn)居民?，F(xiàn)行住房保障政策排斥了城市打工者、進(jìn)城務(wù)工人員等弱勢(shì)群體，而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，這個(gè)弱勢(shì)群體還將不斷地?cái)U(kuò)大，占城市總?cè)丝诘谋戎厝找嫔仙?br />
（二）保障性住房建設(shè)資金供應(yīng)不足
在公共財(cái)政中，只有廉租住房制度建設(shè)以公共財(cái)政為主，其他涉及住房保障的支出未納入財(cái)政預(yù)算中。按照《廉租住房保障辦法》，解決低收入家庭住房保障資金主要有年度財(cái)政預(yù)算、住房公積金增值收益余額、土地出讓凈收益中安排、社會(huì)捐贈(zèng)等渠道。財(cái)政預(yù)算和土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金的關(guān)鍵在地方政府，全國(guó)部分財(cái)政比較困難的市、縣一般是赤字財(cái)政，地方財(cái)政支出主要依賴(lài)于補(bǔ)助，財(cái)政一般轉(zhuǎn)移支付中雖然考慮了廉租住房的支出因素，實(shí)際主要用于維持政府運(yùn)轉(zhuǎn)，廉租住房資金難以落實(shí)。土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金應(yīng)當(dāng)是非常好的來(lái)源渠道，但受限于土地出讓凈收益規(guī)模和土地出讓凈收益大小，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方土地出讓凈收益較高，而貧困地區(qū)土地出讓凈收益較少。住房公積金收益所占比例很小，社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集資金來(lái)源很不穩(wěn)定。
（三）保障性住房準(zhǔn)入退出機(jī)制不健全
在保障性住房實(shí)施過(guò)程中，面臨著無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象和對(duì)象認(rèn)定缺乏科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，主要原因：一是住房檔案系統(tǒng)不健全，全國(guó)大部分城市基本上沒(méi)有建立住房檔案，或即使某一時(shí)期建立也沒(méi)有實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。由于基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)不全、住房檔案信息不健全，導(dǎo)致難以準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象。二是個(gè)人收入和信用制度不健全，目前還沒(méi)有建立全面、有效的個(gè)人信用制度，這不僅造成收入核定及準(zhǔn)入確認(rèn)的難度大，而且就業(yè)、收入變化時(shí)更難適時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行復(fù)核和清出，造成保障性住房“準(zhǔn)入”與“退出”的監(jiān)管困難。
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主要表現(xiàn)在住房公積金制度的互助性和保障性作用不強(qiáng)。當(dāng)前，住房公積金制度在不同所有制性質(zhì)單位之間的發(fā)展很不平衡，目前就全國(guó)范圍而言，繳存住房公積金仍然是行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)為主，非公企業(yè)只占很小一部分，尤其是近幾年隨著企業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化，公積金受益人群出現(xiàn)了減少趨勢(shì)。住房公積金以工資收入作為繳存基礎(chǔ)，由于產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的不平衡、單位性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益的差異，工資收入差距明顯，住房公積金繳存額差異懸殊，在有的效益好的單位甚至成為避稅的手段，導(dǎo)致住房公積金受益對(duì)象的偏離和不公平。
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目前，住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門(mén)規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足發(fā)展需要。由于缺乏法律的硬約束，地方在執(zhí)行保障政策過(guò)程中往往出現(xiàn)落實(shí)不到位現(xiàn)象，導(dǎo)致政策實(shí)際效果差?，F(xiàn)實(shí)中，很多地方出于眼前的經(jīng)濟(jì)利益考慮，對(duì)劃撥土地、減免稅費(fèi)、資金投入積極性不高，保障性住房政策往往落實(shí)不到位。同時(shí)，不同政府部門(mén)之間，還存在著協(xié)調(diào)問(wèn)題。部門(mén)職權(quán)不同，政策目標(biāo)、辦事程序需要協(xié)調(diào)，由于缺乏法律硬約束，在制定和落實(shí)政策時(shí)要保持高度統(tǒng)一不是一件容易的事情。如經(jīng)濟(jì)適用住房中行政性收費(fèi)減免，人防費(fèi)減免普遍實(shí)施不到位；由于低收入家庭還貸能力差，許多購(gòu)房者得不到住房貸款等等。
