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2025年08月13日
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城市化網(wǎng)訊 “中國(guó)經(jīng)濟(jì)的真正突圍必須靠更全面、統(tǒng)合的戰(zhàn)略，這可以說(shuō)是與2008年最大不同的形勢(shì)特點(diǎn)。”近日，城市化委員會(huì)專(zhuān)家委員、北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉撰文稱(chēng)。
趙曉表示，現(xiàn)在需要第二代改革、開(kāi)放與發(fā)展戰(zhàn)略：從經(jīng)濟(jì)改革轉(zhuǎn)向全面改革，打擊貪腐，簡(jiǎn)政放權(quán)，建立法治中國(guó)、文明中國(guó)，構(gòu)建可從“中等收入”邁向“高等收入”新制度平臺(tái)；從融入國(guó)際秩序到主動(dòng)建構(gòu)新秩序；用自貿(mào)區(qū)、“互聯(lián)網(wǎng)+”、混合所有制改革等各種策略開(kāi)辟“新常態(tài)”發(fā)展軌道。
趙曉認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于新舊交替的“銜接期”。今年一季度，GDP增速為六年來(lái)最低，貨運(yùn)量、粗鋼產(chǎn)量、發(fā)電量等重要實(shí)物指數(shù)甚至跌入負(fù)增長(zhǎng)。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在最近的一次演講中直言不諱地警告：中國(guó)經(jīng)濟(jì)掉入“中等收入陷阱”的可能性大于50%！那么，現(xiàn)在靠什么來(lái)支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)：樓市、股市還是其他？趙曉說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)的供需局面已發(fā)生了歷史轉(zhuǎn)折，嚴(yán)重供不應(yīng)求的樓市已走向供大于求。那么，房地產(chǎn)是否對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已無(wú)可作為？答案同樣也是否定的。
判斷中國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)，趙曉并不認(rèn)同當(dāng)前普遍認(rèn)為樓市已絕對(duì)過(guò)剩的觀點(diǎn)。趙曉表示，我國(guó)住房的實(shí)物銷(xiāo)售量仍是天文數(shù)字，表明剛需依然強(qiáng)勁；我國(guó)城市化進(jìn)程剛越過(guò)50%，潛在需求無(wú)疑巨大。趙曉認(rèn)為，我國(guó)住房市場(chǎng)的真正問(wèn)題在于，貧富分化導(dǎo)致“先富人群”對(duì)住房的拉動(dòng)浪潮之后，“未富人群”的拉動(dòng)浪潮青黃不接，進(jìn)而才出現(xiàn)了一方面住房需求巨大，另一方面樓盤(pán)過(guò)剩的情形。據(jù)調(diào)查，我國(guó)“先富人群”擁有多套住房，但“未富人群”如3億農(nóng)民工及其家屬，在工作地買(mǎi)房的僅0.9%，在靠近原住地的縣城等買(mǎi)房的也只有約15%；2013年農(nóng)村農(nóng)民工買(mǎi)房的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)17.53年，城鎮(zhèn)農(nóng)民工房?jī)r(jià)收入比也在10年左右。如果這些“未富人群”都能買(mǎi)得起房子，住房還會(huì)過(guò)剩嗎？
因此，趙曉指出，從中長(zhǎng)期看，引領(lǐng)中國(guó)新型城市化、助推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，想方設(shè)法使“未富人群”轉(zhuǎn)變成“共富人群”，進(jìn)而成為房地產(chǎn)下一波的消費(fèi)主力，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能繼續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
趙曉說(shuō)，從當(dāng)下看，松綁樓市調(diào)控已成了主旋律。無(wú)疑，趁房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷之機(jī)將行政性調(diào)控手段回歸市場(chǎng)化運(yùn)行，政府是希望以“穩(wěn)樓市”來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，進(jìn)而“穩(wěn)就業(yè)”。當(dāng)然還有更重要的，那就是當(dāng)前擺在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面前的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)：必須趕在人口老齡化到來(lái)之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標(biāo)就是力保中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均6%至7%的持續(xù)中高速增長(zhǎng)，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面深化改革贏取時(shí)間和空間，而這時(shí)間段也就5至7年左右，這也正是十八屆三中全會(huì)提出在2020年人均收入翻一番的背后意義所在。
