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2025年08月24日
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盡管土地財政收入仍然占地方政府收入主要部分，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，土地財政“拐點”已現(xiàn)。土地財政的局面正在逐步改變，也促使地方政府加快轉變財政收入體系。
上海易居房地產(chǎn)研究院2月23日發(fā)布《2015年房地產(chǎn)業(yè)對財政收入貢獻率研究》報告顯示，2015年房地產(chǎn)“五稅”總收入約為13315.8億元，較2014年下降3.6%，近15年來增幅首次由正轉負；而2001年至2014年，全國土地出讓金收入整體上升，到2015年出現(xiàn)近15年以來的第四次負增長。
報告顯示，2015年，5類房地產(chǎn)稅收總和占地方財政收入的比重為16%，比2014年下降2.2%，是2000年以來第三次下降，根據(jù)近年來房地產(chǎn)稅收收入增幅收縮的趨勢，預計本次下降后，未來還將持續(xù)此走勢。在土地出讓金方面，2015年全國土地出讓金收入為3.29萬億元，較2014年下降18.5%。
易居研究員亢亞娟認為，2015年房地產(chǎn)市場分化加劇，這種情況在未來幾年仍將持續(xù)。2015年土地出讓金占地方財稅總收入的28.4%，比2014年下降8%，是近十幾年來相對較低值。2014年土地出讓金總收入或成為史上最高。回顧前幾年，在2010年達到最高增幅后，該比值震蕩走低。
數(shù)據(jù)顯示，2015年土地財政收入占地方財政收入的39.9%，較2014年下降7.8%，是2009年以來最低值。2010年49.7%的增幅將成為歷史最高增幅。預計未來該比例將保持逐漸收縮的走勢。
此外，房地產(chǎn)稅收收入增速明顯放緩。2015年房地產(chǎn)七類稅收占地方財政收入的比重為26.9%，比2014年下降2.7%，降幅擴大。受宏觀經(jīng)濟形勢不佳及房地產(chǎn)市場嚴重分化的影響，房地產(chǎn)稅收收入下降。短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅收對地方財政不可或缺，房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟有著深入影響，各級政府都有很強的救市動力。
亢亞娟表示，房地產(chǎn)市場發(fā)展周期決定了未來房地產(chǎn)市場難以像過去幾年一樣為地方財政帶來源源不斷且保持增長的收入，土地財政不是長久之計。發(fā)達國家經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種將成為基層地方政府收入主要來源，當前國家正在推進房地產(chǎn)稅立法，正在朝著以賣地收益為收入主要來源，轉向房地產(chǎn)稅收，尤其是持有環(huán)節(jié)的稅收為主進行改革。但這一轉變過程，需要很多年。這對于國家財稅體制改革、地方政財收入方式轉變，提出了挑戰(zhàn)。
她認為，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響下，本次下拐有可能徹底改變2001-2010年該比值震蕩上行的趨勢，轉而逐漸收縮，促進地方財政收入體系更加健康合理。
中國指數(shù)研究院通過對160個風險城市的梳理，將這些城市按風險成因分類，主要歸為四種類型：經(jīng)濟基礎好，但前期樓市膨脹發(fā)展，而隨著供應量的不斷加大，需求并未隨之大量增加，市場逐漸低迷，這類城市的代表城市有河北唐山、陜西咸陽、山東高唐、江西玉山等；產(chǎn)業(yè)結構單一，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，造成居民收入下滑，購買力下降。另外，經(jīng)濟的不景氣也一定程度上造成人口大量外流，直接影響樓市需求，這類城市的代表城市有山西臨汾、吉林長春、遼寧錦州；城市吸引力弱，人口吸附能力差，流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市，外來人口偏少，如湖北荊州、武穴等；有一定的潛在住房需求，但因市場上供應樓盤同質(zhì)化嚴重、價格偏高，有效需求難以得到滿足，造成供需錯配，代表城市如江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰、黑龍江望奎等。
中國指數(shù)研究院調(diào)研認為，對于經(jīng)濟結構不合理的大中城市，比如二線城市沈陽、長春等，去庫存的方法在于加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，促進經(jīng)濟轉型升級。具體來說，就是從城市的產(chǎn)業(yè)結構入手，降低第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結構中的占比，引入新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化調(diào)整促成經(jīng)濟轉型升級。經(jīng)濟一旦轉型成功將賦予城市新的活力以及帶給城市更多就業(yè)機會，帶動人口回流及外來人口長期導入，進而在產(chǎn)城融合的進程中產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求；另外，推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，也將進一步促進城市產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，從而提高居民收入水平，增強居民購買力。
中國指數(shù)研究院分析師認為，未來大城市發(fā)展將成為一種趨勢。在此過程中，小城市應圍繞區(qū)域中心城市，結合自身特點及資源稟賦優(yōu)勢，明確城市定位，加快建設與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展大潮中，抓住機遇，主動承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉移，增強對外來人口的吸引力。明確城市定位后，應進一步加快城市基礎設施建設，加強新城新區(qū)基礎設施建設以及老城區(qū)更新?lián)Q代基礎設施的建設力度，加大交通、購物、學校、醫(yī)院等資源建設，提高城市可居住性，比如增加公交線路、道路維修、建設商場、建設農(nóng)貿(mào)市場、增加醫(yī)療設施等與生活密切相關的基礎設施，提升城市人口吸附能力。
