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2025年08月23日
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中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月5日訊（記者 董琳）對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)計(jì)，成為了房地產(chǎn)企業(yè)家之間不可或缺的話題。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在昨日舉辦的2010(第九屆)中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)上評(píng)價(jià)說，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響都是非常大的，中國(guó)目前的城市化率是45%-46%，未來要達(dá)到65%，即全世界城市化率平均值。彼時(shí)還會(huì)有3億人搬到城市，即9億人住3億套房，現(xiàn)在還差1億套。所以，他預(yù)計(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間，同時(shí)也對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分看好。
以下為對(duì)話原文實(shí)錄：
劉戈（主持人）：由于這一兩年來房地產(chǎn)業(yè)的巨大變動(dòng)，它背負(fù)上了很多其他行業(yè)所沒有的偏激的看法，有一個(gè)詞出現(xiàn)了，叫“綁架”，因?yàn)樗绊懨娲螅杂幸痪湓挘笆遣皇欠康禺a(chǎn)業(yè)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)?”當(dāng)然我想在座的幾位沒有人會(huì)同意這樣的看法，但是我們把這個(gè)話題列出來了，現(xiàn)在實(shí)際上我們是在這個(gè)地方，對(duì)房地產(chǎn)在現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的作用和價(jià)值，我們?cè)俳o它一個(gè)判斷。所以我們第一個(gè)話題從這里開始，就是這個(gè)綁架的概念到底有沒有?客觀上是形成了這樣一種相互的關(guān)系?還是一種純粹的情緒上的發(fā)泄?
凌克：我剛才是說的一句玩笑話，有沒有媒體的朋友我們都可以講我們的話。要是說房地產(chǎn)是不是綁架了中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，我相信房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響是非常大的，有沒有到綁架那個(gè)程度，我們不好評(píng)價(jià)。現(xiàn)在如果說房?jī)r(jià)在調(diào)整，地價(jià)在調(diào)整，最著急的是地方政府，就可以看出來對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響有多大。確實(shí)我們從數(shù)據(jù)上來分析也可以看到，在去年中國(guó)GDP是30多萬億，房地產(chǎn)自己的銷售額就是4.5萬億，這個(gè)比例非常高，它帶動(dòng)的這30多個(gè)行業(yè)的GDP就更高了。另外看固定資產(chǎn)投資里面房地產(chǎn)行業(yè)的投資肯定占到固定資產(chǎn)投資20%-30%，這個(gè)影響也是非常大的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響對(duì)于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)影響是非常大的。看看今天的美國(guó)就知道，美國(guó)為什么不行?有很多的市民他們都是負(fù)資產(chǎn)，買的房子都成了負(fù)資產(chǎn)，我感覺最少要拖累美國(guó)3到5年這么長(zhǎng)的時(shí)間。
劉戈：您是說美國(guó)的房地產(chǎn)把美國(guó)經(jīng)濟(jì)成功的綁架了嗎?
凌克：影響非常大。但是原因我們不去追究，有很多的原因，但是表現(xiàn)出來有一種現(xiàn)象是如此。大家看看日本也是，房地產(chǎn)對(duì)于日本近20年的影響是非常大的，這是現(xiàn)在的情況。再接著往下走，在未來的10年，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響都是非常大的。因?yàn)榈侥莻€(gè)時(shí)候，我們的城市化率才剛剛完成65%，完成了之后，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)成了過客。還是要正確的評(píng)價(jià)政府從98年之后新的房改政策和這些房地產(chǎn)商，包括銀行大家一起的努力，一起努力的結(jié)果就是今天還是有很多人住上了比較稱心的房，和過去20年做比較，在過去的20年，可能大家在一個(gè)單位里面所遇到的矛盾最尖銳的問題就是分房不公平，今天已經(jīng)好多了，這些我們看到的都是一種現(xiàn)實(shí)，是一種正常的現(xiàn)象。