趙曉分析，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和外部需求不振相互疊加時(shí)，用政策刺激兜底，同時(shí)以戰(zhàn)略突圍是關(guān)鍵所在。貨幣開(kāi)閘、投資升溫、樓市松綁等，為的正是宏觀兜底的緣故。而在這一更加復(fù)雜、全面的政策組合中，房地產(chǎn)業(yè)不可缺位，必須繼續(xù)發(fā)揮投資和提振內(nèi)需的作用。住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光日前就撰文稱(chēng)，“房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ?jīng)濟(jì)‘房地產(chǎn)化’短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)”。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20%還強(qiáng)，房地產(chǎn)投資下滑對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累作用不容小覷。
趙曉表示，總體來(lái)看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵(lì)一套房剛需拓展到二套改善型需求，無(wú)論房貸還是稅收政策的調(diào)整，都在為改善型需求提供最大便利，堅(jiān)持“穩(wěn)定住房消費(fèi)需求”的大方向沒(méi)有變。但是，趙曉認(rèn)為，這并不代表鼓勵(lì)投資性住房需求的事情就不能做，這要視經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)而定。
首先是繼續(xù)釋放流動(dòng)性。趙曉稱(chēng)，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，年內(nèi)估計(jì)還會(huì)有兩次降息，一或兩次降準(zhǔn)。不管定向還是不定向，降息降準(zhǔn)對(duì)樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的空間已不大，因?yàn)殂y行在利差的約束下動(dòng)力已顯不足。以目前的貸款基準(zhǔn)利率，在存款利率上浮空間打開(kāi)之后，打7折的話(huà)，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調(diào)的情況下，二套房利率上浮10％會(huì)逐漸取消。
其次是限購(gòu)政策會(huì)進(jìn)一步修正，調(diào)整購(gòu)房稅收政策。趙曉表示，營(yíng)業(yè)稅免征已從5年改為了2年，進(jìn)一步下調(diào)的空間基本沒(méi)有了。暫停執(zhí)行對(duì)非唯一住房征收20％的個(gè)稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行，也會(huì)不再按差額的20％征收，而是按交易總額的1％簡(jiǎn)易稅率征收，這在年內(nèi)是大概率事件。
最后，也是最重要的一個(gè)政策，就是創(chuàng)建國(guó)家住房銀行。關(guān)于國(guó)家住房銀行的發(fā)展模式，目前熱議的有兩種：一種是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行模式，即住房銀行通過(guò)發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商提供資金支持；另一種是類(lèi)似美國(guó)的“兩房”模式，即住房銀行通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行住房抵押貸款來(lái)支持個(gè)人住房市場(chǎng)。趙曉認(rèn)為，目前來(lái)看，實(shí)行“兩房”模式的概率更高。雖然國(guó)家住房銀行與美國(guó)的“兩房”在設(shè)立初衷和資金規(guī)模上有一定區(qū)別，但其實(shí)質(zhì)仍是為中低收入家庭融資買(mǎi)房，這一政策對(duì)未來(lái)住房消費(fèi)的撬動(dòng)作用不可估量。
政策在升溫，但樓市尚未激活。與此同時(shí)，自去年冬天以來(lái)牛氣十足的滬深股市正在上演多種多樣的創(chuàng)富故事，其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。不過(guò)，在中美各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)比中，滬深股市始終是洼地，而通過(guò)股市上揚(yáng)來(lái)吸引外流資本回流，以穩(wěn)定貨幣流量、人民幣局勢(shì)進(jìn)而刺激投資和創(chuàng)新，在當(dāng)下自有其合理性。但必須清楚的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的真正突圍必須靠更全面、統(tǒng)合的戰(zhàn)略，這可以說(shuō)是與2008年最大不同的形勢(shì)特點(diǎn)。1978年啟動(dòng)的改革、開(kāi)放與發(fā)展戰(zhàn)略，令中國(guó)在經(jīng)濟(jì)改革上突圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)起飛以及初步崛起，而今天中國(guó)現(xiàn)在需要第二代改革、開(kāi)放與發(fā)展的戰(zhàn)略。
在趙曉看來(lái)，若要?dú)w納這一全盤(pán)、統(tǒng)合的戰(zhàn)略思路的核心思想，那就是改革、開(kāi)放、發(fā)展這么三條。改革：從經(jīng)濟(jì)改革轉(zhuǎn)向全面改革，打擊貪腐，簡(jiǎn)政放權(quán)，致力于建立法治中國(guó)、文明中國(guó)，以構(gòu)建可從“中等收入”邁向“高等收入”新的制度平臺(tái)；開(kāi)放：從融入國(guó)際秩序到主動(dòng)建構(gòu)新秩序，用“一帶一路”、亞投行、人民幣國(guó)際化等開(kāi)放戰(zhàn)略來(lái)贏得更安全、有利的國(guó)際環(huán)境并消除國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)－重化工業(yè)增長(zhǎng)浪潮消退后的產(chǎn)能過(guò)剩；發(fā)展：用宏觀兜底來(lái)穩(wěn)定就業(yè)和經(jīng)濟(jì)，用自貿(mào)區(qū)、“互聯(lián)網(wǎng)+”、混合所有制改革等各種策略來(lái)開(kāi)辟新路，重新界定政府與市場(chǎng)邊界，擴(kuò)大市場(chǎng)配置資源的空間，推動(dòng)全民創(chuàng)業(yè)熱潮以及新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，真正進(jìn)入“新常態(tài)”發(fā)展軌道。
