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2025年08月18日
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從城市化中期階段的規律來看，伴隨著第三產業所占比日益提高和城市聚集效應呈現，大城市的優先發展將是該階段的主要特征，而隨之而來的城市居民整體收入水平的提高、消費需求的升級，更是共同將房地產開發的 “龍頭”領域，從住宅漸漸推向商業地產。這一輪發展，不僅為開發商帶來長期穩健現金流，并成為百年房企可持續發展的轉型基石，更是為投資者帶來優質可信的未來房產投資機會。可以說，抓住商業地產的機遇，已經成為分享未來十年城市化進程“紅利”的重要途徑。
觀點
嘉賓：
復旦大學房地產研究中心主任、商業地產研究所所長 尹伯成
盛世太平投資管理有限公司董事總經理 陳立民
中國房地產信息集團地產分析師 薛建雄
上海至行投資咨詢有限公司總經理 趙春雷
如何看待商業地產的上行空間？
尹伯成：商業地產政策較寬松，價格合理不存在泡沫，中國商品經濟的發展也提供了前景和環境上的支持。
陳立民：限購限貸及房產稅，增加了住宅購買和持有成本，自然促進資金向商業地產靠攏。
薛建雄：十年前住宅市場積累的能量很龐大，市場快速膨脹，同樣，現在的商業地產消費群體規模也已經非常之龐大了。
趙春雷：限購限貸將投資不動產的其他道路關掉了，眼下只有商業地產一條路可以走通。
如何看待開發商的涉商趨勢？
尹伯成：住宅開發的利潤主要是看銷售，而商業地產則更重中長期的收益。
陳立民：未來品牌開發商會成立商業地產部，向持有型物業發展，而住宅領域則會逐漸開拓代建業務，幾乎沒成本，只收費。
薛建雄：近期商業地塊的溢價率很高，說明大量資金正在進入，但技術層面跟上還需要時間，才能形成萬達這樣滿足工作日和雙休日不同消費群體的成功商業經營模式。
趙春雷：像萬達這樣的經驗和資金實力的開發商，我個人來看國內不會超過10家。傳統住宅開發商轉型商業地產，可以從寫字樓和酒店式公寓起步，綜合體和大型商業體絕對是要有耐心、有實力去培育的。
如何甄別商業地產項目的優劣？
尹伯成：一定要注重地段、人氣和回報率，因為地段和人氣決定了商業地產項目將來的回報率。
陳立民：萬達廣場的城市綜合體是一種成功的模式，此外，有國際標準和地方特色的綜合體也值得投資。
薛建雄：商業市場在升級，個人投資者自身也需升級，例如具有一定經營商鋪能力的投資者，就可以更好的避免商業實體被淘汰的風險。
趙春雷：寫字樓和酒店式公寓更適合傳統的個人購買者，如果選擇更專業的商鋪，最好緊跟類似萬達這樣專注于商業地產的開發商的步伐。
日前，在滬上主流媒體聯合舉辦的“2011樓市新政下的投資之道”論壇上，復旦大學房地產研究中心主任、商業地產研究所所長尹伯成、中國房地產信息集團地產分析師薛建雄、盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民、上海至行投資咨詢有限公司總經理趙春雷等知名房地產專家和業內人士，成功問道當前房地產行業的最大發展機遇——商業地產領域。
業內專家普遍認為，2011年最嚴厲調控新政的出臺，對住宅市場影響最大，而對商業物業市場，卻正孕育著一輪新的機會，這從開發商在商業地產的暗戰布局正在轉明中已經可見端倪。早在2009年，國內排名前20的開發商絕大多數已經深淺不一的涉足商業地產，并紛紛宣稱會逐步加大在商業地產領域的投資，因此，2011年的變局中，先知先覺的巨頭們在加快商業地產領域布局步伐的同時，也在孕育新一輪的全民投資機會，共同分享未來十年城市化“紅利”。
資金“擠出效應”流向商業地產
