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2025年08月18日
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又一個(gè)風(fēng)平浪靜的“金九銀十”過去了。過去幾十年形成的房地產(chǎn)行業(yè)淡旺季交替規(guī)律，近幾年時(shí)常被打破。樓市進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限商、限售的“五限譜”時(shí)代，曾經(jīng)的許多定律都已失靈，那么我們又該如何去判斷當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，以及未來的發(fā)展趨勢？
“從物理量上來看，中國的住房發(fā)展過去成就巨大，未來仍有空間；但是從價(jià)值量上來看，中國的房價(jià)偏高，不可持續(xù)。雖然短期看房價(jià)有漲有跌，但從長遠(yuǎn)發(fā)展看，中國住房發(fā)展要解決的核心問題，我個(gè)人認(rèn)為是要防止房價(jià)繼續(xù)過快上漲所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。”10月30日，在人大國發(fā)院國家高端智庫“名家講壇”第一期活動中，主講人中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、城市化委員會專家委員秦虹表示，應(yīng)從五個(gè)方面建立房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
未來仍有空間
如何去理解中國房地產(chǎn)市場的“昨天、今天和明天”？秦虹主張從物理量和價(jià)值量兩個(gè)維度來看待過去40年的發(fā)展。
物理量上看，在改革開放40年當(dāng)中，中國住房市場取得了許多成績。1998年停止福利分房時(shí)，中國城市人口4.1億，人均總面積建筑面積18.7平方米，戶均不到60平方米；而30年后的2018年，人口增長到8.3億，在城鎮(zhèn)常住人口增長了4.2億的情況下，人均住房面積還從18.7平方米增長到了39平方米。
當(dāng)前，中國的住房發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，住房絕對短缺的問題得到基本解決。如果將戶均1套房、人均1間房作為全面達(dá)到小康的居民指標(biāo)的話，2015年實(shí)現(xiàn)了1.07間，2015年住在3間以上住房的家庭也達(dá)到了56%；住房的結(jié)構(gòu)性問題在改善之中，人均30平方米以上的家庭戶的占比始終在上升，人均8平方米以下的家庭下降明顯；住房的品質(zhì)和科技含量也不斷提高，住房成新率較高，城鎮(zhèn)住宅成套率從2000年的67%提高到2015年的86%，這些房子有完全獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房。
歷史上對于住房的發(fā)展，不同的時(shí)期存在著各種不同的聲音，近期市場上也出現(xiàn)了一些悲觀的論調(diào)，擔(dān)心中國房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)美國、日本曾經(jīng)出現(xiàn)過的“泡沫破滅”的現(xiàn)象。但在秦虹看來，中國房地產(chǎn)未來仍有空間。
原因主要有兩個(gè)，其一中國的城鎮(zhèn)化還是在持續(xù)。一個(gè)對比就是，日本在1989年房地產(chǎn)市場泡沫破裂時(shí)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)停止了20年，也就是說已經(jīng)有20年城鎮(zhèn)沒有新增常住人口了。而中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程仍然在持續(xù)，去年是59.5%，今年預(yù)計(jì)能夠超過60%，未來還會提高到70%。而且，中國人口基數(shù)大，上升一個(gè)點(diǎn)就有一千三百多萬人成為新市民；其二，改善型需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。一方面，人口老齡化和家庭小型化的趨勢之下，獨(dú)居、小空間成為許多老年人和年輕人的選擇，另一方面，收入增長、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級也讓另一部分人有由小換大的需求。
“防漲是為了防跌”
但是不可忽視的是，如果從價(jià)值量指標(biāo)來看中國的房地產(chǎn)，就會看到房價(jià)偏高這一普遍性問題，對全局有重要影響：
其一，中國的房價(jià)收入比偏高。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2018年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》，絕大多數(shù)的省會及以上的城市房價(jià)收入比都在10以上，而1998年世界銀行對多個(gè)國家進(jìn)行的房價(jià)收入比調(diào)查顯示，全世界96個(gè)國家的房價(jià)收入比的中位數(shù)是6.5。
