從京南四環(huán)沿京臺高速開車50分鐘即可抵達永清。
永清，距離北京正南方向約60公里，隸屬于河北省廊坊市，地處京畿重地、環(huán)渤海經(jīng)濟圈腹地、大北京戰(zhàn)略經(jīng)濟圈的軸心地帶。作為環(huán)京區(qū)域的城市之一，永清高新區(qū)憑著低房價和地理位置的優(yōu)勢，曾被北京外溢購房者寄予厚望。
2017年3月21日之前，永清還是一塊備受“北漂”追捧的“熱土”，但6月2日廊坊市出臺限購政策之后，永清樓市“高光時刻”一去不復返。去年永清樓市更是“一地雞毛”，房價從2.3萬元/平方米跌到6500元/平方米。
永清樓市降溫背后無疑是受限購政策影響，但也是其經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展在樓市的真實反映。
那么與京津冀協(xié)同發(fā)展的永清，如何借勢環(huán)京力量走向更好的未來？城市化雜志特邀永清高新區(qū)清樾嵐庭項目總經(jīng)理劉愛強，從專業(yè)視角，為我們答疑解惑。
城市化雜志：京津冀城市群作為我國三大城市群之一，是我國北方最大的城市群和國家核心增長極，但相比珠三角和長三角，京津冀的經(jīng)濟實力相對弱一些，經(jīng)濟聯(lián)系與協(xié)作程度最低。而處于京津冀城市群的永清該怎樣發(fā)展，如何借勢環(huán)京力量？
劉愛強：相比長三角、珠三角城市群，顯然京津冀城市群的協(xié)同發(fā)展相對較弱。但觀察發(fā)達國家的城市化進程，中心城市的外溢擴張和城市群的興起是一個必然趨勢，京津冀城市群的發(fā)展也不會例外。北京有產(chǎn)業(yè)外溢需求，需要周邊城市提供配套服務。永清坐落于京津雄三角區(qū)域的核心地帶，具有先天的區(qū)位優(yōu)勢，必然會受益于京津雄城市群的興起與發(fā)展。我個人認為，永清的定位應該是服務京津雄，配套京津雄。
1．永清周邊有首都環(huán)線、京臺、榮烏、京德等多條高速公路，真正實現(xiàn)了四通八達。京臺高速北京段的開通，使得永清50公里即可直達北京南四環(huán)，直接拉近永清和大北京的距離。未來還有津興鐵路和R1機場快線等軌道交通，四通八達的交通網(wǎng)已成為永清城市發(fā)展的加分項。
2．北京大興國際機場建設在北京與河北廊坊交界處，從地理位置角度看，是一個比較合適的區(qū)域。2023年雄安至北京快軌R1線開通后，永清將實現(xiàn)7分鐘到大興機場，30分鐘到麗澤商務區(qū)，到北京核心區(qū)的東二、三環(huán)等地，通勤時間不超過1小時，永清與北京、雄安新區(qū)等地的連接將更加緊密，永清會是京津冀協(xié)同發(fā)展的最大受益者。
3．去年4月，廊坊市人民政府正式批復了“3+13”規(guī)劃體系，廊坊部分區(qū)域被規(guī)劃為大興國際機場臨空經(jīng)濟區(qū)，涉及永清兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，目前已有20多個村莊完成拆遷，這里將建成科技創(chuàng)新區(qū)、航空物流區(qū)，屆時永清北部區(qū)域會有質(zhì)的飛越。按照國內(nèi)和國際先例，一個臨空經(jīng)濟圈所帶來的不僅是航空交通的便捷，同時解決十萬以上的就業(yè)，帶來數(shù)十上百萬的常住人口，以及眾多的企業(yè)、商業(yè)、周邊生活配套服務的興建，是拉動區(qū)域經(jīng)濟的重要引擎。永清前兩年確實受制于交通，但現(xiàn)在它的優(yōu)勢就都突顯出來了。
城市化雜志：永清縣政府領導面對“十四五”高質(zhì)量發(fā)展新征程曾表示，永清的城市發(fā)展不會以房地產(chǎn)為中心，對此您怎么看？
劉愛強：房地產(chǎn)任何時候都不應該成為哪個城市的主業(yè)。房地產(chǎn)對經(jīng)濟確實有很大的帶動作用，拉動了水泥、鋼鐵、建筑等太多的行業(yè)，創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，但是房地產(chǎn)業(yè)本身屬于服務業(yè)，一個城市的發(fā)展不能也不應該以房地產(chǎn)為中心。永清服務配套京津雄是滿足其物流、休閑、旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)方面的需求，也有這方面優(yōu)勢。