但是今天我們?cè)谶@樣一個(gè)時(shí)點(diǎn)就會(huì)有點(diǎn)緊張，因?yàn)槲覀冏罱吹搅撕芏嗟恼叨际轻槍?duì)房地產(chǎn)的政策，我們可以看到房地產(chǎn)公司想發(fā)點(diǎn)股票不讓你發(fā)，股票的發(fā)行、再融資全部都停。你說去做做信托，其實(shí)做信托我覺得是很好的一個(gè)事情，把這些老百姓的錢集合到一起，投入到了房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程，使這個(gè)房地產(chǎn)的銷售數(shù)量可能有所增加，這是個(gè)好事，但是也要停掉，因?yàn)槟悴蝗ネ度氲缴a(chǎn)的過程，那你就去買房子，買房子的話問題就會(huì)更多，我覺得這是一個(gè)好的產(chǎn)品，但是國(guó)家可能是在考慮信托的風(fēng)險(xiǎn)，或者投入之后這個(gè)行業(yè)獲益的總額太多，也要給你控制，所以有很多的調(diào)整。還有一些就是有這些限購(gòu)的條款等等，這就讓我們非常擔(dān)憂，我自己也有一些擔(dān)憂，就是我們現(xiàn)在生存的環(huán)境實(shí)際上是不好的，我們自己要留心。
那么怎么辦?我覺得還是要看大勢(shì)，關(guān)于房地產(chǎn)的大勢(shì)我覺得今后還是好的，因?yàn)樵诔鞘谢瘺]有結(jié)束之前，在人口紅利沒有結(jié)束之前這個(gè)市場(chǎng)是好的，結(jié)束了之后那個(gè)調(diào)整就是大調(diào)整。所以我覺得，總體來說我還是樂觀的。但是我們大家在一起，我們要跟政府和銀行，特別是要跟買房的這些客戶在一起共同去相處的時(shí)候，我覺得我們自己要調(diào)整我們自己的心態(tài)。要調(diào)整心態(tài)，我們要去理解，我們發(fā)展商要理解房子是用來住的，不是用來炒的。商品房都有投資的價(jià)值，無可厚非，你父親買了一個(gè)房子傳給兒子，這個(gè)也是值得光榮的，這是傳承，對(duì)于一個(gè)社會(huì)也是有好處的，這是無可厚非的。但是投資也要追求長(zhǎng)期的收益，不能想到今天買了明天就賣，我覺得這個(gè)遲早可能會(huì)吃虧。我不支持中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格那么高，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)際上是非常低下的一種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，沒有什么競(jìng)爭(zhēng)力。我們這些產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力嗎?其實(shí)沒有競(jìng)爭(zhēng)力。我們這些公司有競(jìng)爭(zhēng)力嗎?也沒有競(jìng)爭(zhēng)力。你看你穿的衣服是哪里做的?意大利做的。你戴的手表是哪里做的?瑞士的。開的車是哪里的?德國(guó)的。其實(shí)都沒有中國(guó)的，中國(guó)生產(chǎn)的是我們穿的襪子，所以其實(shí)中國(guó)的企業(yè)是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的。在今天我們中國(guó)的企業(yè)都還沒有競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，我們的資產(chǎn)價(jià)格不能太高，我們的資產(chǎn)價(jià)格上去了之后，我們這些企業(yè)都要死掉，我們還需要潛心下來再努力二十年到三十年，我們中國(guó)的企業(yè)才有競(jìng)爭(zhēng)力。到那個(gè)時(shí)候，我們說我們這些企業(yè)可以到世界上去跟那些一流的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)，那個(gè)才有得一說。所以我們發(fā)展商也要自己調(diào)整好自己的心態(tài)，我覺得去調(diào)整好自己的心態(tài)，去滿足一個(gè)公眾或者老百姓大家都認(rèn)同的價(jià)值觀是很重要的，也是很好的，對(duì)于自己是很好的。因?yàn)槟闳绻涯愕膶?duì)手都逼到絕路上去的時(shí)候，你自己也就開始走到絕路上去了。
劉戈：凌總的回答我覺得雖然沒有直接回答到我的問題，但是我覺得可能和前面幾位的看法還是有點(diǎn)不一樣。也就是說他更多的還是強(qiáng)調(diào)作為這個(gè)行業(yè)本身在發(fā)展當(dāng)中，是不是綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)?他沒有給我直接的回答，但是按照我們的想法，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)公司和我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向也不是能夠完全承擔(dān)現(xiàn)在應(yīng)該承擔(dān)的任務(wù)，表達(dá)了這樣一種觀點(diǎn)。
剛才幾位都談到了房地產(chǎn)調(diào)控新的問題，凌總您有沒有意識(shí)到，會(huì)不會(huì)有新的方式，新的模式管控房地產(chǎn)?
