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2025年08月23日
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馬路的南邊，是北京市昌平區北七家鎮平西府村。村口臨街的牌坊上已經落滿灰塵，看上去灰暗破舊。
馬路的另一邊，則是完全不同的景象。對著平西府村口牌坊的是一條寬闊整潔的大道——宏福大道，縱深一箭之地內，立著另一塊村子的牌坊——“鄭各莊”。牌坊整潔嶄新，锃明瓦亮。
大道西邊就是京城小有名氣的溫度水城和幾家巍然聳立的度假酒店。時近寒冬，每到周末都會有大批游客從城里到這兒來泡溫泉。大道西邊則是一大片教學園區，北影、中戲、北郵在這兒建立了分校區。
鄭各莊，曾一度被視為集體土地資本化和村莊集團化的成功典范。但如今，鄭各莊，這個以村為基礎，以一個單一的村鎮企業為支柱的“村企合一”經濟運行體系，開始在發展中遇到新的挑戰——集體建設用地入市問題。
不僅如此，鎮里年初下發的集體經濟產權制度改革通知又讓鄭各莊原先的股權結構面臨重新分配的格局。由此引發的利益格局的調整，或同樣困擾鄭各莊。
如今，在新一輪城市化運動大幕再次在中國大地驟然拉開的時候，集體建設用地再度被各方利益集團所虎視眈眈。鄭各莊所遇到的現實困境，提供了一個值得解讀的樣本。
農地上的城市化
鄭各莊村，隸屬昌平區北七家鎮，村域面積4332畝，原住村民有576戶、1493口人。其中勞動年齡人口近668人。
1985年，“能人經濟”開始催化鄭各莊。
1985年初鄭各莊生產隊解體。1986年，在一個叫黃福水的村民的帶領下，村里十幾個人自發地組建土方施工隊，用借來的5萬塊錢做資本走進了市場。到1995年的10年間資產積累到3000萬元。
1996年，宏福集團在鄭各莊誕生，并隨即創立了以村為基礎，以企業為經營主體的“村企合一”的經濟運行機制，農民逐步進入企業。
1999年，宏福集團產權制度進行了改革，按照法人控股67%、村委會參股16%，村民以自然人的身份出錢認購參股17%的比例進行股權確認。
在產權制度改革中，創業者以及參與創業集資的村民，沒有實行配股，原始資本金按份額轉為股份，由此確立了一種既非農村集體所有制，又不是絕對股份制，更不是私有制的新型集體經濟模式。
宏福集團成立后，推行了多元化發展。在原有單一的土石方機械施工的基礎上，先后組建了建筑、市政、建材、裝飾裝修、機械修理等經營實體，并在其它產業如生態旅游、休閑產業上開始發展。曾一度直屬子公司15家，參、控股等各種形式的合作企業38家。
國務院發展研究中心研究員劉守英曾用“在農村集體土地上長出一座城市來”評價鄭各莊的迅速發展。
而在鄭各莊的發展過程中，農地、宅基地開始陸續入市。
1998年，村委會找專家制定了《鄭各莊村21世紀生態莊園》的規劃。把4000多畝轄區劃為生活居住、文化教育、科技產業、旅游休閑產業這四大板塊。
該村首先對村民的宅基地進行統一規劃，通過公司、村委會和個人出資的方式集資500多萬元，蓋了4棟樓，根據自愿“上樓”和舊房估價折抵樓房的原則，第一批144戶首先搬進了樓房，開始了農民“上樓”的過程。
通過這種平房置換樓房的方式，從1998年到2003年，全村共建設村民住宅23幢，完成住宅面積33176平方米。全村村民分四批（第一批144戶，第二批80戶，第三批227戶，第四批81戶）實現了村民居住方式的轉變。到目前為止，全村搬遷上樓427套，未搬遷19戶。
開始建第一棟樓時，為了拿到把農業地轉為建設用地的指標，村集體公司通過復墾荒灘和溝邊土地的方式置換了原始的建設用地。隨著村民上樓人數的逐漸增多，騰退出來的宅基地通過開發逐漸成為了產業建設用地。
鄭各莊村樓房置換宅基地并非無償，而是按照“六、三、一”折抵后定價。即對原宅地房屋及地上建筑設施評估作價、搬遷上樓后讓百分之六十的家庭富富有余，百分之三十的家庭基本持平，百分之十的家庭稍有不足，確定樓房單價為每平方米建筑面積628元。與此同時，村里專門推出了內部經濟適用房安置辦法，以更加優惠的條件讓困難戶同享舊村改造成果。
宅基地整治之后，村里的農用地除了留下74畝作為現代生態農業園用地之外，其他已經全部流轉為集體建設用地。
村企業成托管者
1999年村里按照依法、自愿、有償、規范的原則，推出了“確權、確利、保收益”的土地流轉經營機制。首先，把耕地量化到每個農民，再引導農民把個人承包的土地以委托經營的方式流轉到企業，用于發展二三產業；其二，由村民授權，用地企業按每畝年租金不低于 5000元的標準支付租金，所收租金全部分配給有土地承包權的農民，農民不承擔任何經營風險。
農民上樓失地之后，宏福集團董事長辦公室的郝主任告訴記者，村里現有688個勞動力，除了部分個體經營戶和在外自謀職業者外，剩下的496人全部安排在集團就業。
