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2025年08月21日
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本報(bào)記者 王吉陸 趙卓 洪若琳 發(fā)自北京、上海、廣州
2月16日14時(shí)12分，文字工作者蘇笛在網(wǎng)絡(luò)日志上寫(xiě)道：“一天早晨，格里高爾 薩姆沙從不安的睡夢(mèng)中醒來(lái)，發(fā)現(xiàn)自己躺在床上變成了一只巨大的甲蟲(chóng)?！边@是卡夫卡小說(shuō)《變形記》中的第一句話。6天后她向記者描述當(dāng)時(shí)的感覺(jué)：“我就是那只甲蟲(chóng)，一覺(jué)醒來(lái)，世界變了，買不了房了?！?/p>
就在那之前半小時(shí)，剛剛起床的蘇笛打開(kāi)電腦開(kāi)部門網(wǎng)絡(luò)會(huì)議，看到大家談?wù)撝本┳钚鲁雠_(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中一條是：從17日起，對(duì)無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購(gòu)房。這條規(guī)定讓蘇笛很受傷—2010年10月，已在京工作兩年的她最終定下來(lái)要買房，春節(jié)期間還從蘇州老家父母處拿了5萬(wàn)元現(xiàn)金。
把自己比作甲蟲(chóng)還是沒(méi)法排解蘇笛的委屈和傷心，她給在北京的最好的朋友打了個(gè)電話：“我不能買房了，要到你家永遠(yuǎn)蹭住?！?9歲的她像上學(xué)時(shí)候一樣孩子氣地抱怨：“這個(gè)世界太壞了?！痹捯魟偮渌憧蘖?，“那種感覺(jué)，就像愛(ài)錯(cuò)了人，你對(duì)一個(gè)人很好很好，但他不要你了?！?/p>
讓蘇笛買不了房的“京十五條”是北京市政府針對(duì)1月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策新“國(guó)八條”所出臺(tái)的細(xì)則。截至2月22日，包括北京、上海、廣州在內(nèi)的全國(guó)14個(gè)城市先后出臺(tái)地方性限購(gòu)細(xì)則，均以戶籍為門檻。
跟過(guò)去的眾多調(diào)控政策一樣，這次新“國(guó)八條”被稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”；也和過(guò)去一樣，它面對(duì)著很多質(zhì)疑，如“房?jī)r(jià)是否會(huì)越調(diào)越漲？”“行政命令式手段是否在向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)倒退？”有所不同的是，這一次首先面對(duì)的質(zhì)疑是：是否在歧視外地人？
北京不再歡迎你？
“京十五條”出臺(tái)后，一個(gè)段子迅速流傳開(kāi)了：“剛才我北京同學(xué)來(lái)電，興奮地說(shuō)因?yàn)橄拶?gòu)房政策，他的北京戶口值錢了！買不了房的外地人先跟他假結(jié)婚，然后貸款買房，再離婚，他收房款1%作為安置費(fèi)。丫興奮地直打響鼻，說(shuō)順利的話今年可以結(jié)6次婚，娶6個(gè)媳婦。末了他感慨：做北京人，太幸福了！”
這個(gè)段子的真假暫時(shí)不可考證，不過(guò)完全可能發(fā)生。和好朋友通了1小時(shí)電話后，蘇笛回到電腦前接著寫(xiě)日志，“我再無(wú)法幻想自己一個(gè)人也能獨(dú)立自在地在北京生活下去，除了找一個(gè)京戶或一個(gè)有房的男人，此外在北京生活還有什么可能性？”她說(shuō)，這是一時(shí)任性的氣話，不過(guò)，“限購(gòu)封閉了很多人的可能性，卻又沒(méi)敞開(kāi)別的可能。”
限購(gòu)在網(wǎng)絡(luò)上引起的群情激憤，在華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的微博中已有體現(xiàn)。他評(píng)論道：“咋老干些自己有錯(cuò)讓別人承擔(dān)的事啊？自己的土地供給政策出錯(cuò)，非怪消費(fèi)者買房買多了？本要提高城市化率，卻又怪無(wú)戶籍人口進(jìn)城買房？本來(lái)城市化就是將非城籍人口變成城籍人口的過(guò)程。北京奧運(yùn)之后就不再歡迎‘你’了？”
CBCT志起未來(lái)營(yíng)銷咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)李志起也提出了同樣的問(wèn)題：非京籍怎么了？把蟻?zhàn)遐s出唐家?guī)X，把鼠族趕出地下室，先是限制外地人買車，現(xiàn)在又來(lái)一個(gè)限制外地人買房，還有那些看得見(jiàn)或者看不見(jiàn)的地域歧視……這個(gè)曾經(jīng)在奧運(yùn)會(huì)期間唱著說(shuō)“北京歡迎你”的地方，真的不再歡迎“你”了？