其二，住房租售比不合理，租金回報(bào)率低。租售比指的是每平方米使用面積的月租金和每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值，也是衡量房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性和健康性的一個(gè)重要指標(biāo)。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，租售比在1:200到1:300之間，即租金回報(bào)率5-6%是比較合理的。然而在中國，北京這樣的一線城市的租金回報(bào)率約1%，低于貸款利率。
最后，住戶部門新增貸款占比提高很快，居民家庭的杠桿率快速提升，直追日本、美國。 2015年以前，中國住戶部門新增貸款占整個(gè)新增貸款的比例一直在22%以下，2016年達(dá)到了30%。“實(shí)際上我們這幾年投機(jī)炒房的程度是下降的，但是為什么新增貸款占比還會提高呢？這和房價(jià)上漲有關(guān)系。假定過去買100萬1套房子，三成首付貸款70萬就可以了。但是同樣這個(gè)房子如果漲到了200萬，首付變成60萬，就要貸款140萬了，所以房價(jià)上漲貸款需求上升了。”秦虹說。
因此她提出，長遠(yuǎn)看，中國住房發(fā)展要解決的核心問題是防止房價(jià)繼續(xù)過快上漲所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，包括投機(jī)炒房需求繼續(xù)上升、居民的支付能力減弱、家庭負(fù)債率提高，以及因此引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)、貧富差距拉大、出現(xiàn)社會危機(jī)等。
“反過來說，房價(jià)大漲就會大跌，一定會對金融有影響。所以我們現(xiàn)在防止房價(jià)的繼續(xù)大漲，實(shí)際上是防止它未來的大跌。”秦虹說，近幾年中央要求地方嚴(yán)控房價(jià)的繼續(xù)上漲，地方不惜用行政手段來管房價(jià)，實(shí)際上也面臨著巨大的壓力。但即使有壓力和代價(jià)，也要抑制房價(jià)繼續(xù)大漲所帶來的問題。
長效機(jī)制是一個(gè)政策包
然而從宏觀層面來看，房地產(chǎn)市場要平穩(wěn)健康發(fā)展，完全靠行政手段顯然是不可持續(xù)的。秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場要平穩(wěn)健康發(fā)展，從宏觀看應(yīng)解決最重要的三個(gè)機(jī)制問題：一個(gè)是公共服務(wù)均等化。如果公共服務(wù)均等化不做好，人們還是會“用腳投票”，到公共服務(wù)好的地方聚集，這個(gè)地方的房價(jià)肯定會上漲；另一個(gè)是控制好貨幣的總閘門，不要讓老百姓擔(dān)心貶值，還要有更好的投資渠道；最后，應(yīng)發(fā)展好實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不要讓地方政府靠土地財(cái)政來過日子。如果地方政府都是靠土地財(cái)政來過日子的話，那么地價(jià)也會只能漲不能跌，同樣會影響到房價(jià)。
具體到房地產(chǎn)行業(yè)的制度建設(shè)上，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制無疑是最重要的方向。盡管到目前為止也并沒有一個(gè)對“長效機(jī)制”進(jìn)行解釋的文件出臺，但在秦虹看來，長效機(jī)制是一個(gè)政策包，包括堅(jiān)持“房住不炒”的長期定位、構(gòu)建“租購并舉”的住房體系、實(shí)施“因城施策”的調(diào)控思路、確立“城市負(fù)責(zé)”的工作機(jī)制和實(shí)現(xiàn)“市場平穩(wěn)”的發(fā)展目標(biāo)等五個(gè)方面。
首先在定位方面，秦虹指出“房住不炒”的定位，很多企業(yè)和地方政府的認(rèn)識遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位，覺得它是一個(gè)口號或只是對購房者的要求。但她認(rèn)為，“房住不炒”是中國住房發(fā)展的各項(xiàng)政策的頂層設(shè)計(jì)要求，是一個(gè)發(fā)展綱領(lǐng)，會在各個(gè)路線執(zhí)行的政策中予以落實(shí)。它涉及整個(gè)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，無論是買房者還是供地者都要落實(shí)這一要求，金融政策和稅收政策也都要為這一目標(biāo)服務(wù)。
在供應(yīng)體系上，無論住房發(fā)展情況如何，全世界國家的供應(yīng)體系都由政府保障和市場配置共同組成，包含四個(gè)類型住房，即保障性的租賃房、保障性的產(chǎn)權(quán)房、市場提供的租賃房和市場提供的產(chǎn)權(quán)房。下一步應(yīng)該根據(jù)不同的城市各自的特點(diǎn)和需求，確定好四類房的供應(yīng)比例。
具體政策的制定和執(zhí)行當(dāng)中，不搞全國一刀切，實(shí)行因城施策、一城一策，原來要求地方負(fù)責(zé)，現(xiàn)在已經(jīng)把責(zé)任明確劃為城市，實(shí)行城市負(fù)責(zé)制，城市政府對本地房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)總責(zé)。
目標(biāo)方面是“市場平穩(wěn)”，包括三穩(wěn)，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。地價(jià)是前提，穩(wěn)房價(jià)是結(jié)果，穩(wěn)預(yù)期是根本。要通過長期的房價(jià)穩(wěn)定和各種政策的調(diào)整，讓大家沒有必要投資炒房，回歸住房的居住屬性。
