時(shí)間：2021-08-28 17:09:21
來(lái)源：城市化網(wǎng) 作者：陳紅艷
今年房地產(chǎn)調(diào)控破400次，全面刷新了歷史記錄。
調(diào)控從中央到地方，涵蓋面之廣，也是前所未有：北京打擊“假離婚”、杭州出臺(tái)有史以來(lái)的最大限購(gòu)令、廣州調(diào)整人才買(mǎi)房政策、上海發(fā)布二手房房貸“三價(jià)就低”原則、東莞“五折購(gòu)三限房”政策……今年8月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策接近50次。
五年來(lái)，樓市調(diào)控到現(xiàn)在，今年房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的嚴(yán)格趨勢(shì)。
8月25日，北京市教育“雙減”工作新聞發(fā)布會(huì)上，北京市委教育工委副書(shū)記、市教委新聞發(fā)言人李奕介紹，新學(xué)期，北京市將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，東城區(qū)、密云區(qū)為第一批兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)，2021年年底之前，再啟動(dòng)六個(gè)區(qū)的干部教師交流輪崗試點(diǎn)。
北京“教師輪崗”新政如果能切實(shí)落實(shí)，對(duì)學(xué)區(qū)房會(huì)有釜底抽薪的作用。教師100%輪崗則意味著重構(gòu)基礎(chǔ)教育生態(tài)，“在哪里讀小學(xué)都一樣，因?yàn)槔蠋熀屯瑢W(xué)都差不多”，從根本上公平化，名校、強(qiáng)校都不復(fù)存在，刻意買(mǎi)學(xué)區(qū)房意義不大，進(jìn)而使得學(xué)區(qū)房降溫。各類(lèi)房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中以“名校”的噱頭來(lái)推銷(xiāo)房子，也意義不大了。“名校”一旦消失，“學(xué)區(qū)房”將成歷史。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，教師輪崗制度徹底落實(shí)的難度很大，但千萬(wàn)不要低估政策的執(zhí)行力度，對(duì)于重點(diǎn)學(xué)校云集的西城和海淀價(jià)格過(guò)高的學(xué)區(qū)房就危險(xiǎn)了。
事實(shí)上，今年4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議明確，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。此類(lèi)表述非常罕見(jiàn)，充分體現(xiàn)出中央嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作的調(diào)控基調(diào)。
易居研究院，選取了北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥7個(gè)重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房市場(chǎng)進(jìn)行研究。觀察全國(guó)重點(diǎn)7城中心城區(qū)學(xué)區(qū)房成交價(jià)格走勢(shì)，撇去月度波動(dòng)情況，2019年下半年至今總體上呈現(xiàn)了上漲態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步說(shuō)明學(xué)區(qū)房緊俏、房?jī)r(jià)漲易跌難的特點(diǎn)。但是在今年4月份中央定調(diào)學(xué)區(qū)房調(diào)控后，此類(lèi)城市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格還是出現(xiàn)了一些微妙的變化。
數(shù)據(jù)顯示，今年5-7月份，全國(guó)重點(diǎn)7城中心城區(qū)學(xué)區(qū)房成交價(jià)格環(huán)比漲幅分別為4%、2%和0%。這至少說(shuō)明，7月份學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格停止了上漲。
每個(gè)城市的情況各有不同。北京中心城區(qū)7月份學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格為81216元/平方米，相比去年5月份83524元/平方米的高點(diǎn)，下跌了2308元/平方米，跌幅為3%，降溫不明顯。而深圳則比較明顯，今年7月份中心城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格為73666元/平方米，相比1月份86314元/平方米的高點(diǎn)，下跌了12648元/平方米，縮水15%。
觀察歷史數(shù)據(jù)，去年至今，重點(diǎn)7城中介機(jī)構(gòu)學(xué)區(qū)房業(yè)務(wù)迎來(lái)兩波牛市。一波出現(xiàn)在去年7月份前后，當(dāng)時(shí)月度最高交易金額為2080億元；另一波出現(xiàn)在今年1月份前后，當(dāng)時(shí)月度最高成交金額為2253億元。如此對(duì)比，以7月份為例，中介機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)分別縮水了30%和35%，陷入到由牛轉(zhuǎn)熊的窘迫境況。
全國(guó)7城學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲壓力相對(duì)大，所以也出現(xiàn)了各類(lèi)調(diào)控手段，對(duì)于打擊學(xué)區(qū)房炒作、規(guī)范市場(chǎng)交易行為、促進(jìn)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)等有積極的作用。學(xué)區(qū)房的問(wèn)題解決了，將有助于大城市住房問(wèn)題的更好解決。
房產(chǎn)中介，正在迎來(lái)艱難時(shí)刻。
8月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，并公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。
