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2025年08月13日
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3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會發(fā)布的二套房貸款新政，終于在江蘇落地。人民銀行南京分行昨天發(fā)布通知，對于購買二套房申請貸款的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，其他11個(gè)地市的最低首付比例由60%降至40%，貸款利率仍按不低于基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。也就是說，南京、蘇州兩地的二套房首付門檻，比央行規(guī)定的最低要求上浮了5%。
新政
南京蘇州二套房首付門檻
比央行[微博]規(guī)定的最低比例上浮5%
昨天上午，人民銀行[微博]南京分行在其官網(wǎng)上掛出通知，按照“因地施策，分類指導(dǎo)”、不搞“一刀切”的差別化原則，由建設(shè)銀行(6.49, 0.11, 1.72%)江蘇省分行牽頭成立的江蘇省金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房貸政策自律機(jī)制經(jīng)多次商議，于4月10日確定了執(zhí)行央行、住建部、銀監(jiān)會《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》的實(shí)施方案，明確了二套房首付比例的具體標(biāo)準(zhǔn)。
按照標(biāo)準(zhǔn)，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，南京、蘇州兩地最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，比央行規(guī)定的最低門檻上浮了5%，而江蘇的其他11個(gè)地市則按照央行最低門檻的4成執(zhí)行。
在利率方面，江蘇統(tǒng)一規(guī)定二套房貸款利率仍然不低于基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行，這與原先沒有區(qū)別。
同時(shí)，江蘇也賦予各家銀行自主權(quán)，在上述基礎(chǔ)上，各銀行可根據(jù)每個(gè)借款人的具體信用狀況等因素，來確定各自的首付比例和利率水平。
一家上市城商行房貸部負(fù)責(zé)人與一家國有大行人士都表示，既然人行南京分行通知中標(biāo)明，“即日起可依照執(zhí)行”，各商業(yè)銀行肯定是要立即執(zhí)行這個(gè)新政策了。不過，另一國有大行個(gè)貸經(jīng)理介紹，昨天尚未接到行里通知，人行南京分行的政策估計(jì)周一會下發(fā)到手中。
算賬
買200萬元的二套房
南京人首付能少50萬，蘇州人能少30萬
由于新政前后，江蘇不同城市間的二套房貸政策有區(qū)別，因此新政對不同城市有不同的影響。
對于南京人來說，以一套200萬元的二套住房為例，之前購買需要首付7成也就是140萬元。如今降低到首付4.5成后，首付就變成了90萬元，首付門檻較之前下降了50萬元。
對于蘇州人來說，同樣以一套200萬元的二套住房為例，之前購買需要首付6成也就是120萬元。如今降低到首付4.5成后，首付就變成了90萬元，首付門檻較之前下降了30萬元。
江蘇除了南京和蘇州之外的其他城市，新政前后的二套房首付比例分別為6成和4成，如果仍然是一套200萬元總價(jià)的二套住房，那么首付比例則從120萬元下調(diào)到80萬元，下降了40萬元。
釋疑
為什么南京蘇州兩地不是4成首付？
“人行南京分行的二套房政策，是緊跟著央行的政策，但南京、蘇州兩地的二套房首付門檻設(shè)定為4.5成，又跟央行的不完全一致，感覺針對這兩地的政策要緊一些。”一名國有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示。而對于為何挑出南京、蘇州，將這兩個(gè)地方的政策設(shè)置得比央行的政策更緊一些，這名國有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人猜測，可能與考慮到這兩個(gè)地方的房價(jià)近期還在漲、應(yīng)該穩(wěn)一穩(wěn)有關(guān)。“我沒有參加會議，具體情況不了解。”
對銀行來說，是更傾向于二套房首付4成的政策，還是更緊一些的4.5成政策？“談不上傾向，我們做房貸，主要考慮的風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)，還有就是信用風(fēng)險(xiǎn)。”上述國有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人解釋，如果是4成首付，銀行發(fā)放的貸款占6成，而如果是4.5成首付，銀行發(fā)放的貸款占5.5成。“同等條件下，萬一出現(xiàn)了問題，后一種安排銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)、受到的損失要小一些。”
“江蘇區(qū)別對待不同的城市，就是按照分類指導(dǎo)的精神。”南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為，對于南京和蘇州的二套房買房人來說，5%的首付門檻影響面并不算大，而同時(shí)也能反映出南京和蘇州樓市較其他城市要健康，預(yù)計(jì)政策落地之后市場回暖的趨勢確立無疑。
貸款沒還清，又想買二套房，怎樣操作？
市民王先生名下有一套住房還剩下40萬元的貸款沒結(jié)清，最近又看上了一套標(biāo)價(jià)300萬元的房產(chǎn)。而他手上有135萬的資金，他是該將貸款還清，以3成首付重新買房，還是直接將135萬元作為二套房的首付？
一家國有大行的工作人員建議，還清貸款當(dāng)做首套房來買對購房人更劃算。“可以算一筆賬，從135萬中拿出40萬還清名下的貸款余額，還剩下95萬，完全可以滿足300萬房產(chǎn)的3成首付要求。這種情況下，可享首套房的利率，現(xiàn)在不少銀行在基準(zhǔn)上打9.5折。”而如果不結(jié)清名下貸款，135萬作為二套房的4.5成首付后，就只能按二套房利率來執(zhí)行，最低是基準(zhǔn)的1.1倍。“因?yàn)槎追坷噬细?0%，首套房利率甚至可以打折，所以建議，能當(dāng)首套房來買的盡量當(dāng)首套房來操作。”
觀點(diǎn)
1
能激發(fā)購房欲望
“政策雖然早有預(yù)期，但是真正落地后，對市場的促進(jìn)還是比較大的。”翠屏集團(tuán)南京區(qū)域營銷總監(jiān)汪煜認(rèn)為，改善型買房人購買二套房時(shí)首付門檻有明顯降低，會激發(fā)購房欲望。同時(shí)，也無法阻攔投資客的入市。對原先有貸款沒還完，手中有閑錢的市民來說，可以更低的門檻貸款買下二套房，再以租金來填月供。他認(rèn)為，新政的落地會將更多的房地產(chǎn)資金盤活。
2
有可能加劇觀望
南京一家房企的副總則預(yù)計(jì)，本次二套房新政對南京樓市刺激不大，理由是3月底國家新政出臺，大家期望值較高，本次南京新政卻并未達(dá)到預(yù)期。“新政首付在40%的基礎(chǔ)上增加5%的本意是想體現(xiàn)出分類指導(dǎo)的精神，畢竟江蘇的南京、蘇州樓市與其他三四線城市確實(shí)差別大。但買房人可能會理解為，政策存在進(jìn)一步放寬的空間，進(jìn)而放緩買房的步伐。”
3
市場回暖已是趨勢
南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝對南京、蘇州45%的最低首付門檻感到有些驚訝。“40%的最低首付門檻畢竟是國家三部委提出的。具體到江蘇省，如果將首付門檻的制定權(quán)交給各商業(yè)銀行，可能更加合適。”盡管如此，他認(rèn)為這無礙南京和蘇州樓市回暖的趨勢。他表示，3月底三部委新政出臺后，南京樓市的活躍度已經(jīng)在提升。
