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2025年09月11日
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1.規劃：寧詳毋略
松雅湖不僅僅屬于星沙，她屬于長沙市乃至整個湖南省，她也屬于每一個生活在這片熱土上的市民。松雅湖從建設之初就被賦予更多歷史使命，前瞻的定位、細致的研究、嚴謹的規劃是保證松雅湖項目穩健發展的基石。“建設不求快，但求規劃細”，圍繞松雅湖未來的發展，長沙縣委、縣政府不急于馬上開始具體項目的投資建設，而是成立松雅湖管理局，嚴把規劃關。從2008年開始，就組織了一系列的咨詢活動，邀請規劃、設計、中介機構、實際從事過開發工作的相關專家單位，為松雅湖的開發和建設建言獻策。
2014 年松雅湖香堤路彩跑
2008年，面向國際規劃界的第一次規劃方案競賽活動，在尚未動工的松雅湖畔舉行，來自美國、德國、法國的14家國內外機構云集一堂。2009年，澳大利亞GHD咨詢（北京）有限公司設計的松雅湖項目方案在14種方案中脫穎而出，成為首選方案。2010年，CHD融合其他14家知名規劃設計單位方案中的精華，形成松雅湖片區整體規劃方案和松雅湖生態公園修建性規劃，并聘請美國斯坦伯格設計事務所完成了以陰陽契合雙手圖為設計理念的7000畝環湖景觀控制性規劃修編。同時邀請了仲量聯行對整個片區的產業發展、項目策劃、開發模式進行了深入的分析。在此基礎上，分別邀請上海園林和同濟大學建筑設計研究院、太原理工大學建筑設計研究院、上海市政工程設計院分別完成了北部園林、南部園林、香島觀光塔與松雅書院、高湖公園、環湖片區13條市政道路等的設計工作。還邀請哈爾濱工業大學設計院進一步完善了縣區域規劃館，包括智慧城市體驗館、零碳體驗館項目的方案設計，其中香島佛塔和禪院三個子項目的規劃設計還積極爭取臺灣高僧星云法師的指導。
通過一系列努力，松雅湖建設項目的規劃體系充分突出了綠色低碳、生態自然以及海綿城市理念。項目規劃總面積1697公頃，其中490公頃水域的松雅湖生態公園，水域面積達400公頃，平均水深3.5米，還有90公頃的濕地面積。松雅湖新都市板塊規劃面積達1207公頃，未來擬打造長沙市范圍最大的濱水新城，形成集商業金融中心、旅游休閑中心、居住中心為一體的城市核心經濟板塊。
2.建設：寧慢毋急
開發建設是一項巨大而復雜的工程，長沙縣委、縣政府要求將松雅湖打造為“百年精品建筑”，建設成為真正經得起時間考驗的百年工程、精品工程。建設主體將主要精力放在環湖階段基礎配套設施的精耕細作上，按照成湖蓄水、美湖配套、興湖開發三個階段，有步驟地推進開發。
2010年，成湖蓄水工作基本完成，湖底整治、駁岸修葺、引排水工程整體建設完畢，成為一個可人工調節的半人工生態湖。第二階段的美湖配套工程計劃于2016年基本完成。重點工作主要集中在以道路、地下管網為主的基礎設施建設和以園林綠化為主的生態修復工作以及部分單項休閑娛樂設施的建設。截至2014年12月，松雅湖除了完成“成湖”階段的生態公園項目建設外，還完成了總造價約8.5億元的“四路、一橋、一隧道”市政設施。總投資5億元的南部園林景觀工程并已完成工程量的86%，其中，通過開展“捐贈一棵樹，愛我松雅湖”活動，市民共捐贈樹木1720棵；松雅湖國際友誼林還迎來了美國、日本、意大利等18個國家的國際友人捐種下56棵友誼樹；北部園林景觀工程已于2015年7月20日全面動工；高湖公園一期正在進行土石方施工；香島松雅書院項目已完成施工招標，即將動工建設，污水提升泵項目土建部分完成工程量的85%，設備招標工作已完成，9月份竣工；環湖路一體化泵站工程在9月份完工。目前環湖路已全面開放，面向青少年的濕地文化館也在積極推進。