與會專家表示，從2011年1月26日的“新國八條”出臺到1月27日“房產稅”落地，再到2月以“滬九條”和“京十五條”為代表的地方執行細則的相繼面世，短短半個月的時間內，針對房地產的調控政策密集落地，讓資本資金擠出效應的動向備受關注，長期持有并獲得租金回報的商業地產投資，無疑將成為地產投資的轉型方向。
“這一系列的調控政策最嚴的就是限購，而且限購短期內可能不會取消，相反限購的政策面還要擴大”。復旦大學房地產研究中心主任、商業地產研究所所長尹伯成認為，此輪政策的矛頭主要針對住宅的投資性需求，而商業地產的投資并沒有任何限制，民間資金向這一領域流入。
上海至行投資咨詢有限公司總經理趙春雷的觀點更為直接：“不動產投資外，當前投資者并沒有更多的投資渠道可以選擇，而住宅投資受限后，商業地產必然迎來機遇。”
“硬通貨”屬性引發搶灘潮
除了政策的推波助瀾，商業地產本身的“硬通貨”屬性也逐漸顯現，其價值前景引發了開發商紛紛搶持或加碼。
據商業地產數據監控室統計，國際機構資本對中國商業地產的興趣越來越濃厚。2010年，全國商業地產大單交易頻現，涉及商業地產整購案例超25個，一線城市商用物業依舊是投資熱點，共發生18筆大宗交易，隨著各大機構及零售商對二三線城市的拓展及前景看好，二三線城市大宗交易也有7筆。
而在商業地產的開發方面，除了像萬達這樣專注于商業地產的開發商持續加碼外，萬科、保利、富力、華潤、金地等大型房企也紛紛搶灘登陸，不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。
對此，盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民強調：“開發商進入商業地產領域是一個趨勢。未來將有越來越多的開發商，從純粹的快速滾動、住宅開發的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物業方向發展。”
中國房地產信息集團地產分析師薛建雄甚至斷言：“兩三年以后，整個商業地產的投資開發將出現一個爆發式、井噴式增長。”
“萬達模式”開發經營并重受推崇
與會嘉賓在肯定了今年商業地產的投資機會的同時，也謹慎指出，商業地產是一個專業性非常強的領域，完全不同于住宅開發的“開發+銷售”模式，要求的是“開發+經營”二者比翼雙飛，這樣商業地產才是真正“活了”。
事實上，商業地產的投資需要更加專業的運作，更加持之以恒的耐心。如果開發商希望建設好就出售以快速回籠資金，投資者希望買下來后快速轉手獲利，那都是不適合進入商業地產領域的。在與會專家看來，成功的商業地產運營模式中，“經營能力”在一定程度上比“開發能力”還重要，需要有一個大量的持有物業，以及能夠把這個物業經營管理好的團隊。
然而一個很現實的情況擺在眼前，放眼全國，除了極少的一部分企業具有在全國運營商業地產的經驗之外，更多的商業地產開發企業都是從前期過熱的住宅開發轉入商業地產領域，處于摸著石頭過河。因此，已經積累了相當長時間的經驗，開發與經營并重“萬達模式”，在論壇問道環節受到專家一致推薦。
專家表示，商業地產與品牌的結合，不僅提升了產品本身的價值，也給后期商業地產的運營注入了勃勃生機，帶給投資人的則是優越于其他商業地產產品的收益保障。對于個人投資者來說，進入商業地產投資領域一定要慎重選擇。選擇一個好的商業地產投資，不僅僅是看它的商業形態和商業組合，更重要是看它的商業經營者。因為商業是持久不斷變化的，是根據市場的發展要不斷的發展的。
例如上海五角場萬達廣場，從開業到現在品牌更換率基本上達到70%以上，隨著功能的完善，更多好的品牌進入，整個商圈不斷提升和完善，體現了經營團隊在后期所占的作用；以周浦萬達廣場為例，頂著外界對地段的一片質疑聲，用開業一年半的事實證明，專業商業團隊的管控能夠抵御各種各樣的風險，而即將開業的江橋萬達廣場和剛剛動工的寶山萬達廣場，也將一如既往的復制這種成功。