凌克：第一從我現(xiàn)在感受到中央對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的政策是比較嚴(yán)厲的，但是說有特別新的模式，我也沒有想過。如果預(yù)測(cè)未來的市場(chǎng)是很難預(yù)測(cè)的，讓我推薦給大家到底要買房還是不要買房，是否該投資我也承擔(dān)不起這個(gè)責(zé)任。整體來說我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是看好的，中國(guó)的城市化率現(xiàn)在達(dá)到了45%-46%，但是中國(guó)的城市化率不管怎么樣要達(dá)到65%，65%是全世界城市化率的平均值，像美國(guó)、日本都是90%多。所以中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間。
第二其實(shí)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，基本上由這個(gè)城市人均的GDP加上人口的密度來決定的，所以可以看到，特別是紐約曼哈頓的房?jī)r(jià)特別高，洛杉磯的房?jī)r(jià)比北京還要便宜，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)是根據(jù)各個(gè)城市不同的具體情況而定的。所以今后我們國(guó)家大的這些城市，房?jī)r(jià)肯定是比較高的，因?yàn)槿丝诘拿芏榷继摺Ｋ砸膊荒苷f今天的房?jī)r(jià)就是10年之后或者15年之后的房?jī)r(jià)，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)我相信會(huì)比現(xiàn)在還要高，肯定是要高。但是說起來，如果說依據(jù)這個(gè)來給大家做建議的話我覺得也不行，因?yàn)槿绻f大家要買房，如果是自住的話，我覺得買一套無所謂，改善一下居住條件，跌就跌一點(diǎn)，沒事，也不是把它賣了。如果你是做投資的話就要小心一點(diǎn)，如果是作為一個(gè)企業(yè)來說，其實(shí)今后的市場(chǎng)還是很大，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)已建成的住房有2億套，可以住6億人，我們今后的城市化率達(dá)到65%的時(shí)候，會(huì)有另外的3億人搬到城市里面來，就有9億人要住3億套房，還差1億套，所以這個(gè)空間還是很大的。所以看到我們哪一個(gè)公司銷售額特別高也不要吃驚，接下來很多公司銷售額都會(huì)很高。但是我對(duì)此也不好決定要不要投資，作為地產(chǎn)公司確實(shí)要看看中央的政策，看看自己的情況，決定在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)來投資。
中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)今后能不能發(fā)展好?能不能軟著陸?我還是有信心的，我相信我們這些中國(guó)的老百姓，我們是勤勞聰明的，我們的政府現(xiàn)在越來越市場(chǎng)化，越來越聰明，我還是非常有信心的。如果說給大家一個(gè)建議，我們的發(fā)展商應(yīng)該怎么樣看待中國(guó)未來的地產(chǎn)市場(chǎng)，我們中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的收益是在慢慢的下降，今后要找到更多創(chuàng)新的手段去獲取更多的盈利，應(yīng)該要多想想創(chuàng)新方面的工作。如果說作為政府，我覺得調(diào)控市場(chǎng)是對(duì)的，沒有問題，我都接受。但是我覺得長(zhǎng)治久安的方法可能是從根本去調(diào)整，或者用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方法去調(diào)整會(huì)更好。
劉戈：您說的根本性的方法是什么?
凌克：比如說我們的稅制，我們廉租房的建設(shè)，這些都是根本性的方法。另外要維持一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，要堅(jiān)持改革開放不能變。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)在這30年，特別是在近一二十年這么強(qiáng)勁的發(fā)展，其實(shí)來自于什么?來自于改革開放，來自于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。如果這些基礎(chǔ)發(fā)生了動(dòng)搖之后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中華民族今后也沒有前途。所以在這些調(diào)整過程中間，一定要保持一個(gè)好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。
劉戈：您說的是一種您的希望?還是您的判斷?
凌克：當(dāng)然是我的希望。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)如果不健全的話，其實(shí)全世界很多地方可以賺錢，不一定非要在某一個(gè)地方賺錢，這些公司都走了損失的不就是我們中國(guó)人自己?jiǎn)?所以我覺得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是非常重要的，這一點(diǎn)要特別的注意，因?yàn)槟阌眠@些行政的方法再去做調(diào)控的時(shí)候，也會(huì)有另外的一種后遺癥，所以我就是給這一個(gè)建議，謝謝。