永清被列為京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接重點建設平臺，高新區(qū)定位于“亦莊產(chǎn)業(yè)新空間、廊坊發(fā)展新引擎”，利好政策會對永清的發(fā)展產(chǎn)生更大的影響。對于一個城市而言，推進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移，才是其發(fā)展的主旋律。真正能夠驅(qū)動城市高質(zhì)量發(fā)展的，必須要與當?shù)厝丝谥我约白銐驈姷漠a(chǎn)業(yè)作為后盾。
城市化雜志：永清都有哪些產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，因為當初拿這個項目時您肯定會考慮到永清的未來？
劉愛強：這屆政府還比較務實，對永清高新區(qū)的服裝產(chǎn)業(yè)更認可、更重視，也在給予積極的調(diào)規(guī)。服裝產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈比較長，從設計、生產(chǎn)、銷售到品牌推廣、會展等都能帶動經(jīng)濟發(fā)展。
從人口普查的角度看，整體上我國人口進入低生育率、低增長率階段，像西安就很有先見之明，三年前開始人才引進，降低門檻，現(xiàn)在西安房地產(chǎn)發(fā)展的比較好。所以永清需要引進人才和產(chǎn)業(yè)，服裝制造也好，批發(fā)也好，不僅能解決幾千人甚至上萬人的就業(yè)問題，還能為政府帶來稅收，政府也不吃虧。
城市化雜志：您可以再簡單的梳理下自己對服裝產(chǎn)業(yè)的看法，它對永清未來發(fā)展具有什么意義？
劉愛強：有人說服裝是夕陽產(chǎn)業(yè)，但我認為服裝本身是人們衣食住行的必需品，服裝產(chǎn)業(yè)不可能會消失，也不會消滅，現(xiàn)在反而是比較講究的時尚產(chǎn)業(yè)。就像意大利時尚之都也是以服裝為主，服裝業(yè)可以走到很高端，服裝設計是時尚產(chǎn)業(yè)，它還有生長空間，作為生活必需品，也不存在這個行業(yè)就徹底沒落，被淘汰的可能性。再者，服裝業(yè)還是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠帶動人口增長，有利于產(chǎn)業(yè)聚集。
為什么永清就不能搞成服裝設計之都、時尚之都呢？將來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我覺得任何一個地區(qū)只要認真研究總會找到自己的優(yōu)勢。比如說貴陽搞的大數(shù)據(jù)，貴陽那種落后的地方為什么就能搞起來，貴陽真的有什么優(yōu)勢嗎？如果有優(yōu)勢的話，唯一的就是氣候可能適宜一點，電力便宜一些。
城市化雜志：對于永清房地產(chǎn)未來您怎么看？
劉愛強：房地產(chǎn)的發(fā)展終究脫離不了經(jīng)濟規(guī)律，房子畢竟還是要給人住的。永清房地產(chǎn)的未來是與外來產(chǎn)業(yè)和人口的落地息息相關的。抓住大興國際機場臨空經(jīng)濟區(qū)和北京產(chǎn)業(yè)外溢的機會，永清未來可期。
如果把北京、天津、雄安畫成一個三角的話，永清離這三個地方距離差不多都是六七十公里，位于京津雄黃金三角中心。從地產(chǎn)的角度說，到底還是一個大的區(qū)位優(yōu)勢，具體到項目也要講究區(qū)位，永清確實有它的區(qū)位優(yōu)勢。直線距離北京大興國際機場15公里，區(qū)域內(nèi)2軌道4高速，可實現(xiàn)北京1小時通勤。北京本身有產(chǎn)業(yè)和人口外溢的需求，另外按雄安新區(qū)的規(guī)劃，不搞房地產(chǎn)，不賣房子，那么他們的孩子、老人住哪兒，他們退休后又住哪里？現(xiàn)在人們又非常注重私密空間，永清周邊還是可以吸引雄安這種類型的人過來買房。
