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2025年08月20日
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城市化網(wǎng)訊 在日前舉行的中國商業(yè)推動地產(chǎn)論壇貴州峰會上，城市化委員會戰(zhàn)略咨詢委員會委員、全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任、亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波就“貴州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與機(jī)遇”作了精彩的主題演講，朱凌波表示，金融創(chuàng)新將是商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)增值的出路。
朱凌波認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗及房地產(chǎn)限購短期的政策對整個行業(yè)拉動完全不樂觀的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的未來除了城鎮(zhèn)化進(jìn)程、消費(fèi)力增長這些老生長談外，還需要尋找突破口。而中國的金融創(chuàng)新如果沒有突破，房地產(chǎn)是不可能持續(xù)健康發(fā)展。以萬達(dá)為例，如果它不再跟中國金融創(chuàng)新和國內(nèi)資本接軌，將可能出現(xiàn)嚴(yán)重問題?，F(xiàn)在萬達(dá)號稱有4600億資產(chǎn)，是一家大規(guī)模、高速成長的企業(yè)。如果不找出資產(chǎn)增值的退出通道，那么未來不只是萬達(dá)，中國所有做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會面臨巨大問題。
朱凌波分析到，中國的金融有幾個致命的缺陷，第一為商業(yè)地產(chǎn)提供的信貸資金。第二是金融體系是以資產(chǎn)作為抵押的體系。中國金融80%的抵押物都是跟土地和房屋不動產(chǎn)相關(guān)的，而在國外，卻可以脫離抵押體系，可采用租約抵押貸款。第三個層面就是金融創(chuàng)新，現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金，沒有建立良性循環(huán)。進(jìn)入以后如果沒有銷售、沒有回款，這個錢就回不來。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)如果不盤活，未來中國金融的風(fēng)險就像海南地產(chǎn)一樣出現(xiàn)泡沫。最近，政策上出現(xiàn)了一線曙光，我們呼吁了多年的以房地產(chǎn)限購解壓為始的救市政策，以及未來的資產(chǎn)證券化——MBS的提出可能會為未來中國商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展提供一個很好的解題。
朱凌波表示，新城鎮(zhèn)化將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段。中國的城市化分為兩個階段。一是新城鎮(zhèn)化，之前也叫“前城市化”。 “前城市化”的模式是以當(dāng)年的4個經(jīng)濟(jì)特區(qū)，14個沿海開放城市，15個計(jì)劃單列市，以沿海城市發(fā)達(dá)地區(qū)為帶動、大城市和城市群為代表的城市化。新的城市化則是以中小城市、地級市、縣級市，甚至五線城市為帶動的，我們叫產(chǎn)城一體化。其實(shí)，未來新城鎮(zhèn)化可能才是中國商業(yè)地產(chǎn)的真正的黃金發(fā)展階段。