三、推進(jìn)我國(guó)保障性住房制度建設(shè)的對(duì)策思考
今后一段時(shí)期，我國(guó)應(yīng)把加強(qiáng)政府調(diào)控和運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制結(jié)合起來(lái)，把解決當(dāng)前問(wèn)題與建立長(zhǎng)效機(jī)制結(jié)合起來(lái)，把優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)住房需求結(jié)合起來(lái)，建立科學(xué)合理的住房建設(shè)與消費(fèi)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，尤其要關(guān)注城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問(wèn)題。
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1、完善廉租住房制度
?。?）要擴(kuò)大保障范圍。廉租住房制度作為救濟(jì)性保障，是一項(xiàng)由政府“托底”的保障。我國(guó)城鎮(zhèn)中需要廉租住房保障的群體主要包括兩部分，一部分是特困群體，主要是城鎮(zhèn)中享受“低保”的人群；另一部分是困難群體，主要包括雖然有勞動(dòng)能力、有工作、有收入，但家庭主要?jiǎng)趧?dòng)力月收入略高于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的人群。為實(shí)現(xiàn)這部分困難群體的“住有所居”，目前廉租住房保障范圍要盡快從“低保住房困難家庭”擴(kuò)大到“低收入住房困難家庭”，并實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。
?。?）要合理確定保障居住標(biāo)準(zhǔn)。目前，各地啟動(dòng)的廉租住房政策主要按照人均住房面積確定住房困難標(biāo)準(zhǔn)。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是操作簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是沒(méi)有充分考慮家庭代際、性別、年齡結(jié)構(gòu)及人口數(shù)量，沒(méi)有以家庭為單位合理確定基本住房標(biāo)準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確反映居住的實(shí)際需要。廉租住房制度的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)以滿(mǎn)足居民基本的實(shí)際需要為目的，住房保障標(biāo)準(zhǔn)一般為每戶(hù)40～60平方米。有條件的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)盡可能提高保障標(biāo)準(zhǔn)，放寬保障“門(mén)檻”，擴(kuò)大保障覆蓋面。
?。?）要調(diào)整租賃補(bǔ)貼方式。根據(jù)低保、低收入城鎮(zhèn)家庭住房支付能力的差異性，采取反向遞減的方式給予相應(yīng)的租賃補(bǔ)貼，提供不同層次的保障。如低保家庭基本沒(méi)有住房支付能力，需要政府全額予以補(bǔ)貼；低收入家庭有一定的支付能力，可在其家庭負(fù)擔(dān)一定數(shù)量租金基礎(chǔ)上由政府補(bǔ)貼。分層次的住房保障，體現(xiàn)了住房保障制度對(duì)每一個(gè)居民的公平性，可以使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。
?。?）要增加適合低收入家庭的租賃房源。要千方百計(jì)地?cái)U(kuò)大廉租住房的來(lái)源和渠道，使拿到租賃補(bǔ)貼的困難家庭有房可租，即不但要增加政府新建廉租住房規(guī)模，而且要盡量收購(gòu)住房來(lái)增加房源，同時(shí)要探索在商品房建設(shè)用地出讓時(shí)，強(qiáng)制性為政府代建一定數(shù)量小戶(hù)型、低價(jià)位廉租住房，作為土地出讓條件。也可以通過(guò)發(fā)行政策性貸款，建設(shè)或收購(gòu)小戶(hù)型房屋。興建廉租住房要盡量分散，限制集中，避免導(dǎo)致“貧民窟”現(xiàn)象出現(xiàn)，促使社會(huì)各階層相互融合。
2、改進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度
（1）要從以售為主轉(zhuǎn)向租售并舉。經(jīng)濟(jì)適用住房推行以售為主，主要目的是滿(mǎn)足低收入住房困難家庭擁有產(chǎn)權(quán)房的要求，從實(shí)踐來(lái)看，出現(xiàn)兩種情況：一種是真正低收入家庭買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房，買(mǎi)得起經(jīng)濟(jì)適用住房的又不是真正的低收入家庭。另一種是出現(xiàn)夾心層，享受不到廉租住房也買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房。因此，要探索經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的新模式。實(shí)行租售并舉，可探索先租后買(mǎi)，或分步購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)。
