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2025年08月16日
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去庫(kù)存的背景下，全國(guó)供地大幅縮減。
4月21日，國(guó)土部公布2015年一季度國(guó)土資源主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)9.48萬公頃，同比下降20.4%，其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比下降38.7%。
此前的3月27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)，并可調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件。
不過，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自天津、湖南國(guó)土廳等多地采訪獲悉，由于該通知和《土地管理法》的嚴(yán)格土地用途和規(guī)劃管制存在一定的沖突，各地在執(zhí)行該通知時(shí)頗為謹(jǐn)慎。
多地縮減年度供地指標(biāo)
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，適時(shí)減少土地供應(yīng)不僅能確保節(jié)約集約用地，也能穩(wěn)定地價(jià)。
根據(jù)國(guó)土部數(shù)據(jù)，截至一季度末，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為3541元/平方米、6593元/平方米、5305元/平方米和746元/平方米，同比增長(zhǎng)率分別為3.25%、3.22%、2.98%和3.62%。
截至目前，北京、廣州、哈爾濱等多個(gè)城市公開了2015年的土地供應(yīng)指標(biāo)，同比均大幅縮減。其中，廣州2015年供地指標(biāo)同比減少近24%，北京2015年的商品房用地供應(yīng)降幅達(dá)到27%，哈爾濱市住宅用地供應(yīng)縮減也近半。
一位給地方政府做土地推介的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，客觀來說，減少土地供應(yīng)去庫(kù)存與土地財(cái)政存在矛盾，地方政府并不愿減少賣地，只是市場(chǎng)下行使然。實(shí)際上，地方政府土地推介的積極性很高。
“國(guó)有建設(shè)用地均為國(guó)家資產(chǎn)，在賣地之前，地方會(huì)做好充分測(cè)算和市場(chǎng)調(diào)研，并了解房企拿地意向，如果企業(yè)拿地積極性不高，土地就會(huì)流拍甚至廉價(jià)出讓，這也涉及到國(guó)有資產(chǎn)流失。供地減少也反映了土地市場(chǎng)需求不旺。”上述人士進(jìn)一步解釋。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度房企土地購(gòu)置面積4051萬平方米，同比下降32.4%。
國(guó)土部地價(jià)所所長(zhǎng)趙松認(rèn)為，在一季度房地產(chǎn)利好政策的綜合作用下，后續(xù)土地市場(chǎng)需求或?qū)⒒厣?/p>
供過于求縣市可暫停計(jì)劃供應(yīng)
據(jù)趙松介紹，各類型城市地價(jià)整體走勢(shì)趨同，但不同用途及不同城市間存在分化。
以住宅地價(jià)為例，一、二、三線城市環(huán)比增速分別為1.13%、0.37%、0.49%，較上一季度分別微降0.06、0.23和0.12個(gè)百分點(diǎn)；同比增速分別為7.11%、1.88%、2.63%。
“這也意味著，土地供應(yīng)調(diào)控要有針對(duì)性和差異化，根據(jù)不同地區(qū)的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)，采取不同的調(diào)控措施，特別是從供應(yīng)計(jì)劃的編制入手，有增有減。”國(guó)土部土地利用管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
此前的3月27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)的《優(yōu)化用地供應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的通知》亦強(qiáng)調(diào)要分類調(diào)控，因地施策，首次提出供過于求的縣市可以減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。
一直以來，各地供需關(guān)系的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并不明確，上述文件的落地力度亦存疑。
“按照目前的情況，解決高庫(kù)存的最好的辦法就是存量較大的三四線城市，根據(jù)去化周期，一定時(shí)間內(nèi)停止供地。不過，地方政府對(duì)土地收入目前無可取代。”張大偉認(rèn)為，后續(xù)部分土地供大于求的地方將出臺(tái)一系列刺激樓市政策，以確保樓市、地市穩(wěn)定。
對(duì)此，國(guó)土部土地利用管理司負(fù)責(zé)人表示，目前國(guó)土部的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管系統(tǒng)可以判斷各地已供住宅用地的開發(fā)利用情況。“對(duì)于超過合同約定開工時(shí)間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應(yīng)量的市、縣，應(yīng)該從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地規(guī)模。”上述負(fù)責(zé)人介紹。
國(guó)土部曾根據(jù)房?jī)r(jià)、地價(jià)、商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，將城市劃分為五類(房?jī)r(jià)地價(jià)上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌)，指導(dǎo)調(diào)整住宅用地供應(yīng)和穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)等工作。
“地方政府可根據(jù)市場(chǎng)指標(biāo)判定市場(chǎng)供求情況，國(guó)土部也將在去年的基礎(chǔ)上，調(diào)整相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，明確標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)地方的督促指導(dǎo)。”國(guó)土部土地利用管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
趙松認(rèn)為，在差異化手段的影響下，不同城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)和政策實(shí)施細(xì)則均將出現(xiàn)明顯分化，預(yù)計(jì)二季度，供需緊張的城市需求熱度有可能回升，地價(jià)漲幅略有擴(kuò)大；而存量規(guī)模較大、需求支撐不足的城市地價(jià)基本保持穩(wěn)定。
