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2025年08月19日
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城市化網(wǎng)訊 近日，城市化委員會(huì)副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受專訪時(shí)直言，當(dāng)前中國樓市去庫存難度堪稱巨大，存在“難度大、分化大”兩大特征。化解房地產(chǎn)庫存，關(guān)鍵是要為高庫存找到有效出口，對(duì)接不同城市間的購房需求。他認(rèn)為，從這點(diǎn)看，想要真正實(shí)現(xiàn)去庫存，諸如降低首付比例乃至稅收優(yōu)惠等貨幣、財(cái)稅政策仍顯不夠，參照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的任務(wù)表述，樓市去庫存，政策仍有可為空間。
樓市高庫存背景下的兩大特征
對(duì)于當(dāng)前落實(shí)樓市去庫存任務(wù)存在的“難度大、分化大”兩大特征，顧云昌解釋稱，之所以說去庫存難度大，就是因?yàn)椋玻埃保的甑姆康禺a(chǎn)投資持續(xù)下行，形勢難言樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，２０１５年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資９５９７９億元，僅同比２０１４年名義增長１％，且月份看增速持續(xù)回落，其中，住宅投資６４５９５億元，僅同比增長０．４％。
顧云昌認(rèn)為，如此房地產(chǎn)投資表現(xiàn)對(duì)全年ＧＤＰ增速的拖累同樣明顯，他強(qiáng)調(diào)，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)非常重要，因此，決策層提出將去庫存作為戰(zhàn)略任務(wù)也是必然的。
實(shí)際上，投資增速的下滑也客觀印證著去庫存難度之大，顧云昌說，之所以投資上不去，就是因?yàn)楦邘齑嫠隆Ｄ敲矗覈臉鞘袔齑婢烤乖鯓樱扛鶕?jù)國家統(tǒng)計(jì)局１月２０日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，２０１５年，我國商品房待售面積首次突破“７億”大關(guān)，達(dá)到７．１８億平方米。顧云昌認(rèn)為，這并不意味著可以用７億平方米來概括當(dāng)下的樓市存貨，實(shí)際庫存堪稱嚴(yán)峻。統(tǒng)計(jì)顯示庫存消化期早已超過１８個(gè)月。
實(shí)際上，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房面積，大量已建設(shè)未竣工的以及還未開工的潛在庫存并未計(jì)算在內(nèi)。顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，庫存數(shù)據(jù)顯然將會(huì)更大，去庫存難度可見一斑。
對(duì)于分化大，顧云昌解釋稱，我們應(yīng)該看到，高庫存主要存在于二三線甚至三四線城市當(dāng)中，北、上、廣、深等一線城市并不存在高庫存問題，反而是庫存不足，“這也決定了此次出臺(tái)的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策區(qū)別對(duì)待一線城市和不限購城市的現(xiàn)象。”顧云昌說。
在顧云昌看來，之所以高庫存現(xiàn)象出現(xiàn)分化，與早前大城市普遍實(shí)施限購政策不無關(guān)系。他認(rèn)為，大城市在實(shí)施限購之初，讓房地產(chǎn)企業(yè)開始重點(diǎn)布局二三線甚至三四線城市，大規(guī)模擴(kuò)大投資，地方政府對(duì)此也報(bào)以樂見態(tài)度，然而，多數(shù)人并未意識(shí)到，這一過程普遍忽略了對(duì)住房需求的考量，即原本被限制住的購房需求并未因限購而大量外溢，二三線甚至三四線城市的需求又明顯不足，由此造成地方普遍出現(xiàn)高庫存現(xiàn)象的同時(shí)，也導(dǎo)致一二線城市住房市場房源出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性短缺。
去庫存政策手段空間巨大
顧云昌認(rèn)為，對(duì)于化解房地產(chǎn)庫存的任務(wù)落實(shí)，方向?qū)嶋H上已經(jīng)被明確，對(duì)于地方政府而言，尤其是有著高庫存壓力的地方政府，積極推進(jìn)一切符合去庫存方向的政策手段，都應(yīng)在可為之列。
去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
“任務(wù)表述中重點(diǎn)表述了有關(guān)農(nóng)民工市民化的內(nèi)容，實(shí)際上這應(yīng)該成為化解庫存，形成新的有效需求的重要領(lǐng)域。”顧云昌說，綜觀當(dāng)前地方政府對(duì)去庫存任務(wù)的部署和落實(shí)，既有市場手段，比如落實(shí)國家層面的財(cái)稅政策，降低首付比例，提高公積金存款利率等；也有行政手段，比如借助棚戶區(qū)改造回購商品房。
顧云昌認(rèn)為，從中央到地方所采取的去庫存措施都值得肯定，然而，對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)提及的農(nóng)民工市民化問題，有必要重點(diǎn)加以考慮，特別是如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工市民化，顯然更考驗(yàn)決策者的智慧。
目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。然而，對(duì)于農(nóng)民工群體而言，以補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等形式加以鼓勵(lì)能否激發(fā)其購買意愿？
顧云昌認(rèn)為，這些當(dāng)然會(huì)在一定程度對(duì)農(nóng)民工市民化有所促進(jìn)，但根本而言，恐怕難以達(dá)到預(yù)期目的。至少，目前地方在鼓勵(lì)新市民購房方面的進(jìn)展有待跟進(jìn)。顧云昌建議，將來或許可考慮采取類似保障房的辦法或政策鼓勵(lì)其進(jìn)城購房。
顧云昌說，農(nóng)民工的收入較低，如果參照普通商品住宅通過減免稅收、給予補(bǔ)貼等形式恐怕仍顯不足，即便是降低至兩成首付的購房門檻對(duì)于農(nóng)民工群體而言還是很高的，“如何促進(jìn)農(nóng)民工群體購房，或者采用公租房等政策性房屋吸引農(nóng)民工居住租賃甚至購買都還需要做更多工作，這是更長遠(yuǎn)的問題。”
顧云昌強(qiáng)調(diào)，去庫存是短時(shí)間的任務(wù)，可能需要兩三年甚至三五年時(shí)間，但是新型城鎮(zhèn)化是長期化過程。新型城鎮(zhèn)化就是要實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)城的農(nóng)民工要解決好住房問題，新進(jìn)城的農(nóng)民工也要提前考慮其居住需求，我們一直以來的政策著力點(diǎn)都更傾向于對(duì)當(dāng)?shù)貞艏用竦木幼栴}解決，而未涉及農(nóng)民工群體的安居樂業(yè)問題，這方面我們著力不多，究竟怎么做還需要政府更多考慮。“畢竟，其對(duì)中國房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展而言意義重大。”