針對村民擔心上樓后養不起樓的顧慮，村里及時制定了水、暖、燃氣及物業管理等一系列費用報銷和減免制度。比如：全額報銷垃圾清運費以及每人每月5立方的水費和8立方的天然氣費，按50%的比例報銷溫泉水費，按宅基地以及家庭人口等因素報銷取暖費。
記者拿到的一份2010年度鄭各莊村民福利報銷明細清單顯示，報銷項目包括：自謀人員保險補貼、老人工資、村民用水、天然氣、溫泉入網費、取暖費、公共照明費、垃圾清運費、農民糧油款、村民平墳遷墳補助、計生開支、教育開支和超轉老人醫療費。
“村里每年還給村民發放口糧，100斤面，100斤米，10斤油。可以說，村里給村民的福利已經覆蓋了村民生活的方方方面，從衣食住行到生老病死。”郝主任稱。
記者拿到的一份2010年鄭各莊村農民收入統計顯示：村民在集團就業月工資能拿到1998元。上年（2009年）土地收益年總收入是2573300元。各項福利人均是7325元，村民出租房屋給外來人口和周邊校區的學生，人均收入7149元。在集團有股的村民每年從股份分紅中拿到的收入人均是11516元。加上個體經營和在外就業人員的收入，鄭各莊農民人均年收入是44566元。
土地產權問題成上市障礙
劉守英將鄭各莊的成功模式歸結為集體土地的資本化和村莊的集團化。在此前提下，鄭各莊實現了農村的內生工業化和城市化。
然而，鄭各莊的產業和發展都建立在一個薄弱的基礎上——集體土地或直接或曲線被商業性開發，而目前的土地管理法規不允許集體建設用地上市流轉。
這讓宏福集團的進一步發展遇到了很大的難題。
“集團要跟銀行借款，但是土地資產不能抵押，銀行就不借給你。”郝主任稱。資本市場也同樣讓宏福集團心動又無奈。“要想上市，也需要首先解決土地產權問題。”。
“要實現土地同權同價，國家要放開農村建設用地市場，與國有土地獲得平等權利，允許上市流通轉讓給開發商，可以自征自用，所建的廠房和商品房在法律上認可，并核發產權證件，政府在這些環節中只收取相應的稅費，不再是土地交易的操控者，對平抑建設用地土地價格和平抑商品房價格都十分有利。”宏福集團董事長兼黨支書黃福水稱。
另外一個問題，同樣讓鄭各莊和宏福集團頭疼。即小產權房問題。目前，宏福集團打造的宏福苑小區，現有75棟樓房。鄭各莊本村的村民已經都成了這里的社區居民。而大量的城里人和外來人口在這里買房和租房，使這里的外來人口已經占到了整個小區的三分之二左右。
宏福苑小區31#二單元的鄭大明告訴記者，他是附近天通苑的居民，2005年的時候在這里買的房。同是在北京五環外，天通苑的房價目前是18800元/平方米，而宏福苑則是11000元/平方米。
“這里的低房價吸引了很多人過來買房，但是買房辦不了房產證，因為這是小產權房。”鄭大明說。
鄭大明很希望能夠有自己的房產證。“現在只是權宜之計，房子只能住，不能上市流通，將來也是個很大的麻煩。”
難題待解
實際上，鄭各莊所遇到的問題，在當下的中國非常普遍。尤其是在江浙這樣的沿海城市，存在著大量的“鄭各莊模式”。他們也都遇到了同類的困境。
劉守英建議國家盡快出臺宅基地商品化的政策。其建議，在傳統農區仍實行以各省制定的宅基地福利分配制度，在大中城市郊區及東部沿海土地非農化程度較高的地區，試行取消宅基地福利分配制度。宅基地上建設的物業和房產，應該參照國有土地上的物業和房產，頒發不動產權證。允許宅基地上的物業和房產可出租、出讓、可抵押。
而在集體建設用地放開入市上，劉守英建議，在用途管制和符合規劃條件下，允許集體建設用地出租、出讓、轉讓、可抵押。加快建立集體建設用地交易市場，允許省內地區之間集體建設用地指標的交易。對于合法進入集體建設用地市場的土地、物業，頒發集體建設用地使用權征和物業權征。
郝主任則稱，集體建設用地入市之后，小產權房變成了商品房，它的市場價參照周邊地區的價格應該能達到16000每平米左右，而且隨著將來北京規劃開發不斷北移，物業的增值還會有很大的空間。農民現在人均占有70平米的樓房，如果這塊能上市流通，農民的資產將會實現大幅度增值。
要實現鄭各莊的永續發展，關鍵問題還是需要一個合理的產權界定。鄭各莊所在的北七家鎮在今年年初給各村下發了農民集體經濟產權制度改革的通知，通知要求各村以“資產變股權、農民當股東”的改革方向，破除農民對集體資產的“共同所有”，變為農民的“按股享有”。改革的程序將按照人口清查、清產核資、量化配置股權和成立新型經濟組織的過程來。
“村里現在正在清產核資，但是由于資產情況比較復雜，有些資產的性質不好界定，價值不好評估，工作很難進行下去。”鄭各莊村的馬支書稱。
郝主任稱，如果集體建設用地無法上市，清產核資就是空談，“目前這種股權結構長期來看不會改變。”
（作者：孫春芳）（應受訪者要求，文中鄭大明為化名）
