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2025年08月18日
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多位業(yè)內(nèi)人士分析，盡管該政策的利好相當(dāng)有限，但交易稅調(diào)整后，購(gòu)房者的購(gòu)房成本確實(shí)有所降低，且靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)為高檔住宅集中的區(qū)域，該政策調(diào)整無(wú)疑將促進(jìn)二手豪宅交易量。
9月4日，上海市靜安、長(zhǎng)寧兩個(gè)中心城區(qū)對(duì)二手房交易稅征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。盡管這一調(diào)整只是一次不太起眼的“微調(diào)”，卻被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是上海樓市政策松動(dòng)的重要標(biāo)志。
多位業(yè)內(nèi)人士分析，盡管該政策的利好相當(dāng)有限，但交易稅調(diào)整后，購(gòu)房者的購(gòu)房成本確實(shí)有所降低，且靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)為高檔住宅集中的區(qū)域，該政策調(diào)整無(wú)疑將促進(jìn)二手豪宅交易量。此外，這一政策出臺(tái)后，買(mǎi)賣雙方對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的心理預(yù)期也將發(fā)生變化。
不僅如此，《華夏時(shí)報(bào)》記者得到最新消息，上海徐匯、寶山的二手房交易也將按新政策執(zhí)行。
“通過(guò)一個(gè)不太起眼的政策，切入到政策調(diào)整通道，是比較穩(wěn)妥的辦法。在與樓市相關(guān)的領(lǐng)域，上海極有可能還有后續(xù)動(dòng)作。”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民在接受
二手房交易變相“減稅”
此前，根據(jù)上海靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)的二手房交易稅繳納辦法，滿五年且不唯一的住房在繳稅時(shí)，如果營(yíng)業(yè)稅按照全額房款的5.6%繳納時(shí)，個(gè)稅也必須按照全額房款的2%繳納；如果營(yíng)業(yè)稅按照增值部分差額的5.6%繳納時(shí)，個(gè)稅則必須按照差額的20%繳納。按照最新的辦法，如果營(yíng)業(yè)稅按照差額繳納，個(gè)稅可以選擇按照全額的2%繳納。
以一套200萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)、300萬(wàn)元賣出的滿五年不唯一住宅為例，按之前的交易辦法，選擇按照全額繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的，總稅款為22.8萬(wàn)元；選擇按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的，總稅款為25.6萬(wàn)元，而選擇新辦法按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅、全額繳納個(gè)稅的，總稅款僅為11.6萬(wàn)元，少繳11.2萬(wàn)元。
“前后最大的變化在于，減少了交易環(huán)節(jié)的稅收成本，有利于增加二手房交易量。”信義房屋分析師陳麗娜表示。
“我們和長(zhǎng)寧同一天對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，但沒(méi)有發(fā)文。”靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)部工作人員9月5日向記者表示，區(qū)里和市里對(duì)交易辦法已經(jīng)討論了有一段時(shí)間了，只是最近才最終確定在靜安、長(zhǎng)寧出臺(tái)。
一位房產(chǎn)中介向記者透露，上海其他區(qū)域也已經(jīng)收到吹風(fēng)消息，稅收調(diào)整將向全市推廣。就在長(zhǎng)寧、靜安推出上述辦法的第二天，最新的交易辦法已經(jīng)擴(kuò)展至寶山和徐匯區(qū)。
“據(jù)寶山、徐匯兩區(qū)交易中心的反饋，這兩個(gè)區(qū)也將按最新辦法執(zhí)行，也沒(méi)有正式發(fā)文，但已經(jīng)做出了窗口指導(dǎo)意見(jiàn)，可以操作了。”上海一家大型房產(chǎn)中介市場(chǎng)部人士向
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)交易服務(wù)部經(jīng)理薛剛認(rèn)為，這一政策的調(diào)整將釋放高檔住宅的購(gòu)買(mǎi)需求。“交易金額越大，能享受到的稅收優(yōu)惠越多，因而該辦法將促進(jìn)豪宅的買(mǎi)賣。”
不過(guò)分析師也指出，該辦法的效果將因限購(gòu)而大打折扣。
“對(duì)賣家來(lái)說(shuō)，受限購(gòu)政策影響，如果將手中房產(chǎn)賣出后，在上海極有可能買(mǎi)不到新房，因此賣家的愿意并不強(qiáng)烈。購(gòu)房資格的問(wèn)題不解決，這一政策的效果將受到極大影響。”陳麗娜表示。
預(yù)期后續(xù)仍有松綁動(dòng)作
上海突然拋出一條看似不痛不癢的樓市新政，背后是否有潛臺(tái)詞？業(yè)內(nèi)專家告訴記者，調(diào)整二手房交易稅費(fèi)看似事小，其實(shí)是攪動(dòng)上海樓市的一條“鯰魚(yú)”。
“9月是新房銷售旺季，也是土地出讓的高峰期。二手房交易加快，會(huì)引出不少置換需求進(jìn)入新房，促進(jìn)新房的交易。”蔡為民指出。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉則認(rèn)為，上海的購(gòu)房需求仍然旺盛，如果政策像長(zhǎng)三角其他城市那樣大尺度松動(dòng)，必將引起房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，這并非政府希望看到的。
“在四個(gè)一線城市中，上海一般不會(huì)首先出臺(tái)重大政策，往往會(huì)從看似不起眼的政策切入，逐步釋放儲(chǔ)備政策。”陳仲偉表示，近日上海這項(xiàng)不起眼的交易稅調(diào)只是調(diào)整的開(kāi)始，預(yù)計(jì)后期還可能會(huì)有一些后續(xù)動(dòng)作。
蔡為民透露，不久前有房企及機(jī)構(gòu)向上海市政府建議，對(duì)認(rèn)房又認(rèn)貸的“雙限”松綁。“大家希望將兩個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不進(jìn)行綁定，而進(jìn)行各自單獨(dú)的認(rèn)證。但政府部門(mén)認(rèn)為這個(gè)動(dòng)作太大。預(yù)計(jì)上海不會(huì)首先在‘雙限’上做文章，而等著其他城市‘試點(diǎn)’。”蔡為民說(shuō)。
上海社會(huì)科學(xué)院有研究人員也向記者透露，此前不久上海有房企及行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)研討會(huì)，建議上海對(duì)樓市政策適當(dāng)松動(dòng)。其中討論到的內(nèi)容包括，將非上海戶籍購(gòu)房資格由此前繳納稅費(fèi)滿三年，降至二年或一年；取消大戶型限購(gòu)政策等。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家大多認(rèn)為，上海樓市政策繼續(xù)松動(dòng)的可能性相當(dāng)大。
“如果9月沒(méi)有大動(dòng)作，10月很可能會(huì)有動(dòng)作。房子不好賣，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情也不會(huì)高，政府的賣地收入就會(huì)受到影響。開(kāi)發(fā)商想抓住9、10月跑量，政府則想在這段時(shí)間賣地。”蔡為民指出，政府部門(mén)解決購(gòu)房者的問(wèn)題，其實(shí)是想增加開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的信心。
