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2025年08月24日
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在土地稀缺的深圳，城市更新和舊城改造已經(jīng)推進(jìn)到這個(gè)城市的邊緣。
位于深圳和東莞交界處的坪山新區(qū)，出現(xiàn)了全國首個(gè)“整村統(tǒng)籌”的城市更新項(xiàng)目益田共和城邦，該項(xiàng)目采取由企業(yè)投標(biāo)建設(shè)、政府引導(dǎo)的PPP 模式，將建設(shè)成為“整村統(tǒng)籌”和“中國智慧城市建設(shè)”的雙重樣本。
“整村統(tǒng)籌”試驗(yàn)田
所謂的整村統(tǒng)籌，就是拋棄了傳統(tǒng)的以房屋征收為主要手段的土地整備模式，以行政村（社區(qū)集體）為單位進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查，明確該村的土地權(quán)益。并通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業(yè)返還等方式，實(shí)現(xiàn)政府、村集體及相關(guān)個(gè)人的利益分配。
打破各自為戰(zhàn)模式的同時(shí)，整村統(tǒng)籌通過規(guī)劃確定居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等用地，并統(tǒng)籌安排居民安置、社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、高端產(chǎn)業(yè)以及公共配套。
“在坪山做整村統(tǒng)籌是因?yàn)椴鹳r難度小一點(diǎn)，中心城區(qū)的村民要求的賠付條件可能更高。而坪山遠(yuǎn)離中心區(qū)，房價(jià)地價(jià)相對便宜，與村民溝通也比較順利，村委統(tǒng)籌有一定優(yōu)勢。”第一太平戴維斯投資部董事吳睿說。
2015年9月15日，益田集團(tuán)憑借“合作開發(fā)物業(yè)分配比例投標(biāo)人占比66.9%”方案擊敗競爭對手，成為坪山新區(qū)南布項(xiàng)目的開發(fā)責(zé)任主體。至此，益田共和城邦（南布）項(xiàng)目成為全國第一個(gè)整村統(tǒng)籌項(xiàng)目。
該項(xiàng)目招標(biāo)公告顯示，合作開發(fā)商不得轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)南布股份公司書面同意，不得采取轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)等方式變相轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)項(xiàng)目。
值得關(guān)注的是，在整村統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，益田共和城邦也將建設(shè)成為智慧城市。中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，這需要以房地產(chǎn)企業(yè)為紐帶，聯(lián)合通訊企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、電器企業(yè)、物流企業(yè)等形成智能和智慧核心，統(tǒng)一加入到智慧城市的建設(shè)規(guī)劃中去。而房地產(chǎn)開發(fā)商的市場定位要向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變。
益田共和城邦項(xiàng)目在建設(shè)中采用了強(qiáng)調(diào)政府和社會(huì)資本“全程共建、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的PPP模式的模式。目前，益田集團(tuán)與華為科技、軟通動(dòng)力、英國BREEM集團(tuán)等分別簽署了相關(guān)合作協(xié)議。
城市二次開發(fā)困局
深圳早已不是當(dāng)年的小漁村，在歷經(jīng)三十多年的開發(fā)后，深圳的土地資源變得十分緊缺。
第一太平戴維斯深圳投資部聯(lián)合市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至去年底，深圳人均土地面積為185平方米每人，占全國人均土地面積的2.5%。深圳人均住宅建筑面積僅為28平方米每人，與全國人均住宅建筑面積32.91平方米每人相比，深圳低于全國平均水平。
深圳的城市土地開發(fā)由“土地增量式”向“土地存量式”轉(zhuǎn)變成為不可避免的選擇。
《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》最新披露，深圳新增的城市更新項(xiàng)目共有20個(gè)，其中福田、南山、鹽田三個(gè)關(guān)內(nèi)區(qū)域占比達(dá)55%，寶安、龍崗、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)、大鵬新區(qū)則占比45%。
吳睿向記者介紹，在以往涉及農(nóng)村的舊改項(xiàng)目中，拆遷問題是最大難點(diǎn)，與村民協(xié)商拆賠問題十分困難。尤其在深圳房價(jià)一路走高的情況下，村民的要求也水漲船高，導(dǎo)致很多項(xiàng)目啟動(dòng)不了。
“整村統(tǒng)籌會(huì)以村委和村股份公司的名義來協(xié)調(diào)村民，有些項(xiàng)目會(huì)容易一點(diǎn)，但還要看情況。比如，有些村少量是村民物業(yè)，大部分是村集體物業(yè)，這樣的情況下，整村統(tǒng)籌會(huì)有優(yōu)勢。但是，如果村物業(yè)的產(chǎn)權(quán)很分散，還是不能避免面對單個(gè)村民，還是會(huì)比較困難?！眳穷Ｕf。
那么，坪山作為全國“整村統(tǒng)籌”首例在未來全國性推廣有沒有可能性？
對此，吳睿表示，這主要看政府有沒有政策上的傾斜和扶持，比如項(xiàng)目在未來開發(fā)中減少稅費(fèi)或者補(bǔ)投、補(bǔ)貼建設(shè)指標(biāo)。如果政府沒有政策傾斜，村委跟村民談和開發(fā)商通過村委跟村民談，結(jié)果并不會(huì)有明顯的差別。沒有政策支撐的概念就是一個(gè)名詞而已。
另外，吳睿表示，撇開“整村統(tǒng)籌”的概念，已經(jīng)有很多村以村股份公司的名義在申報(bào)一些舊改的項(xiàng)目，商討一些賠付，這和整村統(tǒng)籌其實(shí)是很相似的。
