時間：2025-04-02 13:03:52
來源：城市化網(wǎng) 作者：蔡義鴻
【導(dǎo)語】2010年蔡義鴻先生敲響“高房價阻礙城市化”警鐘時，中國城鎮(zhèn)化率僅49.68%。15年后，當(dāng)杭州某保障房系統(tǒng)因算法歧視登上熱搜，我們猛然發(fā)現(xiàn)：住建部2023年公報顯示，農(nóng)民工群體規(guī)模較2010年增長56%，但住房保障覆蓋率僅提升19個百分點。這場持續(xù)十余年的博弈，既是土地財政的轉(zhuǎn)型陣痛，更是數(shù)字時代分配正義的試金石。
一、制度進化論：土地魔術(shù)的邊界突破
1、?破冰的勇氣?
在蘇州工業(yè)園區(qū)，建筑機器人正以毫米級精度澆筑保障房墻體，這項寫入《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》的技術(shù)革新，將單套住房建設(shè)成本降低23%。這種“智造革命”暗合蔡先生當(dāng)年的預(yù)見——國家發(fā)改委2023年報告顯示，全國閑置宅基地復(fù)墾置換出相當(dāng)于2.6個深圳的建設(shè)用地，既守住耕地紅線又釋放供給潛能。
2、制度創(chuàng)新的三大突破點：
（1）成都市國土局2023年報顯示：成都“地票交易”累計置換城市建設(shè)用地3.8萬畝；
（2）深交所2023年統(tǒng)計：深圳保障房REITs募資規(guī)模突破200億，占全國同類產(chǎn)品38%；
（3）杭州市住保局2024年1月數(shù)據(jù)顯示：杭州“安居碼”累計存證租賃合同超120萬份，糾紛處理效率提升2.1倍。
3、?難愈的沉疴?
武漢某共有產(chǎn)權(quán)小區(qū)幼兒園三年未開園的窘境，暴露出土地財政的深層慣性——財政部數(shù)據(jù)顯示，2023年土地出讓金仍占地方財政收入29.7%，較2010年僅下降9.3個百分點。2024年中國社科院《數(shù)字經(jīng)濟與空間正義》直指，需警惕技術(shù)異化：某元宇宙平臺虛擬土地成交價達(dá)現(xiàn)實地價12倍，形成“數(shù)字炒房”新泡沫。
二、供需辯證法：從“買不起”到“租不安”
1、?供給側(cè)的覺醒?
廣州市教育局2023年報顯示，廣州“租購?fù)瑱?quán)”新政實施首年，12.6萬非戶籍家庭憑租賃備案入讀公辦學(xué)校。這種突破印證著蔡先生“制度破冰”的期待：
（1）?存量激活?：上海市住建委2023年公報數(shù)據(jù)顯示，上海改造閑置商辦建筑達(dá)42棟，新增租賃住房1.2萬套；
（2）?智能建造?：住建部科技司2024年評估，3D打印技術(shù)使保障房建設(shè)周期縮短至傳統(tǒng)模式的1/3。
2、?需求側(cè)的撕裂?
南方都市報2023年的調(diào)查顯示，深圳龍華“統(tǒng)租房”改造后租金跳漲175%的案例，折射出新市民的生存困境。中國社科院研究顯示，農(nóng)民工住房支出占收入比達(dá)37%，較2010年上升15個百分點。更荒誕的是鄭州某人才公寓的“虛擬考勤”制度——住戶需日均登陸元宇宙社區(qū)滿1.5小時方可持續(xù)租住。
三、人才戰(zhàn)爭：從“房價驅(qū)逐”到“算法篩選”
1、?制度的溫度?
東莞市統(tǒng)計局2024年數(shù)據(jù)顯示，東莞“產(chǎn)城人”融合試驗初見成效：華為松山湖基地配套人才房入住率達(dá)92%，帶動周邊房價收入比下降至7.3。這種創(chuàng)新延續(xù)了蔡先生“留住人才”的初心。
?武漢光谷試點“人才房票”抵扣積分入學(xué)指標(biāo)，惠及1.2萬家庭。
浙江省人社廳2024年推出新政：浙江向高級技工發(fā)放“藍(lán)領(lǐng)安居券”，公積金貸款額度上浮30%-50%。
2、?算法的冷酷?