1、首次將租賃住房壟斷行為，納入監(jiān)管。
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)。違反者，可處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并責(zé)令停業(yè)1至6個(gè)月，注銷(xiāo)備案。
3、禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用出租房賺取租金差價(jià)，出租人必須書(shū)面委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)載明出租價(jià)格，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須按照委托的書(shū)面價(jià)格對(duì)外招租。違者處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。實(shí)施賺取差價(jià)行為的，可處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
4、住房租賃企業(yè)單次收取的租金一般不得超過(guò)3個(gè)月，超過(guò)3個(gè)月的需要納入監(jiān)管。
5、房屋到期續(xù)租，中介機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。
簡(jiǎn)單解讀下。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介賺錢(qián)模式分為三種：1、收取租金。2、把房子收集后裝修、包裝后漲價(jià)出租。3、提供金融貸款。
也就是說(shuō)，對(duì)房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，收取租金合法，但一次收取超過(guò)三個(gè)月的就要納入監(jiān)管。
而且包裝后出租的轉(zhuǎn)租方式在意見(jiàn)稿中已經(jīng)明令禁止。意味著房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)就要停手了，包租婆不能當(dāng)了，二房東更是不可能了。
北京向房產(chǎn)中介落下一記重拳，作為樓市交易的重要構(gòu)成部分，中介行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)集中整治。
伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化應(yīng)運(yùn)而生的房產(chǎn)中介，一路走來(lái)亂象頻生——發(fā)布假房源，違規(guī)炒作學(xué)區(qū)房，幫助購(gòu)房者資格造假、規(guī)避稅費(fèi)、簽訂陰陽(yáng)合同騙取貸款額度、經(jīng)營(yíng)貸炒房……
二手房市場(chǎng)交易十分依賴(lài)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的市場(chǎng)交易信息，且通常在中介機(jī)構(gòu)的撮合下完成交易。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照2019—2020年期間月平均銷(xiāo)售套數(shù)計(jì)算，北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠(yuǎn)超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房銷(xiāo)售量是新房銷(xiāo)量的兩倍多。
2020年全國(guó)二手房交易金額達(dá)7.3萬(wàn)億元，作為行業(yè)龍頭的貝殼，巔峰時(shí)期股價(jià)曾超過(guò)萬(wàn)科、碧桂園、恒大等三大巨頭的總和。
然而，今年以來(lái)，貝殼股價(jià)遭遇了斷崖式下滑，從最高的79.4元跌到16元左右，跌破發(fā)行價(jià)，整體下跌幅度超過(guò)75%，市值蒸發(fā)4000多億元，慘烈程度，不亞于教育培訓(xùn)行業(yè)。
近年來(lái)，房產(chǎn)中介成重點(diǎn)管控對(duì)象，各地屢有專(zhuān)項(xiàng)整頓行動(dòng)，甚至上線了官方房源發(fā)布渠道。
8月18日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，購(gòu)房者繞開(kāi)中介之后，也擁有了和房東面對(duì)面交易的線上官方新渠道。
截至目前，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了997家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、3293家門(mén)店和9.74萬(wàn)名從業(yè)人員信息實(shí)時(shí)公示，累計(jì)掛牌房源109.4萬(wàn)件，涉及房屋45.18萬(wàn)套。
在杭州之前，北京市也曾試點(diǎn)免中介費(fèi)二手房交易平臺(tái)。2011年7月，北京市首個(gè)官辦免中介費(fèi)二手房交易平臺(tái)在海淀區(qū)試點(diǎn)運(yùn)行。2015年，北京市上線官辦房地產(chǎn)交易網(wǎng)站——北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺(tái)的設(shè)想，買(mǎi)家跟賣(mài)家可直接在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接、“零中介費(fèi)”，降低二手房房產(chǎn)交易成本，但該平臺(tái)上架的很多房源介紹中并沒(méi)有實(shí)景照片，更多的是停留在了房屋評(píng)估值上。2021年5月初，北京市再次試點(diǎn)服務(wù)平臺(tái)，發(fā)布二手房的房源信息并核驗(yàn)房源真假。
嚴(yán)格對(duì)中介的調(diào)控，并非只是打擊中間商賺差價(jià)，關(guān)鍵是肅清這個(gè)渾濁不堪、傷害他人自己獲利以及嚴(yán)重?cái)噥y整個(gè)房產(chǎn)、社會(huì)規(guī)則的不良風(fēng)氣。