2010年12月23日發(fā)布的《北京市小客車數(shù)量調(diào)控暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，持有北京工作居住證的外地人以及在京納稅5年以上且有納稅證明的外地人,才擁有搖號(hào)資格。這個(gè)政策和房產(chǎn)限購(gòu)放到一起，被認(rèn)為體現(xiàn)了一種趨勢(shì)。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則在一篇《對(duì)“京十五條”的學(xué)習(xí)和解讀》的文章中說(shuō)：“這項(xiàng)政策的出臺(tái)，對(duì)北京來(lái)說(shuō)，的確是一箭雙雕，既有力打擊了房?jī)r(jià)，也通過(guò)它控制了北京外地人口的增長(zhǎng)。我估計(jì)，一旦實(shí)施，在人口與資源環(huán)境矛盾日益突出的今天，將很難再取消這項(xiàng)政策，這標(biāo)志著北京選擇了另一個(gè)發(fā)展方向?！?/p>
2月18日上午，就在“京十五條”發(fā)布兩天后，中國(guó)政法大學(xué)公共決策研究中心副主任、律師王振宇，向國(guó)務(wù)院法制辦快遞了審查建議書(shū)。他認(rèn)為，北京新出臺(tái)的購(gòu)房購(gòu)車規(guī)定，“以‘戶籍’為標(biāo)準(zhǔn)將人群加以區(qū)分，分別予以授權(quán)和準(zhǔn)入，是行政調(diào)控的下下之策，且已到了違憲程度，構(gòu)成了戶籍歧視?！?/p>
在上書(shū)之后的第五天，王振宇依然還未收到國(guó)務(wù)院的反饋。他說(shuō)，他并非像許多人想像中的那樣為開(kāi)發(fā)商代言，而是為所有中國(guó)人說(shuō)話。而且，雖然幾年前買的房子已增值了三倍，但他并不反對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)。“我也覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高，但不該通過(guò)戶籍限制，而應(yīng)該首先采取經(jīng)濟(jì)手段來(lái)抑制樓市泡沫。不得已的情況下才能使用行政手段，但這涉及對(duì)公民權(quán)利的限制，要保證程序正義，需由全國(guó)人大或人大常委會(huì)討論和決議?！?月23日，他對(duì)記者說(shuō)。
限購(gòu)，不得已的行政手段？
相比京版限購(gòu)令，其他城市出臺(tái)的限購(gòu)政策無(wú)疑相對(duì)溫和。如在南京或天津，甚至在中國(guó)的金融中心和房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海，外地戶籍者也只需提供累計(jì)一年的保險(xiǎn)或完稅證明。
盡管各地程度不同，但作為2011年新一輪樓市調(diào)控的突出特點(diǎn)，限購(gòu)背后強(qiáng)烈的行政化色彩無(wú)疑已引起學(xué)界和業(yè)界人士的警惕。易凱資本有限公司CEO王冉寫(xiě)道：“這種政府直接硬性扭曲需求的行為是準(zhǔn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的復(fù)活。在所有調(diào)控市場(chǎng)的手段中，限價(jià)是最壞的、也是不到萬(wàn)不得已不能輕易使用的手段；比限價(jià)還要壞的只有一個(gè)，就是限購(gòu)?！?/p>
然而，就像歷次調(diào)控政策會(huì)引發(fā)質(zhì)疑一樣，“限購(gòu)令”支持者也不乏其人。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌俜迨瞧渲兄??！皬?010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，外地人在北京購(gòu)房比例已達(dá)到45%，其中真正在京工作生活的只有一小部分，很多都是炒房、投機(jī)性質(zhì)。（限購(gòu)）是針對(duì)目前情勢(shì)的臨時(shí)性政策，因此談不上過(guò)嚴(yán)的問(wèn)題，5年的年限也不算很嚴(yán)苛，目前情勢(shì)下，行政調(diào)控是必要的，談不上什么計(jì)劃經(jīng)濟(jì)?！蓖跞綄?duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任、中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵則自稱從2009年起就呼吁限購(gòu)，在自己的微博中他寫(xiě)下如下一段文字：“實(shí)話實(shí)說(shuō)，2009年5月，作為北京市人大代表，與郭市長(zhǎng)集體見(jiàn)面，我發(fā)言呼吁限購(gòu)。2010年在上海，市領(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)會(huì)上，也是如此建議?！?/p>
