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2025年08月18日
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種種跡象表明，為穩(wěn)定樓市，決策層在下一盤很大的棋。
前不久，一則住建部官員論述“設(shè)立國家住房銀行條件已成熟”的文章透露了政府主管部門對樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的構(gòu)想。住建部住房公積金監(jiān)管司司長張其光、處長崔勇撰文稱，以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立類似國家住房銀行的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。
“設(shè)立國家住房銀行的想法在這一時間節(jié)點(diǎn)上提出有特殊的意義。在住建部官員的分析中，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、增加住房消費(fèi)需求是設(shè)立住房銀行的重要條件，這與當(dāng)前樓市調(diào)控最主要的市場目標(biāo)相統(tǒng)一，更容易獲得認(rèn)可。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者。
雖然設(shè)立國家住房銀行并非一朝一夕的事，但如果將它與之前9·30政策中提出的MBS、REITs以及本屆政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”放在一起，就能更清楚地看到中央穩(wěn)定樓市的思路。
探路國家住房銀行
按照張其光的設(shè)想，這一以公積金制度為基礎(chǔ)的國家住房銀行，將整合各地住房公積金管理中心為其“網(wǎng)點(diǎn)”，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費(fèi)需求。同時，公積金在國家住房銀行匯總，將可以實(shí)現(xiàn)地區(qū)之間的調(diào)配與流動，解決地區(qū)之間的公積金使用矛盾。
“目前，各地分開管理的事業(yè)化住房公積金管理體制，對公積金這一大筆資金沒有進(jìn)行投資和金融風(fēng)險管理的能力。住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配，但在分割體制下，各地資金很難調(diào)用流通。”一直關(guān)注公積金體制改革的上海社科院研究員張泓銘指出。
長期以來，一邊是銀行房貸利率高、放款難，一邊卻有數(shù)萬億公積金沉淀資金“沉睡”，這樣的矛盾現(xiàn)狀早已被各方詬病。張其光文章中引用的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。目前，全國共有管理中心342個，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個，從業(yè)人員3.8萬人。
“從技術(shù)層面來講，設(shè)立國家住房銀行的這一做法可操作性較強(qiáng)。如果各地住房公積金管理中心可以直接整合，那么住房銀行的資本金、組織架構(gòu)及人員配備就已基本齊全。”中國銀行(4.80, 0.09, 1.91%)金融研究部研究員張偉指出。
公開數(shù)據(jù)顯示，目前，全國住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，這可轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金。
業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者，作為一個專業(yè)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，國家住房銀行初期只需實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作準(zhǔn)則，形成全國集中決策、分散管理、資金統(tǒng)一調(diào)撥的特殊住房金融系統(tǒng)，納入國家統(tǒng)一的金融監(jiān)管體系。
但真正實(shí)施起來，實(shí)現(xiàn)這樣的角色轉(zhuǎn)換并非易事。
“公積金制度改革之所以難以推進(jìn)，正是因?yàn)槠渲猩婕暗礁鞣N復(fù)雜的利益。”一位接近住建部的知情人士告訴記者，一方面目前住房公積金主要由地方公積金管理中心管理支配，如果設(shè)立國家住房銀行，那么地方利益將受到影響；此外，當(dāng)前的住房公積金主要存入中國建設(shè)銀行(7.20, 0.16, 2.27%)的賬戶中，一旦建立住房保障銀行，資金池發(fā)生改變，也將帶來重大利益調(diào)整。
實(shí)際上，由于此前在推進(jìn)國家住房銀行過程中遇阻，中央在2014年設(shè)立了國家開發(fā)銀行住房金融部作為政策性住房金融機(jī)構(gòu)的最初嘗試，主要解決棚改和保障性住房的建設(shè)資金需求。
業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出，與國開行主要針對保障房、基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)商解決貸款需求的定位不同，國家住房銀行應(yīng)著眼中低收入購房者，發(fā)揮低利率、普惠性金融作用，滿足個人住房需求。
政策的通盤考量
“設(shè)立類似國家住房銀行的政策性銀行，這樣的想法早幾年住建部就曾提出過，但因?yàn)楦母镒枇^大，一直沒有繼續(xù)推進(jìn)。如今住建部再次提出這一想法，也充分說明穩(wěn)定樓市的緊迫性。”上述接近住建部的知情人士對記者表示。
就在4月10日，國務(wù)院出臺意見，明確要求住建部、發(fā)改委、財政部等15部委要負(fù)責(zé)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，并要求加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。
“當(dāng)前穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵在于釋放購房需求，而釋放需求最好的辦法就是通過金融機(jī)構(gòu)降低購房者的資金成本，從去年的9·30政策到今年的3·30政策，都體現(xiàn)了這樣的調(diào)控邏輯。同時，按照市場歸市場、保障歸政府的調(diào)控原則，設(shè)立國家住房銀行的思路與這樣的政策邏輯也一脈相承。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所負(fù)責(zé)人指出。
陳劍波指出，設(shè)立國家住房銀行，將沉淀的住房公積金統(tǒng)一調(diào)配，用于保障中低收入者購房，這將釋放很大一批剛需及剛改需求入市。去年的9·30政策是從銀行信貸方面尋找刺激剛需入市的突破口，但由于商業(yè)銀行的市場經(jīng)營逐利性，政策落地效果并不理想。這也要求用于“政策保障”端口的國家住房銀行能盡快推進(jìn)。
“盡管從2014年開始，中央及相關(guān)部委很少再提樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，但實(shí)際上，對樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)一直在加速搭建及細(xì)化。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出。
“其中，類似國家住房銀行的這種政策性住房金融機(jī)構(gòu)對于穩(wěn)定購房需求有著重要的意義。”陳劍波指出，一方面，國家住房銀行提供低利率資金，有利于緩解中低收入者的購房壓力；另一方面，國家住房銀行與MBS分別是擴(kuò)大公積金和商業(yè)貸款這兩類資金流動性的必然通道，這在中央提出“盤活存量”的政策背景下更具有實(shí)際作用。
MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的資金池，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對該證券進(jìn)行擔(dān)保。
在去年的央行[微博]9·30政策中，中央曾明確提出要增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
也正是從去年開始，銀監(jiān)會已經(jīng)批復(fù)了多家銀行的信貸資產(chǎn)證券化(ABS)業(yè)務(wù)資格申請，ABS的發(fā)行規(guī)模和頻率都在不斷增加。作為與之并行的住房抵押貸款支持證券(MBS)也在政策推動下成為銀行業(yè)務(wù)研究的主要對象。
此外，在樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)中，作為穩(wěn)樓市、調(diào)節(jié)存量房市場的重要政策，房地產(chǎn)稅也在加速推進(jìn)中。
財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康此前曾表示，房地產(chǎn)稅目前正在加快立法。從具體時間表來看，2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實(shí)施。