對(duì)此，房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂總結(jié)道，二手房“去中介化”已經(jīng)是大勢(shì)所趨。未來(lái)中介的生存價(jià)值是把服務(wù)做好，把中介人員優(yōu)化，把服務(wù)水準(zhǔn)提高。
從“零售”變“批發(fā)”的集中供地新玩法，這樣的局面歷史罕見(jiàn)。
2月24日，住建部發(fā)文對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓方式由“零售”改為“批發(fā)”。也就是實(shí)行“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)阂皇羌邪l(fā)布出讓公告；二是集中組織出讓活動(dòng)，每年不得超過(guò)三次。隨后，青島、天津、鄭州等城市做出積極的響應(yīng)。
22個(gè)城市包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，22城宅地規(guī)劃建筑面積約2.8萬(wàn)億平方米，宅地出讓金合計(jì)規(guī)模為2.35萬(wàn)億元，占全國(guó)300城宅地出讓金的比重為49%，住宅銷(xiāo)售金額占全國(guó)的比重為39.5%。
從這些年重點(diǎn)城市土地供應(yīng)來(lái)看，宅地成交量穩(wěn)中有升，成交樓面價(jià)也逐步提高，成交平均樓面價(jià)由4726元/平方米增長(zhǎng)至8260元/平方米，5年復(fù)合增速11.8%。
22個(gè)重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)相對(duì)緊缺，無(wú)論是住宅銷(xiāo)售金額還是宅地出讓金在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占比都較高，“兩集中”新政實(shí)質(zhì)是對(duì)宅地出讓市場(chǎng)進(jìn)行供給側(cè)改革的主要原因。
“穩(wěn)地價(jià)”已成為地方政府必須達(dá)成的重中之重。多位業(yè)內(nèi)人士表示，作為土地市場(chǎng)的一項(xiàng)重大改革，“兩集中”制度“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”有助于穩(wěn)定樓市預(yù)期。生產(chǎn)資料——土地集中供應(yīng)，有相應(yīng)政策約束，意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)效管控機(jī)制形成，房?jī)r(jià)“瘋牛”也瘋不起來(lái)了。
在共同富裕的時(shí)代格局里，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大勢(shì)之下，房地產(chǎn)何去何從？
近日，中央財(cái)經(jīng)委第十次會(huì)議提出，在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕，擴(kuò)大中等收入群體比重，形成中間大、兩頭小的橄欖型分配結(jié)構(gòu)。
共同富裕的提出，意味著房地產(chǎn)作為國(guó)民財(cái)富放大器的地位開(kāi)始削弱，房?jī)r(jià)暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。
過(guò)去20多年，房地產(chǎn)在某種程度上成了貧富差距擴(kuò)大的重要推手之一。央行報(bào)告顯示，中國(guó)居民家庭，60%以上的財(cái)富都是房產(chǎn)。
在過(guò)去十幾年里，中國(guó)的平均房?jī)r(jià)上漲了3倍左右。房?jī)r(jià)暴漲之下，已經(jīng)買(mǎi)房的人跟沒(méi)買(mǎi)房的人生活完全是兩種不同的狀態(tài)，早買(mǎi)房的一代可以坐享暴漲之利，有房一族資產(chǎn)不斷膨脹，無(wú)房一族只能望房興嘆。有房族無(wú)疑比沒(méi)房族更輕松。
在過(guò)去的20年，找不到比炒房更適合大眾暴富的賺錢(qián)機(jī)會(huì)了。收入較高，存款較多的家庭，手上有富裕資金，去炒房的概率要大得多。首付買(mǎi)房，看準(zhǔn)價(jià)格上漲時(shí)機(jī)出手賣(mài)房，從買(mǎi)房到賣(mài)房的資金不斷滾動(dòng)，十幾年就能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。
幾乎沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)的財(cái)產(chǎn)增幅有房地產(chǎn)行業(yè)這么夸張、這么普遍，所以從某種程度上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的確拉開(kāi)了貧富差距。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，中央一系列高壓手段和管控，深入人心、符合民意。從房地產(chǎn)的角度看，在共同富裕的鮮明旗幟下，“炒房致富”時(shí)代將終結(jié)，行業(yè)迎來(lái)大變局。
在他看來(lái)，房地產(chǎn)必須摒棄“炒房致富”的理念和模式，需要回歸到房子是用來(lái)住的導(dǎo)向上。共同富裕的時(shí)代，既要打擊一些炒房的不當(dāng)?shù)美惨e極解決住房問(wèn)題，真正促進(jìn)住房領(lǐng)域的幸福指數(shù)。
樓市確實(shí)需要關(guān)注變革，過(guò)多的財(cái)富和房地產(chǎn)捆綁，也是有風(fēng)險(xiǎn)的。未來(lái)需要引導(dǎo)居民家庭合理投資，將此類(lèi)資金引導(dǎo)到實(shí)體產(chǎn)業(yè)中去。
從存活角度看，關(guān)鍵還是得有新思維。嚴(yán)躍進(jìn)舉例說(shuō)，比如租賃業(yè)務(wù)不賺錢(qián)，但是否可以有新的模式，進(jìn)而使得雖然租金收入不高，但是房企可以獲得新的收入來(lái)源等，類(lèi)似流量的效應(yīng)等。
而從房企來(lái)說(shuō)，也需要關(guān)注此類(lèi)問(wèn)題，至少房企也要關(guān)注時(shí)代變化和產(chǎn)業(yè)的變化，積極形成比較匹配的產(chǎn)品模式，類(lèi)似三胎政策下產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展等。