在他看來(lái)，限購(gòu)是把房地產(chǎn)需求分為消費(fèi)性需求和投資性需求之后，對(duì)投資性需求進(jìn)行抑制、保護(hù)消費(fèi)性需求，并且是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥。在《限購(gòu)房子有理》中他這樣寫(xiě)道：在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。
而像蘇笛這般的購(gòu)房者，事實(shí)上正是限購(gòu)令誤傷的主要對(duì)象。
但即便是李稻葵，也認(rèn)為5年的要求太嚴(yán)厲?！安灰保A(yù)計(jì)未來(lái)5年納稅條件可能降到3年。愚以為5年太猛，未來(lái)一定會(huì)調(diào)，但方向正確。”他說(shuō)。
在眾多的限購(gòu)支持者中，王玨林，因其住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任的身份，似乎更能反映官方出臺(tái)這一相當(dāng)嚴(yán)厲的以戶籍作為行政調(diào)控手段的政策時(shí)的無(wú)奈。2月23日上午，他在電話中用“別無(wú)選擇”一詞向記者進(jìn)行了解釋?！皬母黜?xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)看，在非常嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)控形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繼續(xù)保持高位運(yùn)行；商品房?jī)r(jià)格雖然漲幅放緩，但繼續(xù)保持較高的幅度；房屋銷售也是歷年最好的；再有就是價(jià)量返彈的跡象已經(jīng)出現(xiàn)?！?/p>
套用李稻葵的說(shuō)法，樓市正在高燒。
調(diào)控前夜的瘋狂
“買房的人太瘋狂了，1月15日我以150萬(wàn)元賣了一套房，十天后還有人打電話來(lái)問(wèn)160萬(wàn)元賣不賣，如果賣的話，愿意全額付款。”2月13日，身為上海一家理財(cái)服務(wù)公司中層的丁閩，如是形容。
33歲的“新上海人”丁閩是2010年12月和2011年1月房地產(chǎn)熱潮中的一員，根據(jù)漢宇地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，這兩個(gè)月上海二手房的成交量分別是19761套和21095套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出2010年11月的13550套，更遑論同年5-7月份的六七千套。
同樣的情況并不僅僅發(fā)生在上海。任志強(qiáng)在其博客文章《瘋狂的12月》中引述了統(tǒng)計(jì)局全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)稱：多年來(lái)12月份的平均銷售面積約為5000萬(wàn)-6000萬(wàn)平方米，但今年（2010年）讓所有人大跌眼鏡，竟然銷售了2.1808億平方米，翻了數(shù)倍，一個(gè)月占了全年交易量的20%多。
這一波瘋狂始于2010年12月，其時(shí)，2010年第二輪大調(diào)控—9月29日出臺(tái)的“國(guó)五條”影響已經(jīng)消解。此前的11月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶探訪澳門，有當(dāng)?shù)厍嗄陮?duì)他說(shuō)，現(xiàn)時(shí)澳門樓價(jià)太貴，要求政府介入控制為樓市降溫。溫家寶回應(yīng)說(shuō)：“這件事確實(shí)很難，你看內(nèi)地，左一個(gè)（國(guó)）十條，右一個(gè)（國(guó)）五條，就是壓不下來(lái)?！?/p>
溫總理說(shuō)這話時(shí)，丁閩對(duì)房子的心理售價(jià)還是140萬(wàn)元。這套90平方米、位于上海松江九亭的房子，在2007年10月他買入時(shí)還是期房，只花了97萬(wàn)元。由于地處上海外環(huán)外，丁閩一直想把它賣掉，然后到更佳地段再買一套。2009年11月，在考察了周邊的房?jī)r(jià)后，丁閩將交房不久的新房掛到了房產(chǎn)中介，掛牌價(jià)為到手130萬(wàn)元（即買方承擔(dān)各種稅費(fèi)和中介費(fèi)）。
