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2025年08月18日
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“十一”黃金周向來是針對一手樓而言的，二手樓市場歷來慘淡。即便央行[微博]推出新政，南都記者昨日巡盤發(fā)現(xiàn)，廣州不少中介店面門可羅雀。業(yè)內(nèi)人士普遍表示，央行新政有望刺激廣州最后一季度二手樓成交量增長10%以上，成交價估計即便有漲也漲幅微小。而要達到上述“量升價穩(wěn)”局面，還需看新政最終落地情況———到底銀行有無額度放貸，而“貸款利率下限為貸款基準利率七折”的新政難成現(xiàn)實。
走訪
中介：新政出臺后有業(yè)主返價
昨日上午，廣州珠江新城花城大道鉑林國際公寓16樓，原來38平方米的一套一房一廳小復式，中介用鑰匙打不開了。“應該是業(yè)主才換的鎖，估計是要返價了，前兩天門還能打開的”，帶顧客看房的中介說，最近兩天新政出臺，有業(yè)主打電話來返價，“原來賣150萬元的小復式現(xiàn)在要叫價165萬。”
二手樓延續(xù)清淡行情
昨日記者走訪天河、越秀、白云、番禺的二手樓中介門市，發(fā)現(xiàn)大多中介鋪門可羅雀。昨日上午10點半到下午2點半，記者走訪了番禺區(qū)南浦島碧桂園大道、越秀區(qū)中山一路、白云區(qū)京溪路地帶的地產(chǎn)中介門市，鋪內(nèi)一般有兩人留守，多家門店沒有顧客。其中，碧桂園大道的11家中介門店只有兩家有顧客在場。滿福堂一位經(jīng)紀說，國慶當天只有1人來看房，估計多數(shù)人出行，看房的人不會多。
“因為政策才通過媒體報道出來，很多客戶在這之前都外出了。”中原地產(chǎn)東湖西分行高級營業(yè)經(jīng)理邱智成表示，其所在分店國慶當天接待的客戶雖比平日略多，但成交暫未有任何變化。合富置業(yè)高級經(jīng)理邱記華也說，他所在分店“一手樓成交量翻番，但二手樓沒變化，有成交的也是舊客戶，都是以前看好的，新客未見成交。”
南都記者綜合多名中介人士受訪時的分析發(fā)現(xiàn)，新政對二手樓市影響暫不明顯，目前真正返價的業(yè)主很少。“在市場下行時推出市場要賣的房子一般都是有心要賣的”，裕豐地產(chǎn)署前分店營業(yè)經(jīng)理江智懷說，最近兩天看二手樓的顧客比新政之前多了20%左右。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰介紹，準買家中超過一半是換房客，但與去年比還是少了，而廣州前三季度剛需客占比超過8成，改善型需求的買家只占約12%。
銀行是否有錢可貸成關鍵
多名業(yè)內(nèi)人士稱，這次新政關鍵是看銀行最終如何落地。
周峰說，目前很多銀行已用完10月下旬的放貸額度，“有無額度可以貸是一個大問題，新政現(xiàn)在才公布，估計要到明年1月份才會看出政策反應，銀行才有比較充裕的資金可以貸”，現(xiàn)實中是否能按照“還清首套房貸二套再貸只需3成首付”要根據(jù)銀行的資金實力來定。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜同樣認為，實際貸款額度和放貸實力才是這次央行托市是否成功的關鍵，而尚未放開的限貸依然是一道大坎，對很多投資型買家來說，“有錢無名額”是現(xiàn)實困境，這次“松貸”主要惠及剛需、自用型買家，釋放的購買力很有限。
對于“貸款利率下限為貸款基準利率七折”，綜合多名房地產(chǎn)及銀行業(yè)人士的觀點，基本無人表示會“鐵定執(zhí)行”，不少人表示到時若能打個九折就很不錯了。不過，對于改善型需求的買家，首付降低而且還不用上浮10%利率，已是變相降低入市門檻。
前景
二手樓成交量年內(nèi)或增一二成
“改善型需求購房者”被理解為新政最受惠的群體。“知道銀行的新政未執(zhí)行、已經(jīng)持續(xù)大半年看房、一直被首付7成的門檻制約、因二手小業(yè)主不降價一直在僵持”，滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰如此形容這些換房客的特征，他說這兩天看房的準買家中換房客占了一半。
“我估計起碼要到4日以后，才會出現(xiàn)客戶增多的情況。”周峰認為，到那時部分開發(fā)商會針對前三天的成交情況重新調(diào)整價格，而客戶外出也陸續(xù)回流。
新政影響顯現(xiàn)需待時日
“央行只是出了大概方向，整體會利好于樓市，但客人方面反應還未那么明顯。有不少改善的客戶困于資金方面，所以還沒出手。”合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，目前有一批手上有錢、可以還清首套房貸款的改善買家已積極看樓，但黃金周一手樓選擇多，他們都會先去看一手樓，比較下價錢。“那些改善買家去看二手樓的話，預計得等到10月中下旬，一手樓市場看得差不多了，才會去二手樓市場上比較。”梁燕明認為，政策利好作用于二手樓市預計會延后，“起碼要過了國慶黃金周。”
多名受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，年底前如無其他新政變化，預計二手樓成交量因央行政策利好會有10 %-20%的漲幅，成交價持穩(wěn)或微升。
而已經(jīng)過去的3個季度，根據(jù)周峰的說法，廣州二手樓成交量同比跌幅達2成，“去年黃金3月成交1.6萬套，10月份‘穗六條’出臺前成交6800套，而今年8月份只成交3300套”，預計第四季度成交量比第三季度環(huán)比漲15%-18%，部分準買家會妥協(xié)。
老區(qū)學位樓需求或進一步釋放
中原地產(chǎn)越秀區(qū)老荔灣區(qū)物業(yè)部副總經(jīng)理陳秋炳也表示，每次樓市調(diào)控政策出臺，二手市場反應都比一手樓慢，越秀區(qū)成交量與去年同比，今年前8月跌幅達4成，成交價則一直處于與去年基本持平并微降。
“如果銀行政策能落地的話，估計能釋放部分學位需求資金”，陳秋炳說，越秀區(qū)的二手樓不少是針對改善型需求買家，但7成首付加上上浮10%利率的貸款政策無疑是一大門檻，如果政策能落地，有望改變釋放學位房需求資金不足的局面。
