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2025年08月19日
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新政·解讀
北京“限購(gòu)令”或?qū)⑷珖?guó)推廣
原文：一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。
解讀：
事實(shí)上，4月中旬，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重頭文件“國(guó)十條”出臺(tái)至今已經(jīng)有4個(gè)多月過(guò)去了，但只有北京、深圳、天津、廣州等幾個(gè)一線城市和為數(shù)寥寥的幾個(gè)二線城市出臺(tái)了地方細(xì)則,而其他城市至今沒(méi)有響應(yīng)“國(guó)十條”出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則。也正是如此，早在7月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林就提出，地方政府不重視、政策執(zhí)行力度不力是本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的最大問(wèn)題之一。
而在出臺(tái)細(xì)則的幾個(gè)城市中，北京市包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的細(xì)則是全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)最嚴(yán)厲的。4月30日下午出臺(tái)的“北京細(xì)則”明確：從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品住房。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”，在全國(guó)引起強(qiáng)烈反響，多位業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房人在當(dāng)時(shí)提出，如果北京限購(gòu)令得以全國(guó)推廣，樓市降溫速度能加快。
而昨晚出臺(tái)的新政將這一“想法”變成了現(xiàn)實(shí)。文件在強(qiáng)調(diào)各地要加大貫徹落實(shí)調(diào)控政策的同時(shí)，并明確“嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任”。
此外，最值得關(guān)注的是有關(guān)“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民P庭購(gòu)房套數(shù)”的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析認(rèn)為，北京商品住房“限購(gòu)令”或?qū)⒃谌珖?guó)其他城市推廣，而這將在一定程度上抑制購(gòu)房需求。
無(wú)納稅證明外地人暫停房貸
原文：二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。
不難看出，此前房貸政策支持的中小套型首套商品住房首付也開始提高。以北京目前成交均價(jià)2萬(wàn)元/平方米的一套面積為80平方米商品房為例進(jìn)行新老房貸政策下購(gòu)房人首付款對(duì)比：顯然，昨天之前，購(gòu)房人需要支付的首付為80平方米×2萬(wàn)元/平方米×20%=32萬(wàn)元，而今天開始，首付則變?yōu)?0平方米×2萬(wàn)元/平方米×30%=48萬(wàn)元，相差16萬(wàn)元。而購(gòu)買中小套型的一般為首次自住購(gòu)房，經(jīng)濟(jì)能力有限，多出的16萬(wàn)元首付不是小負(fù)擔(dān)。
■變化二：外地人購(gòu)房政策更嚴(yán)
外地人貸款購(gòu)房的政策變了。昨天之前，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部5月下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中第四條規(guī)定，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地購(gòu)房人，可按第二套（及以上）房貸政策執(zhí)行，即首付不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。而昨天的新政明確，今天開始，這類外地人貸款購(gòu)房被暫停了。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該項(xiàng)新政將對(duì)燕郊、“京津冀一小時(shí)生活圈”以及海南等外地人群購(gòu)房比重大的地區(qū)影響加大，如果執(zhí)行嚴(yán)厲，全國(guó)性房?jī)r(jià)下降或許從這些區(qū)域率先開始。
■變化三：買房不能再用消費(fèi)性貸款
禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房。而在昨天之前，事實(shí)上，自4月二套房貸政策從嚴(yán)以來(lái)，招商、交通等銀行推出的“綜合性抵押消費(fèi)貸款”等產(chǎn)品，實(shí)際上就是幫助許多二套購(gòu)房人規(guī)避“二套房貸”高首付、高利率的。據(jù)介紹，此類綜合性抵押消費(fèi)貸款的利率經(jīng)過(guò)優(yōu)惠后一般能低于基準(zhǔn)利率，獲得的綜合性消費(fèi)貸款則用來(lái)支付新購(gòu)二套房屋的房款。而自今天開始，隨著新政的出臺(tái)，這條規(guī)避二套房貸高首付、高利率的路被堵了。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房貸政策的再度從緊，將對(duì)近期又開始躍躍欲試的“投資購(gòu)房人”造成心理打壓，將使得出現(xiàn)“非正常反彈苗頭的樓市再度平穩(wěn)”。
■文/本報(bào)記者 余美英
新政·落實(shí)
央行銀監(jiān)會(huì)昨叫停三套房貸
第三套及以上住房貸款全面被暫停，貸款買房不分面積大小首付一律三成以上。昨天，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的差別化住房信貸政策。兩部門表示，此舉是為進(jìn)一步深入貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)），鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
央行、銀監(jiān)會(huì)要求，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。
此外，各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。對(duì)有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。
在打擊投資投機(jī)購(gòu)房的同時(shí)，央行銀監(jiān)會(huì)表示要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。
業(yè)內(nèi)人士表示，這次出臺(tái)的信貸新政中影響比較大的要算是首套房貸的首付提高。以前北京地區(qū)對(duì)于借款人的房貸審核已開始執(zhí)行以家庭為單位的“認(rèn)房認(rèn)貸”，在貸款成數(shù)方面以90平米房產(chǎn)為劃分界線，90平米以下貸款首付還能兩成；90平米以上貸款成數(shù)為七成。今后，不論房屋面積大小，首付都得提高至三成，原來(lái)150萬(wàn)的房子首付只要30萬(wàn)，現(xiàn)在就得多付15萬(wàn)。而第三套房貸暫停的要求對(duì)北京市場(chǎng)影響不大，此前京城絕大部分銀行已經(jīng)自行停止了三套房貸。