在丁閩眼里，房產(chǎn)投資只是工作之余的理財(cái)手段。但對(duì)這個(gè)2009年年末才涉足江湖的業(yè)余炒房客來(lái)說(shuō)，樓市呈現(xiàn)的非理性，早已超出他的想像。
在他記憶中，房子剛掛出去后不久，看房者便絡(luò)繹而至。于是一個(gè)月后，他就把房?jī)r(jià)上調(diào)到了140萬(wàn)元。但這個(gè)月，政府已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控，12月9日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。調(diào)控之下，上海住房成交量下跌，而丁閩的售價(jià)，也在140萬(wàn)元的價(jià)位上停滯了3個(gè)多月。
“我的感覺(jué)是，調(diào)控政策出來(lái)后會(huì)平淡一段時(shí)間；兩三個(gè)月后，會(huì)突然有一大撥人來(lái)看房”，丁閩說(shuō)，2010年2月底3月初開(kāi)始，一個(gè)高峰來(lái)了，隨著看房人數(shù)的增加，4月初，丁閩把價(jià)格調(diào)到了145萬(wàn)元。
“那段時(shí)間特別狂熱，漲得特別密集，短短半個(gè)月之內(nèi)先從140萬(wàn)元漲到145萬(wàn)元，再漲到150萬(wàn)元?！倍￠}說(shuō)，事實(shí)上，就連150萬(wàn)元這個(gè)價(jià)格，都是中介報(bào)給他的。
在整個(gè)2010年，被瘋狂的樓市帶動(dòng)起來(lái)的丁閩還經(jīng)歷了兩次這樣“過(guò)山車”般的經(jīng)歷—樓市調(diào)控-低迷-漲價(jià)-狂熱-調(diào)控，分別對(duì)應(yīng)著2010年的兩次大調(diào)控：4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”和9月29日出臺(tái)的“國(guó)五條”。12月中旬，因?yàn)楦惺艿搅诵乱惠喌臐q價(jià)，丁閩把售價(jià)提高到了145萬(wàn)元。
但這一次，丁閩心態(tài)上變得更為謹(jǐn)慎，“我預(yù)期到調(diào)控政策還會(huì)再出，所以很快賣出去了”。2011年1月15日，在新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)前十天，他最終以到手價(jià)150萬(wàn)元的價(jià)格，把房子賣給了一對(duì)準(zhǔn)備結(jié)婚的小青年。
一年多的時(shí)間，經(jīng)歷幾次調(diào)控和市場(chǎng)輪番的低迷和狂熱，房?jī)r(jià)從130萬(wàn)元漲到了150萬(wàn)元，丁閩對(duì)這個(gè)結(jié)果卻并不是很滿意，“我原來(lái)想買的房子漲得更快，4月份還是170萬(wàn)至180萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)是230萬(wàn)元左右了?！?/p>
有的人則以另一種方式趕上了這一波瘋狂。2月13 日，上海大學(xué)寶山校區(qū)附近保源地產(chǎn)的中介小陳對(duì)記者講述了她一個(gè)客戶的經(jīng)歷：“他是公務(wù)員，28歲左右，去年4月開(kāi)始看房準(zhǔn)備結(jié)婚，看中了一個(gè)好點(diǎn)的小區(qū)，一開(kāi)始看的是130萬(wàn)元的兩房，后來(lái)變成140萬(wàn)元的一房，不過(guò)現(xiàn)在140萬(wàn)元也買不到了，只能換個(gè)小區(qū)。每出一次政策，頭一兩個(gè)月會(huì)比較緊張，但很快又漲上去了，這位客戶說(shuō)：還不如不出政策呢?！?/p>
哪怕先假離婚再買房
在王玨林等人眼里，2011年1月26日出臺(tái)的新“國(guó)八條”—其中包括：二套房貸首付提至六成，第三套房由停貸改為停購(gòu)，限購(gòu)令也推向了全國(guó)執(zhí)行，顯然是官方對(duì)高燒不退的樓市的一劑冷卻劑。這一觀點(diǎn)得到了部分樓市分析師的認(rèn)同。
“調(diào)控的意義在于在通脹壓力下拖延了房?jī)r(jià)上漲的速度，遏制了投資需求。”2月14日，合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江這般說(shuō)。