興湖開發階段的工作也進入前期準備階段，招商選資的工作正在有序推進。從項目洽談開始就按照湖南省委常委、長沙市委書記易煉紅同志提出的“省會次中心地標”要求，面向國際市場選擇符合長沙未來發展方向的項目進行重點引進。先后與法國知名創意設計制作公司ECA2、美國著名國際性管理運營企業梅瑞普淺談合作，擬投資2億元在游樂港口打造集水幕電影、音樂噴泉、藝術激光、水中煙火于一體的大型水秀項目。擬引進中信集團投資8億元在家庭冒險探索園建設大型水上游樂場項目。與新加坡榮耀基金攜手美國福克斯品牌在松雅湖打造好萊塢影視主題公園的投資項目也正在洽談中。在公園管理上，同樣引進有公園管理經驗的國企——廣州廣電物業正式入駐，實行購買社會化服務來運作管理。
3.投資：PPP的創新性運作
在松雅湖開始退田還湖的同時，長沙市正在打造梅溪湖。梅溪湖是長沙市的重點項目，計劃總投資超過550億元。梅溪湖作為純商業性開發項目，通過整體打包出讓的方式，委托投資商進行土地、招商等運作，政府財政壓力相對較小。松雅湖整個項目總投資約300億元，而松雅湖的水面面積是其兩倍，總體工程量更為巨大，工程時間更為長久。即使是百強縣的縣級財政來負擔這么大一筆開支都是不可想象的。因此松雅湖的開發選擇了一條不同于梅溪湖的整體運作模式。
根據省、市、縣各級要求，松雅湖始終將公眾利益作為濕地公園建設的首要目標。首先成立了松雅湖管理局，代替政府來行使對整個片區的開發、管理、控制權力。堅持政府主導的經營管理模式，通過成立政府獨資控股的運營公司，參與湖泊物業和產業開發運營。松雅湖項目的巨資建設，并非政府單方面的財政投入，而是創新性的運用PPP模式引進社會資金。2009年11月28日，長沙縣政府與北大青鳥集團正式簽訂合作協議，以北大青鳥旗下的北大高科為主體，改造原有松雅湖建設投資有限公司，成立新的松雅湖建設投資公司，以其為主體，繼續參與松雅湖相關項目建設和環湖建設。其中長沙縣政府占股51%、北大高科占股49%，保證了政府對整個項目開發的主導控制權，既化解了松雅湖開發建設的融資“瓶頸”，同時又引入了高效率的社會資本和高水平的管理經驗，從而促進了松雅湖開發建設工作的又好又快發展。
2011年，成湖建設主體工程已全部竣工，但環湖建設任務依然非常艱巨，建設資金缺口很大。長沙縣委、縣政府就決定依靠市場化的金融手段解決資金問題。實際上，早在2011年2月25日，長沙縣星城建設投資有限公司（以下簡稱“城建投”）就向縣發改局正式提出了發行企業債券的申請，并于2011年4月逐級上報到國家發改委。通過縣領導多次赴京協調和國家有關部委的層層審批，2012年3月2日，縣城建投終于收到了國家發改委（發改財金〔2012〕537號）15億元城投企業債券發行規模的批復，標志著長沙縣成為全省唯一一家發行城投債券的縣級主體，城建投公司成為湖南省內首發城投債券的縣屬公司。4月6日，城建投15億元7年期“12長建投債”通過《中國經濟導報》《上海證券報》發布消息，向全社會公告正式公開發行，4月10日順利發行完畢。此次發債募得的15億元，全部用于松雅湖項目退田環湖建設。
2011年，又進一步對松雅湖建設投資有限公司進行改組。政府股份降低到48.5%，北大青鳥股份降低到46.6%，出讓4.9%的股份引入新的戰略投資機構中誠信托，加大社會信托融資力度。湖建投公司不再承擔政府融資平臺的功能，有效規避了地方政府債務，減少了財政負擔。改組后的建設公司真正實現市場化運作，改變了傳統政府平臺公司只重進度不重效益的投資方式，投資更加注重市場化因素，具體項目的決策更加科學謹慎，避免了盲目投資，實現資金的可持續投入。得到國開行、建行、工行、北京銀行和新華信托25.6億元的授信額度，已到位資金12.3億元，為項目建設提供了資金保證。在土地報批環節又充分體現政府的宏觀調控優勢，土地報批后不急于出讓上市，而是根據市場需要，謹慎開發。松雅湖項目也成為長沙縣、湖南省最早、最大、持續合作時間最長的PPP項目。
“我們積極開展PPP模式探索，不僅僅看中它的引資功能，而且希望通過引入高水平的社會資本，引進國內國際先進的管理經驗，幫助政府部門轉變管理理念。”長沙縣縣委書記、長沙經開區黨工委書記楊懿文認為：在創新城鎮化投融資體制、著力化解地方融資平臺債務風險、積極推動企業“走出去”的背景下，推廣使用PPP模式，不僅是一次微觀層面的操作方式升級，更是一次宏觀層面的體制機制變革。