?。?）要實(shí)施上市交易限制。在現(xiàn)行情況下，對(duì)于銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)采取體內(nèi)循環(huán)、封閉運(yùn)作的方式。即購(gòu)買(mǎi)者如欲出售，只能由政府回購(gòu)，主管部門(mén)再分配給其他適合條件的低收入住房困難家庭。從產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理上，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)單獨(dú)登記，不允許出租、抵押、典當(dāng)?shù)?。這樣做，不僅有助于發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房的循環(huán)效應(yīng)，而且有利于消除經(jīng)濟(jì)適用住房分配中以投機(jī)、投資為目的的尋租謀利行為。
（3）要積極探索“補(bǔ)人頭”明貼政策。保障性住房的形式總體可以分為明貼和暗貼兩大類(lèi)。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)俗稱(chēng)“補(bǔ)磚頭”的暗貼；采取現(xiàn)金補(bǔ)貼俗稱(chēng)“補(bǔ)人頭”的明貼。明貼的效用直接到達(dá)“人頭”，不會(huì)在住房建設(shè)階段流失或被他人占有；有利于改變低收入家庭集中居住形態(tài)，避免出現(xiàn)貧民窟；有利于居民自主選擇居住地點(diǎn)，方便家庭成員就業(yè)和子女教育；操作環(huán)節(jié)少，行政監(jiān)督成本低，提高了政府的市場(chǎng)調(diào)控效率。但是實(shí)施明貼的前提條件是政府財(cái)力充足，有能力實(shí)施直接的現(xiàn)金補(bǔ)貼。在各地政府財(cái)力普遍有限的情況，可以采用將規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的用地實(shí)行公開(kāi)招拍掛方式取得收益，直接用于向符合條件的住房困難家庭發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，由其自主到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房。
（4）要建立進(jìn)城務(wù)工人員住房保障體制?！白∮兴印钡恼卟荒芑菁皬V大農(nóng)民工，就實(shí)現(xiàn)不了我國(guó)城鎮(zhèn)的繁榮與和諧。因此，要多種方式安排進(jìn)城務(wù)工人員住房建設(shè)的土地供應(yīng)，對(duì)符合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的大型企業(yè)或建設(shè)項(xiàng)目，可以配套安排專(zhuān)門(mén)的居住用地；對(duì)城市發(fā)展十分重要的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、加工工業(yè)、環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)等，可以集中安排一定的配套居住用地；在符合城市規(guī)劃的前提下，允許失地農(nóng)民利用集體留用地集中建設(shè)進(jìn)城務(wù)工人員公寓。城市政府可以根據(jù)進(jìn)城務(wù)工人員居住用地供應(yīng)的不同經(jīng)濟(jì)要求，適當(dāng)?shù)夭扇潛?、協(xié)議出讓方式向相關(guān)單位出讓土地。面向進(jìn)城務(wù)工人員居住的土地出讓金收取，可以探索采取分期支付或分?jǐn)傊贫鹊霓k法，以縮短投資周期和降低建設(shè)成本。
?。ǘ┓e極探索面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)租賃住房和限價(jià)商品住房制度
1、建立健全經(jīng)濟(jì)租賃住房制度
經(jīng)濟(jì)租賃住房主要滿(mǎn)足既不符合享受廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，又買(mǎi)不起普通商品住房的中低收入住房困難群體。當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)租賃住房實(shí)施過(guò)程中，關(guān)鍵要解決政策性障礙，主要是用地、資金、稅費(fèi)與信貸四個(gè)方面。一是用地性質(zhì)問(wèn)題。根據(jù)現(xiàn)行的住房建設(shè)用地供應(yīng)體制，目前僅廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用住房可以采取行政劃撥用地，而經(jīng)濟(jì)租賃住房用地性質(zhì)不明確。應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)濟(jì)租賃住房的保障性用房性質(zhì)，其建設(shè)用地可以行政劃撥納入土地利用年度計(jì)劃。二是資金渠道。目前，經(jīng)濟(jì)租賃住房由于資金渠道不明確，僅在全國(guó)少數(shù)城市實(shí)行。