但國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出的新“國(guó)八條”并不是終點(diǎn)。就在第二天，重慶和上海分別公布了房產(chǎn)稅征收辦法；幾天后，央行又宣布加息和上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。
新政之下，“市場(chǎng)很冷靜”，2月14日，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡這樣描述?！斑^(guò)去幾年，春節(jié)之后還不到正月十五，就會(huì)有一波小陽(yáng)春，而今年，看房量和成交量都急劇下跌?！?月1日至12日，漢宇地產(chǎn)在上海的118家門店二手房成交量共58套，和去年春節(jié)同期相比，下降60%，而與1月份相比落差更大，1月漢宇地產(chǎn)在上海的二手房成交量接近500套。
同樣低迷的還有一手房。春節(jié)后的連續(xù)兩個(gè)周末（2月12-13日和2月19-20日），上海一手房出現(xiàn)了“零開(kāi)盤(pán)”。
北京情況類似，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者：“根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，16日新政前一天，一手房成交885套，二手房成交2057套，創(chuàng)下2011年單日成交最高紀(jì)錄；17號(hào)新政首日，一手房成交141套，二手房成交248套。2月份北京原本計(jì)劃新開(kāi)樓盤(pán)12個(gè)，實(shí)際上只開(kāi)盤(pán)了一個(gè)，還是別墅項(xiàng)目?！?/p>
相比成交量，更受關(guān)注的還是房?jī)r(jià)。此次調(diào)控比起以往會(huì)不會(huì)有所不同？新“國(guó)八條”能不能真正控制房?jī)r(jià)？親歷幾次調(diào)控和市場(chǎng)輪番低迷和狂熱的丁閩對(duì)此回答：不能。
“這次效果比之前的調(diào)控更強(qiáng)，交易量會(huì)迅速下降，而反彈也會(huì)比以前弱。但房?jī)r(jià)還是以穩(wěn)為主，全年來(lái)看應(yīng)該在10%以內(nèi)波動(dòng)，而且漲10%的可能性比較大。”2月15日，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟這般告訴記者。兩天后，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄也向記者作出相似的漲價(jià)分析。
施宏叡認(rèn)為此次調(diào)控中的某些政策會(huì)跟以前一樣，“3-6個(gè)月消化”，但“限購(gòu)是政治手段，影響深遠(yuǎn)，能買房的人會(huì)越來(lái)越少”。
但任志強(qiáng)認(rèn)為需求是改變不了的：去年12月份瘋狂的銷售只能說(shuō)明日益增長(zhǎng)的居民消費(fèi)需求靠行政命令式的“戒嚴(yán)”是無(wú)法阻擋的，可遏制一時(shí)，卻無(wú)法遏制永久，欠的賬總是要還的。12月超過(guò)全年20%的銷售量并非開(kāi)發(fā)商在操縱市場(chǎng)，而是消費(fèi)者的不謀而合，需求最終決定著供給與價(jià)格。
剛剛賣出房子獲得一筆現(xiàn)金的丁閩正是不愿意被遏制的需求，春節(jié)期間他已在考察另外的房子：“現(xiàn)在通脹那么厲害，我對(duì)持有貨幣感到非?？只?，錢一到手就面臨著貶值風(fēng)險(xiǎn)?！蹦壳叭匀粨碛袃商追孔?、屬于被限購(gòu)人群的他對(duì)記者說(shuō)：“我可以先假離婚再買”。施宏叡認(rèn)為市場(chǎng)中像丁閩這樣的人非常多，“可能20%左右”。
假離婚是應(yīng)對(duì)限購(gòu)的其中一種辦法，歷來(lái)“上有政策，下有對(duì)策”，薛建雄表示他和業(yè)內(nèi)人士討論時(shí)分析，簡(jiǎn)單來(lái)看被限購(gòu)后想買房有四個(gè)辦法：一是分拆戶口，二是假離婚，三是將房產(chǎn)贈(zèng)給家庭一個(gè)成員，四是借用他人身份證。
陳晟對(duì)記者說(shuō)，需求暫時(shí)被遏制，不代表不存在，從十年周期來(lái)看，除黃金以外，中國(guó)還沒(méi)有比房地產(chǎn)更好的投資產(chǎn)品，至于這些需求什么時(shí)候爆發(fā)，還是要看政策延續(xù)的時(shí)間。
“政府掌握了需求的閘門，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好，或者財(cái)政收入不好時(shí)，可以對(duì)之前扼制的大量需求進(jìn)行釋放，所以最后的贏家還是政府。”貨幣恐慌者丁閩這樣認(rèn)為。