北京大學(xué)數(shù)字金融研究中心2023年研究報告顯示，杭州某樓盤搖號系統(tǒng)賦予“大廠工齡”“運動步數(shù)”不同權(quán)重，導(dǎo)致傳統(tǒng)行業(yè)工作者中簽率下降27%。這種“數(shù)字門禁”制造的新型不平等，已超出蔡先生當(dāng)年預(yù)判的范疇——某銀行“基因檢測貸”事件，將住房公平推向倫理懸崖。
【致原文作者】
蔡義鴻先生：
您15年前劃亮的“高房價警示燈”，至今仍在照亮住房改革的深水區(qū)。您批判的“土地財政依賴癥”確實緩解——2023年土地出讓金占比29.7%，較峰值下降近半。您呼吁的“保障房增量”已成現(xiàn)實：“十四五”保障房建設(shè)量達(dá)“十二五”3倍。
但您未及預(yù)見的“技術(shù)異化”正在改寫規(guī)則：算法篩選系統(tǒng)制造的壁壘，比房價更隱蔽；元宇宙炒房醞釀的泡沫，比地王更危險。當(dāng)我們用區(qū)塊鏈確權(quán)時，2.96億新市民仍在數(shù)字鴻溝兩端徘徊。這印證了您文中的核心判斷：“住房問題本質(zhì)是發(fā)展模式之爭”——只是戰(zhàn)場已從土地招拍掛轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)中臺，從物理空間延伸到虛擬世界。
站在2025年回望，您文中“不要毀了城市化”的忠告愈發(fā)振聾發(fā)聵。當(dāng)我們在數(shù)字孿生城市繪制藍(lán)圖時，仍需謹(jǐn)記：任何技術(shù)革新都不能替代制度溫情，每個像素點都應(yīng)折射人的尊嚴(yán)。
【原文】別讓高房價攪了城市化的局
刊發(fā)于《城市化》雜志2010年第6期
從長遠(yuǎn)看，我國正處于城市化的快速發(fā)展階段，城市化將利好房地產(chǎn)市場，但這種利好主要表現(xiàn)為長期效應(yīng)且較為穩(wěn)定。而前段時間房價在短時間內(nèi)迅速飆升顯然與城市化關(guān)系不大，而是一些企業(yè)盲目擴張與過度投機所致。當(dāng)然，與高房價有關(guān)的因素還有諸如戶籍制度、稅收、利率、境外資本等多種原因。
誠然，商品房價格受供求關(guān)系影響，而且城市化也必然會導(dǎo)致住房需求的增加，這一點毋庸置疑。然而城市化在增加住房需求的同時，實際上因為農(nóng)民放棄農(nóng)村的宅基地恰恰為增加城市的住房供給提供了可能。由農(nóng)民節(jié)省出來的宅基地與進城后住進高樓相比，政府可以規(guī)劃出更多的土地用于城市建設(shè)，且不會危及耕地保護的紅線?？梢姡鞘谢粌H不會導(dǎo)致建設(shè)用地的稀缺，反而會提供更多的城市建設(shè)用地。
退一萬步講，即使農(nóng)民工算作是住房的剛性需求，但是試問一下，農(nóng)民的收入遠(yuǎn)不如城里人，城里人都買不起房，農(nóng)民進城買房豈不是幻想？農(nóng)民進城推高房價肯定是站不住腳的。這顯然是別有用心的人在借快速發(fā)展的城市化為高房價辯護。也恰恰因為這種輿論誤導(dǎo)讓高房價攪局了城市化進程，所以說，高房價不要總拿城市化說事。
眾所周知，城市化是我國發(fā)展的一個必然趨勢，不能將房價上漲歸罪于它。筆者以為，城市化非但不是高房價的罪魁禍?zhǔn)祝吹故且驗楦叻績r阻礙了城市化進程。今年兩會期間多位學(xué)者、全國人大代表接受采訪時，無不擔(dān)憂現(xiàn)在中國大中城市的房價增加了生活成本，加大了社會矛盾，阻礙了中國城市化的進程。高房價成了中國城市化最大的“攔路虎”。
當(dāng)前，我國正處于城市化的加速階段，未來一段時期城市化仍將保持一個較快的增長速度，每年還會有1000多萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，存在著巨大的住房需求增量。但是我們一定要警惕——不能讓高房價攪了城市化的局，不要在吸引大量農(nóng)民進城的同時，讓高房價逼走最寶貴的人才，進而毀了城市化。
（作者蔡義鴻系城市化網(wǎng)創(chuàng)始人、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會副主任兼秘書長）