經(jīng)濟(jì)租賃住房建設(shè)資金應(yīng)參照廉租住房建設(shè)的做法，列入地方財(cái)政預(yù)算，從土地出讓凈收益中劃出一定比例。三是稅費(fèi)政策。建議經(jīng)濟(jì)租賃住房參照廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，免征行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；由政府或政府認(rèn)定的單位新建、購(gòu)買(mǎi)、改建的住房作為經(jīng)濟(jì)租賃住房，給予相應(yīng)的稅費(fèi)減免。四是信貸政策。對(duì)于經(jīng)濟(jì)租賃住房可以在建項(xiàng)目抵押向商業(yè)銀行貸款，或采取財(cái)政貼息的辦法，解決建設(shè)資金問(wèn)題。
2、研究限價(jià)商品住房制度
按照分類(lèi)指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待的原則，限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)主要面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)，且為首次置業(yè)，不得供應(yīng)用于投資的消費(fèi)者。限價(jià)商品住房的“限價(jià)”，實(shí)際上是對(duì)消費(fèi)者的讓利，要嚴(yán)格控制上市交易并寫(xiě)入購(gòu)房合同。限價(jià)商品住房的價(jià)格是依據(jù)地價(jià)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、合理利潤(rùn)，考慮同區(qū)域普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格等因素來(lái)確定的。與經(jīng)濟(jì)適用住房相比，限價(jià)商品住房更強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的作用，更強(qiáng)調(diào)與土地有償使用制度、現(xiàn)有住房供應(yīng)制度的銜接。發(fā)展限價(jià)商品住房是對(duì)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，其政策也存在一個(gè)探索過(guò)程。要制定銷(xiāo)售監(jiān)管程序，確保限價(jià)商品住房資源公開(kāi)、公平、公正地分配。
?。ㄈ┏浞职l(fā)揮住房公積金在保障性住房制度建設(shè)中的作用
1、不斷擴(kuò)大制度惠及面，逐步覆蓋城鎮(zhèn)各類(lèi)就業(yè)群體
發(fā)揮工商、勞動(dòng)社保、稅務(wù)、總工會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)和受委托銀行的作用，通過(guò)將住房公積金繳存納入勞動(dòng)合同制度管理等措施，加強(qiáng)住房公積金歸，有效維護(hù)職工合法權(quán)益；積極推動(dòng)進(jìn)城務(wù)工人員參加住房公積金制度，逐步將在城市中有固定工作崗位的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。研究符合進(jìn)城務(wù)工人員工作和居住特點(diǎn)的使用政策，如允許進(jìn)城務(wù)工人員支用住房公積金支付房租、允許其在離開(kāi)城市回農(nóng)村時(shí)提取；對(duì)長(zhǎng)期居住在城市中的進(jìn)城務(wù)工人員，實(shí)行與城鎮(zhèn)在職職工同樣的住房公積金貸款政策。同時(shí)，推行自愿繳存住房公積金的政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶(hù)、自由職業(yè)者等人員參加住房公積金制度，提高其住房消費(fèi)能力。
2、不斷創(chuàng)新住房公積金業(yè)務(wù)品種，支持保障性住房消費(fèi)
鼓勵(lì)職工提取住房公積金支付房租，支持、引導(dǎo)通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題以及研究推行其他更方便繳存職工的提取方式；有條件地允許提取住房公積金用于支付物業(yè)管理費(fèi)、補(bǔ)充物業(yè)維修資金的不足等其他住房消費(fèi)；實(shí)行差別貸款政策，通過(guò)降低貸款利率或首付款比例、延長(zhǎng)貸款期限、貼息等政策支持中低收入家庭職工購(gòu)買(mǎi)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。
?。ㄋ模┣袑?shí)建立和完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制
1、完善收入審核和收入變動(dòng)的監(jiān)測(cè)機(jī)制
目前情況下，收入標(biāo)準(zhǔn)難以真實(shí)準(zhǔn)確可靠地審核，這也是保障性住房分配過(guò)程中屢遭社會(huì)輿論抨擊的最主要原因。建議重點(diǎn)加強(qiáng)收入核準(zhǔn)，可行的做法是，實(shí)行稅務(wù)、民政和社會(huì)保障部門(mén)數(shù)據(jù)庫(kù)的共享，共同審核收入信息。另外，還要盡快建立起個(gè)人收入的監(jiān)測(cè)機(jī)制，以便與保障性住房的退出機(jī)制相適應(yīng)，一旦保障對(duì)象收入增加，就應(yīng)該及時(shí)采取措施，令其退出。
