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2025年08月18日
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2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。
其中，“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話，引發(fā)熱烈討論。已建成小區(qū)誰有權(quán)決定開放？今后沒有封閉式小區(qū)，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)？小區(qū)開放后安全如何保證？小區(qū)打開之后，有沒有什么配套措施來保障大家的權(quán)利？對于這一系列的問題，看看專家怎么說。而對于拆除圍墻是否違反《物權(quán)法》，最高法相關(guān)人員今天上午也進(jìn)行了回應(yīng)。
1、打開小區(qū)是拍腦袋之舉？
對于中央的這份《意見》，有質(zhì)疑者認(rèn)為在執(zhí)行的過程中會遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉？為什么現(xiàn)在這個時候提出要拆除小區(qū)的圍墻？實際上，出臺這一文件的背景是經(jīng)過37年發(fā)展，中國城市日新月異，但問題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。
以北京為例，堵車已經(jīng)成為十分嚴(yán)重的問題。城市規(guī)劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢，道路微循環(huán)不好。
此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。
國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，
而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長。
從這個角度講，打開小區(qū)的決定恰逢其時，并非拍腦袋之舉，因為在中央看來，封閉小區(qū)是造成當(dāng)前城市病的一大病因。
2、打開小區(qū)違反《物權(quán)法》？
既然打開小區(qū)是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問題來了，誰有權(quán)打開小區(qū)？畢竟，小區(qū)是否打開涉及到業(yè)主的利益，在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺的背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重？北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。
陳志說，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更。
中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，政府的出發(fā)點是好的，但推行時應(yīng)尊重大家意愿和需求。王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權(quán)法》。
從專家的觀點來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開，這應(yīng)該是大概率事件。
最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背物權(quán)法”的提問時表示，目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一《意見》屬于黨和國家政策層面的問題，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。這也就是說，具體如何執(zhí)行還需要通過立法來落實。
3、開放使用小區(qū)道路如何補償？
如果業(yè)主同意打開小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆罚瑫醒a償嗎？中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會進(jìn)行必要協(xié)商，還要進(jìn)行補償。
同時，要區(qū)別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。
此外，對于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。
這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。
王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個使用權(quán)政府可隨時收回，只要適當(dāng)補償即可；對于出讓土地使用權(quán)，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補償。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。
4、街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？
如果沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費？
對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來也會劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時的規(guī)劃來確定。
“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化。”樓建波說，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。
5、圍墻打開怎么保障小區(qū)安全？
推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會增加？中國人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護(hù)等多種措施加強治安。實行街區(qū)制，也不意味著治安就會有問題。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區(qū)制，居民們往來密切，鄰里關(guān)系融洽，并沒有因此而出現(xiàn)治安惡化的問題。
小區(qū)打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會擾民？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度，通過調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切。
6、學(xué)區(qū)房劃分是否會受街區(qū)影響？
現(xiàn)在很多人買房，都會考慮所屬小區(qū)的房子是否屬于學(xué)區(qū)房，小區(qū)打開了，學(xué)區(qū)房還會存在嗎？對此，中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉分析說：“街道和小區(qū)，是過去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區(qū)打開后，如果不改變街道的管轄，應(yīng)該不會有太大的直接影響，如果打開后改變街區(qū)的管轄，可能會影響到學(xué)區(qū)房”。
儲朝暉認(rèn)為，對于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面，一個好學(xué)校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩(wěn)定，除了新建小區(qū)，要改變是一個長期的過程，不會出現(xiàn)劇烈的變化；另一方面，學(xué)區(qū)房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”，顯示水位在哪里，但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo)，實際問題是教育均衡問題，這個問題解決之后浮標(biāo)自然會往下降，“學(xué)區(qū)房只是浮標(biāo)，如果水位改變，浮標(biāo)高低也會改變。水位就是指房子的價值” 。
儲朝暉表示，作為城市社區(qū)管理，從長期發(fā)展來看，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤。（ 來源：央視新聞、新華社、人民日報）
