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2025年08月19日
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城市化網(wǎng)訊 日前，城市化委員會(huì)委員、中國(guó)人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平就去庫(kù)存背景下的中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)表示，精準(zhǔn)去庫(kù)存應(yīng)該下沉到城市，而不是上下“一刀切”。
葉劍平表示，房地產(chǎn)本身是投資品，更是消費(fèi)品。作為消費(fèi)品，是每個(gè)老百姓都不可或缺的，所以有的時(shí)候我們說(shuō)它是一個(gè)準(zhǔn)公共產(chǎn)品。但是它又具有投資品的特征，近些年，由于其他的投資渠道減少了，房地產(chǎn)的投資功能便被放大了。如果產(chǎn)生的新的供應(yīng)都是用來(lái)投資的話，這實(shí)際上經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為稀缺品來(lái)說(shuō)是在增值的，但是作為消費(fèi)品來(lái)說(shuō)實(shí)際上是在貶值的。房地產(chǎn)的功能、房地產(chǎn)的產(chǎn)品實(shí)際上是沒(méi)有變化，可是它的價(jià)格卻一直在變化，并且這種變化吞噬了很多應(yīng)該用于生產(chǎn)的資金，如果一個(gè)國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向這樣一個(gè)虛擬的市場(chǎng)演進(jìn)的話，我想遲早會(huì)爆發(fā)所謂的“泡沫”破裂。
所以鑒于此，葉劍平認(rèn)為，今后的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該更多地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，抑制它的投資品功能。調(diào)控房地產(chǎn)的手段有很多，包括稅收、政策等等，但是最好還是通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。同時(shí)，還要通過(guò)金融改革使得老百姓的資金可以用于其他投資領(lǐng)域，從而帶來(lái)新的增量。房地產(chǎn)的問(wèn)題不只是房地產(chǎn)本身，而是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
此外，葉劍平非常贊成大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。世界上很多國(guó)家都是這樣，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)住房自有化率才百分之四十多，不能把住房自有化率高低作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的表現(xiàn)，住房的便利性才反映整個(gè)社會(huì)發(fā)展的好與不好。不一定擁有住房，但是人們有房子住，還住得很便捷，這就是租賃市場(chǎng)。
葉劍平強(qiáng)調(diào)，住房是消費(fèi)品，一定要消費(fèi)，而不是讓它空置。空置它是有條件，未來(lái)會(huì)增值，所以人們空置不拋。但是，如果預(yù)期未來(lái)不會(huì)增值，那人們就會(huì)賣(mài)出去，或者租出去。不管是持有還是出租，社會(huì)生產(chǎn)的財(cái)富一定要用起來(lái)，一定要消費(fèi)。所以，他并不反對(duì)一個(gè)人擁有10套、100套住房，如果去出租，那也是在為社會(huì)服務(wù)。
葉劍平表示，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，需要完善租賃制度。業(yè)主不能想漲房租就漲房租，想趕租客走就趕租客走。早在10年前，住建部就曾提出過(guò)相關(guān)的意見(jiàn)，提出解決住房問(wèn)題要靠增量。把投資客的增量變成出租，變成消費(fèi)品進(jìn)入市場(chǎng)，也是增加供應(yīng)量，這也能解決一部分住房問(wèn)題。近期的國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到了租賃市場(chǎng)的問(wèn)題，提出要把暗補(bǔ)變成明補(bǔ)等等。
總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)工程，如果僅把投資房地產(chǎn)產(chǎn)生的增加值，來(lái)作為衡量整個(gè)經(jīng)濟(jì)或者房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指標(biāo)，葉劍平認(rèn)為可能不一定正確。應(yīng)該是老百姓擁有住房的成本，不管是購(gòu)買(mǎi)還是租賃，只要能夠便利擁有住房，或者從另一各方面來(lái)說(shuō)，社會(huì)上生產(chǎn)的住房能順利地進(jìn)入到消費(fèi)領(lǐng)域，這可能才是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康的標(biāo)志。