2、建立公共住房檔案信息系統(tǒng)
建立住房檔案信息系統(tǒng)是實(shí)施住房保障另一個(gè)基本依據(jù)。要在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)家庭和個(gè)人的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立家庭住房情況登記備案制度，對(duì)政府保障住房的分配實(shí)行家庭成員全名制。要整合直管公房的檔案信息資源，規(guī)范直管公房管理，增強(qiáng)透明度。建立這兩套系統(tǒng)，目的在于為政府保障性住房建設(shè)的宏觀政策提供依據(jù)，為住房分配提供準(zhǔn)確信息，確保保障性住房分配的公開(kāi)、公平、公正。
（五）著力完善保障性住房的政策法規(guī)體系建設(shè)
1、完善財(cái)政政策
財(cái)政支付能力是基礎(chǔ)性因素，在很大程度上決定了保障性住房體制運(yùn)行的效果。目前應(yīng)建立以財(cái)政預(yù)算為主、多渠道籌措的資金渠道，完善符合要求的財(cái)政體制，形成實(shí)施保障性住房制度穩(wěn)定規(guī)范的資金來(lái)源。要明確規(guī)定地方政府保障性住房的事權(quán)并給予相應(yīng)的財(cái)權(quán)。建立保障性住房基金，專(zhuān)項(xiàng)用于保障性住房制度建設(shè)。利用資本市場(chǎng)籌集增加保障性住房資金，如發(fā)行債券為保障性住房建設(shè)進(jìn)行融資。
2、完善土地政策
在實(shí)行保障性住房建設(shè)用地優(yōu)先供應(yīng)的同時(shí)，積極探索將土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與保障性住房供應(yīng)相結(jié)合，形成新的保障性住房土地供應(yīng)模式。通過(guò)將商品住房和保障性住房混合建設(shè)，使不同收入階層同時(shí)享受城市公共空間和設(shè)施的權(quán)利，讓全體人民共享改革發(fā)展成果。
3、完善稅收政策
將征稅環(huán)節(jié)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)化，盡快開(kāi)征物業(yè)稅，提高非自住住房或高檔房產(chǎn)的持有成本，抑制住房需求總量。建議對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通商品住房繼續(xù)給予契稅優(yōu)惠，并根據(jù)面積不同實(shí)施不同檔次的稅收優(yōu)惠，引導(dǎo)普通住房合理消費(fèi)；購(gòu)買(mǎi)第一套普通商品住房用于自住的，其貸款利息可以在個(gè)人所得稅稅基中予以扣除。改革住房租賃稅費(fèi)制度，制定合理的租賃稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)，將個(gè)人出租住房稅收總負(fù)擔(dān)降低至占租金比例的5%以?xún)?nèi)。為提高保障性住房購(gòu)買(mǎi)能力，建議對(duì)購(gòu)房人用于償還保障性住房抵押貸款的收入部分也實(shí)行個(gè)人所得稅減免。
4、完善金融政策
制定分類(lèi)住房消費(fèi)貸款管理制度，在繼續(xù)實(shí)施差別“首付比例”政策的前提下，結(jié)合住房面積和購(gòu)房性質(zhì)（首次購(gòu)房、自住、投資等），按低（限）價(jià)房、普通住宅、高檔住宅、別墅增加貸款首付分類(lèi)層次，降低購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型普通自住住宅的首付比例，提高其他層次購(gòu)買(mǎi)住房的首付比例。對(duì)保障性住房貸款實(shí)行區(qū)別利率、貼息、政策性擔(dān)保、降低首付比例和延長(zhǎng)貸款期限等優(yōu)惠政策，支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)或租賃住房。
5、以地方立法規(guī)范住房保障行為
保障性住房發(fā)展歷史很短，還沒(méi)有建立一套完整的法律保障體系，目前各地執(zhí)行的法律依據(jù)是國(guó)務(wù)院、住建部等部委和各省（直轄市、自治區(qū)）政府部門(mén)頒布的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等方面的行政法規(guī)、規(guī)范性文件。因此，各?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）應(yīng)當(dāng)適時(shí)制定《保障性住房管理?xiàng)l例》，明確城鎮(zhèn)居民的基本居住權(quán)利；明確政府主管機(jī)構(gòu)及主要職能；明確將保障性住房建設(shè)列入政府考核機(jī)制；明確低收入家庭住房的基本標(biāo)準(zhǔn)、住房保障目標(biāo)及方式、保障性住房資金來(lái)源、籌措租賃房源等?？傊獜牧⒎▽用鎸?duì)住房保障和實(shí)施計(jì)劃、惠及對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障措施進(jìn)行有權(quán)威的界定。（原載于《發(fā)展研究》2011年第3期；作者單位：福建省人民政府發(fā)展研究中心、福建社會(huì)科學(xué)院）