城市化雜志：購房者可能會選擇燕郊，因為燕郊相對離北京更近，那么永清怎么吸引這批人過來？
劉愛強：客戶在哪里購房與他的工作性質(zhì)、工作的位置有很大關系。燕郊和固安的房地產(chǎn)比永清發(fā)展的早，城市規(guī)劃和配套更成熟一些，但永清也有其區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，其發(fā)展也是一個漸進過程。作為開發(fā)商，關鍵是找準適合在永清購房的客戶群體。
我們比較大廣和京臺高速區(qū)別發(fā)現(xiàn)，通往永清的京臺高速建成之后，車流量很快上去了。大廣經(jīng)過的區(qū)域往南過河北省衡水，到河南是商丘，到安徽經(jīng)過大別山，江西九江，基本上沒有經(jīng)過省會，相對來說都是中部比較落后的地區(qū)。京臺高速途經(jīng)山東、江蘇、浙江、福建，是相對比較發(fā)達的地區(qū)。從車流量上讓我們感受比較深，很多高速路剛開通時候，車流量很少，但通往永清的京臺路卻不同。永清一直圍繞“產(chǎn)城結(jié)合”的核心思路支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是當年吸引眾多房地產(chǎn)開發(fā)商爭先恐后地入住永清的原因。現(xiàn)在臨空經(jīng)濟已為永清的發(fā)展鋪好了路，未來發(fā)展向好是肯定的。
城市化雜志：對比永清縣城及老城區(qū)的樓盤，您認為高新區(qū)項目的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪，購買力又如何？
劉愛強：永清主要分為兩大板塊，分別為老城區(qū)和東部高新區(qū)。老城區(qū)商業(yè)服務配套較多，目前生活所需都能滿足；高新區(qū)多為名企名盤、產(chǎn)業(yè)園、甚至有部分央企，同時也有教育配套和一些政府部門，是未來永清發(fā)展的核心區(qū)。
當?shù)厝舜_實不是購買主力，因為當?shù)厝丝诒旧砭捅容^少，城市化率也比較低，即便有農(nóng)村人要結(jié)婚買房也是去永清縣城購買。高新區(qū)的購買力主要圍繞著北京外溢人口，實際這也是一種剛需，與“房住不炒”并不矛盾。
在北京的這些“北漂”能掏出6個錢包在北京買套房子還得說是收入不錯的?，F(xiàn)在置業(yè)的80后、90后大多都是獨生子女，父母都愿意離孩子近一點，但能在北京買起兩套房子一塊住，對好多家庭來說也不現(xiàn)實，他們只能選擇在北京周邊買房，周末回來看看老人、孩子，這樣的人群也有一大批。我理解這也是一種剛需。永清的房價相比北京相差很多，以我們清樾嵐庭項目為例，一套90平方米的房子不到70萬元，在北京連首付也不夠，這樣的高性價比對“北漂”自然會更具吸引力。
城市化雜志：清樾嵐庭作為永清的高端樓盤，項目有哪些設計爆點？
劉愛強：我們項目最大的特點是“三率”，即容積率18％、綠化率35％、房屋使用率80％，低密度、高綠化、高得房率，是從居住的舒適角度設計項目。對于開發(fā)商來說，這“三率”決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，直接涉及到居住的舒適度。
而且高車位配比，純?nèi)塑嚪至?。停車位比?:1.2，從長期看，現(xiàn)在停車也是一個問題，原來好多小區(qū)停車位不到1:1。我們項目284戶，戶數(shù)比較少，能做到1:1.2設計師是下了功夫的。
我們的開發(fā)理念就是按給自己蓋房子的標準和要求來設計和建造，如果自己蓋的樓自己都不敢住，不愿意去住，我認為那肯定是失敗的項目。我本身不是搞技術的，也不是搞建筑的，我對設計師說就當給自己蓋房子，“以人為本”創(chuàng)造舒適宜人的可人環(huán)境，包括小區(qū)的園林綠化、建材等各方面新技術采用都按照這個標準來定位。目前，公司高管和大部分員工都在清樾嵐庭買了房。
一梯兩戶，91-126平方米全明戶型，是項目的又一大特點。因為大部分是一個單元的小高層，可用于通風采光的墻面較多，絕大部分戶型能夠做到全明。全明戶型就可以解決室內(nèi)其他房間，尤其是衛(wèi)生間潮濕和悶熱的問題。
