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2025年08月18日
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“義烏是一個‘四層半’城市。”昨日，一個長期研究義烏城市化發(fā)展的學者道出了對義烏城市整體直觀的印象。
站在義烏周邊的任何一座山頭，最壯觀的城市化場面就是成片成片的“四層半”包圍著國際商貿城、會展中心等標志性建筑。
這位學者還說，這種改造方式確實讓農民得到了一定實惠，但這些房子的增加也暴露出義烏特有的城市化問題：“四層半”小區(qū)跟城市設施的界面越來越清晰，集約、節(jié)約利用土地資源的城市規(guī)劃面臨碰壁……
從四年前開始，我市首家國家甲級規(guī)劃設計單位義烏規(guī)劃設計院開始著手城中村改造的調查。本月初，該院的研究成果———《城中村改造創(chuàng)新模式》已通過專家評審，正被義烏科技局申報到省科技廳立項。
“此項研究頗有現(xiàn)實意義，宅基地價值化研究已達到國內領先水平。”參加評審的省特級專家陸立軍說。
像城市又像農村
在義烏北苑街道的一個小區(qū)，四周的綠化帶已被分割成一塊塊菜地，正生長著蕎麥、蘿卜和青菜等10多種農作物（見上圖）。
越過菜地，一群外來人員子女正在過道上追逐著一只籃球，時不時響起嬉鬧聲。一排排“四層半”，整齊劃一，一樓店面內正發(fā)出一陣陣機器聲，二、三樓裝著不銹鋼防盜籠子的窗戶外，曬著一件件廉價的衣服。
來自河南的李明榮正坐在一樓老鄉(xiāng)辦的燒酒坊外聊天。從五年前開始，他一直居住在這個小區(qū)。目前，在小區(qū)居住的人口中，2/3是外來人口。
“跟我們老家相比，這里的條件沒得說的，光超市就有10多個。”他說。
對小區(qū)的生活環(huán)境，他也有不如意的地方：小區(qū)像他老家的農村一樣，沒有公共廁所，穿插在樓房間的公共綠化設施變成了曬衣場所；雖然有巡防，但盜竊、打架的事時有發(fā)生，他的電動車就被偷了兩次。
這個小區(qū)原本是一個村，大多數(shù)村民按親疏血緣關系居住在一起。2004年舊村改造后，村民住進了新房，數(shù)百年延續(xù)下來的居住傳統(tǒng)被打破。
張大媽有三個兒子，原本都住在同一個院子里。舊村改造后，三個兒子就被分散到村東、村西和村北居住。跟城里人一樣，居住已改變著村民的交際習慣。
“現(xiàn)在我們都住在頂樓。考慮到爬樓梯不方便，村民找我商量事情時，我通常叫他們指定在老年協(xié)會、操場等公共場所碰頭。說實話，跟原來相比，村民和村民之間的串門已少了很多。”張大媽說。
城市化目的之一就是要將守土的農民變成離土的市民，變成產業(yè)工人。但在“四層半”改造中，他們則從農民變成房東。
按照房屋大小和地理位置不同，居民房租收益不一。張大媽的三個兒子中，大兒子年租金有8萬元左右，而二兒子和三兒子則只有五六萬元。
舊村改造后，大量土地變成廠房和城市的公共設施。但小區(qū)的居民一時改變不了對土地的眷戀和“無規(guī)則”意識還在延續(xù)，偷偷破壞了小區(qū)四周的綠化帶，種自己愛吃的蔬菜和糧食，喜歡無拘無束的田園生活方式，一幢樓房往往“兼容”著生產、居住和倉儲等多項功能。
“這里的生活像城市又像農村。”張大媽評價說。
小區(qū)跟城市博弈
1923年，美國社會學家伯吉斯對城市空間的安排曾提出“同心圓帶狀結構模型”，城市空間一般由內到外按中央商務區(qū)、高檔居住區(qū)、城外工業(yè)區(qū)等區(qū)塊進行功能布局。
在規(guī)劃城市空間布局時，義烏大致按照“同心圓帶狀結構模型”，分別設計了中央商務區(qū)、高檔居住區(qū)等。
在實際操作中，義烏市政府遇到了一個難題：在義烏一些城市功能區(qū)塊的周圍，按理還可以增加一些公共設施項目，來強化城市功能，增加區(qū)塊的價值。
但農民對土地的依賴性根深蒂固，在跟政府交涉時，他們往往要求政府補償他們在城市范圍內安置，或爭取更好的區(qū)位、更好的用地。因此，義烏一些城市功能區(qū)的相應區(qū)塊都被安排給舊村改造，或早已變成舊村改造的小區(qū)。
新規(guī)劃建設的“國際文化中心”將成為義烏城市的新地標，可在它的南側、東側都已被“四層半”的小區(qū)所包圍。
當?shù)匾豁椪{查顯示，目前，義烏城區(qū)居住用地率40%左右，已超過國家城市居住用地率標準的10%以上。大量的土地被小區(qū)占據(jù)后，義烏土地資源就顯得更加緊缺。
讓宅基地價值化
義烏城中村的村民借助宅基地來換取在城市生活的資本。義烏規(guī)劃設計院《城中村改造創(chuàng)新模式》調研組認為，這是農民對土地價值認識的一個誤區(qū)。
在調研過程中，他們選擇了不同區(qū)塊、不同樓層的188個樣本，對小區(qū)村民租金等收益情況進行了調查。結果顯示，跟高層相比，村民租金收益并不高，沒有利益最大化。
在新科花園邊上的一些小區(qū)，“四層半”樓房的每天每平方米的租金是0.41元，而新科花園套房每天每平方米的租金是0.54元。
2008年初，義烏市委領導提出“十問義烏”，其中有一問就對義烏城市千篇一律的“四層半”進行了反思。去年9月，義烏出臺了《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)建設實施辦法》， 明確規(guī)定“城中村改造實行高層公寓（12層以上建筑）為主的模式安置(建筑控高不允許建設高層的區(qū)域除外)，其建設總用地的60%以上用于規(guī)劃建設高層公寓”，并允許進入市場流通。
截至目前，義烏全市已有39個村要求實施高層安置的模式，有19幢高層公寓已完成招投標，正準備開工建設。
義烏規(guī)劃設計院《城中村改造創(chuàng)新模式》調研組認為，在建造高層公寓時，就要脫離宅基地模式，釋放被束縛在宅基地上的產權，讓宅基地與城市“國有土地”一樣，擁有完整、高效的經(jīng)濟產權，對村民來說，不僅可以顯現(xiàn)住房的市場價值，擴大實現(xiàn)住房權益最大化的途徑，更重要的是它能集約城市土地，提高城市的品質和土地的利用率。