我們比較注重衛(wèi)生間的配比，144平方米的三居設計為三房兩廳三衛(wèi)，非常實用，尤其是兼顧了老人孩子的需求?？們r110萬元左右，這樣的高性價比，對于一般的上班族剛需來說，既不用在交通出行上浪費大量的時間，也不會帶來太大的供房壓力。未來津興高鐵20分鐘直達北京南站，北京地鐵R1線2023年開通，可以實現(xiàn)永清1小時北京生活圈。
項目“新中式”建筑風格將現(xiàn)代生活流線與傳統(tǒng)建筑精粹水乳交融，升級了傳統(tǒng)建筑功能的同時，又增強了建筑的識別性與藝術性，更順應現(xiàn)代國人居住習慣與心理希冀，我們是想讓更多人感受到現(xiàn)代精神詮釋后的文化回歸。小區(qū)內(nèi)部設置三季有花四季有景，遵循“禮·悅·融?享”，以大氣、雅奢為設計原則，使景觀與建筑相互融合、相互輝映，彼此成就。
城市化雜志：現(xiàn)在高新發(fā)區(qū)有多少個在售項目？
劉愛強：在售的地產(chǎn)項目有融創(chuàng)、榮盛、海倫堡、麗晶城，和我們的清樾嵐庭項目，也就五六個項目，另外還有個別項目的一點尾盤。這兩年開工項目確實不多，也是受大環(huán)境的影響。
城市化雜志：我們項目和這幾個項目之間怎么競爭呢？
劉愛強：雖然我們在設計和建造上都把品質(zhì)放到了第一位，但受制于環(huán)京房地產(chǎn)當前的市場環(huán)境，項目之間的競爭主要還是最低端的價格戰(zhàn)。我所知道的周邊某項目，當年從別的企業(yè)轉(zhuǎn)手過來，地價很高，現(xiàn)在的房價是賠錢在賣。
高新區(qū)房價8000-9000元/平方米左右，比永清縣城的房價稍微低一點，2016年、2017年比較火的時候比縣城賣的貴，現(xiàn)在反過來了。按照永清現(xiàn)在的土地價格，7000元/平方米的價格基本是成本價了，開發(fā)商基本上微利或者賠錢。永清的房價已經(jīng)是在底部運行，期望房價進一步降低是不現(xiàn)實的，除非政府繼續(xù)降低土地價格和稅收占比，否則房屋質(zhì)量就很可疑了。宏觀調(diào)控對永清的銷售影響很大，現(xiàn)在各家房地產(chǎn)企業(yè)就是打價格戰(zhàn)，其實這也是區(qū)域“內(nèi)卷”，為了爭取客戶也是沒辦法。
城市化雜志：永清高新區(qū)這里會建大型購物中心嗎？
劉愛強：目前還沒有，將來肯定有。這個問題好多購房客戶也在問，但現(xiàn)在高新區(qū)的入住率還支持不了大型購物中心。從經(jīng)濟規(guī)律的角度來說，人口量沒有達到的情況下，不會有人來投資。只有人口聚集規(guī)模達到一定程度，商業(yè)配套一定有人去做，都不用政府去投資，也不用督促都會有人去參與。高新區(qū)目前有菜市場，規(guī)模小一點的超市、便利店，餐飲、理發(fā)、銀行都有，基本日常需求還是能夠滿足的。清樾嵐庭項目西側(cè)就是政府規(guī)劃的便民市場，將來菜市場、超市、餐飲和其它服務都會有，附近還有鑫海鞋城、浙商服裝城，生活上還是很便利的。
城市化雜志：現(xiàn)在對于環(huán)京的房地產(chǎn)公司來說該怎么生存下去呢？
劉愛強：現(xiàn)在大的政策環(huán)境我們無法改變，但房子畢竟是基本需求，只要有人就有需求。受疫情影響這兩年中國經(jīng)濟很難，但是不同的區(qū)域、不同的縣域經(jīng)濟發(fā)展是有差別的。像滄州在河北曾經(jīng)是比較落后的地區(qū)，這兩年滄州的GDP在河北已經(jīng)排名第三，這和地方政府主官的經(jīng)濟發(fā)展思路有直接關系。
所以提升當?shù)馗偁幜κ顷P鍵，將產(chǎn)城融合的發(fā)展思路落到實處。堅持以打造產(chǎn)業(yè)集群、培育特色板塊經(jīng)濟，將地域特色與其地理區(qū)位、歷史人文、特定資源相關聯(lián)。簡單的房地產(chǎn)擴張，無法真正支撐起一個區(qū)域樓市的健康發(fā)展，只要經(jīng)濟增長強勁、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，這樣的城市才會在競爭中勝出。
