短期房?jī)r(jià)下降壓力大 長(zhǎng)期看仍將攀升
時(shí)間：2010-08-17 09:56:07
來(lái)源：新華網(wǎng)海南頻道 作者：王暉余
記者從日前舉行的“２０１０博鰲房地產(chǎn)論壇”上了解到，國(guó)家４月份以來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策對(duì)開發(fā)商已形成不同程度的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)量跌價(jià)滯的局面，開發(fā)商正密切關(guān)注政策走向和市場(chǎng)動(dòng)向。
與會(huì)人士分析認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將處于快速推進(jìn)的時(shí)期，稀缺的土地資源和膨脹的城市規(guī)模將進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格攀升；從短期來(lái)看，下半年由于面臨供給量大幅增多和開發(fā)商資金壓力逐漸加大等因素，或?qū)⒋偈归_發(fā)商實(shí)質(zhì)性降價(jià)，以拉動(dòng)銷售量回升，加速資金回籠；而二三線城市受到的政策沖擊及降價(jià)幅度將小于一線城市。
——城鎮(zhèn)化進(jìn)程將拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期攀升
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院７月２９日發(fā)布的《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》藍(lán)皮書稱，截至２００９年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率為４６．６％，城鎮(zhèn)人口達(dá)６．２億，城鎮(zhèn)化規(guī)模居全球第一。目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)出典型的不完全城鎮(zhèn)化特征，即中國(guó)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)中包含大量的農(nóng)業(yè)人口。僅此一項(xiàng)，就使得中國(guó)的城鎮(zhèn)化率被高估９個(gè)百分點(diǎn)左右。如果再考慮到大量尚未融入城市的農(nóng)民工，中國(guó)完全的人口城鎮(zhèn)化率至少要降低１０個(gè)百分點(diǎn)。
社科院藍(lán)皮書指出，今后一段時(shí)間，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將處于一個(gè)快速推進(jìn)的時(shí)期。到２０１５年城鎮(zhèn)化率達(dá)到５２％左右，到２０３０年達(dá)到６５％左右。
目前，中國(guó)城市化的水平仍然低下：其一，目前中國(guó)大多數(shù)人口居住在農(nóng)村，而且４０％以上的勞動(dòng)力仍在農(nóng)村從事傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；其二，作為城市化標(biāo)志的第三產(chǎn)業(yè)所占份額低下，無(wú)論是ＧＤＰ貢獻(xiàn)份額，或是接納勞動(dòng)力就業(yè)比例，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)所占比重均只有３０％略多的水平，這與西方國(guó)家超過(guò)６０％的比例差距十分遙遠(yuǎn)。有專家預(yù)測(cè)，中國(guó)地級(jí)和縣級(jí)市的未來(lái)城市人口擴(kuò)容，從目前起的十年時(shí)間中，基本上以每年１０％左右的速度增長(zhǎng)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，將來(lái)至少要有過(guò)半的中國(guó)人口需要遷入城市或是生活在城市。因此，稀缺的土地資源和膨脹的城市規(guī)模必將進(jìn)一步拉動(dòng)中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格向上步步攀升，這是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。長(zhǎng)期看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到參加“２０１０博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓”的普遍認(rèn)同。
前瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平說(shuō)，目前全球投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是“情有獨(dú)鐘”。從今年上半年開始，宏觀調(diào)控以來(lái)，資本市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)三次對(duì)房地產(chǎn)估值大型的波動(dòng)，每次升幅都在２０％－３０％左右，目前亞洲區(qū)資本市場(chǎng)上，中國(guó)房地產(chǎn)板塊最活躍，今年對(duì)沖基金賺的錢也最多。在投資者看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)還是非常受關(guān)注的一個(gè)行業(yè)。
蔡洪平說(shuō)，資本市場(chǎng)期待著房地產(chǎn)能夠趨穩(wěn)甚至向上。這半年來(lái)，每次香港資本市場(chǎng)房地產(chǎn)股票波動(dòng)，都是意味著或者寄托著投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)反彈的期望，房?jī)r(jià)只要不去觸及社會(huì)和政府關(guān)于房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)不公平的社會(huì)神經(jīng)，中國(guó)房地產(chǎn)將始終是中國(guó)內(nèi)需的火車頭，保持平穩(wěn)發(fā)展。
中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，雖然從短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格有可能波動(dòng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，只要投資和需求更加平衡，中國(guó)房地產(chǎn)一定大有前途，是支柱產(chǎn)業(yè)。
盛高置地（控股）有限公司董事總經(jīng)理兼行政總裁謝世東認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，由于城市化進(jìn)程和家庭結(jié)構(gòu)等因素，再加上實(shí)際投資渠道有限，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉分析，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將量穩(wěn)價(jià)升。未來(lái)的４年到１０年之間，房地產(chǎn)行業(yè)主要特點(diǎn)是銷售面積是非常平穩(wěn)的，但是銷售金額和投資仍然穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)將從一個(gè)領(lǐng)先于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的行業(yè)逐步調(diào)整為和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幾乎同步的行業(yè)。
——資金和庫(kù)存雙重壓力將使短期房?jī)r(jià)下降
國(guó)家４月份出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市降溫明顯，整體呈現(xiàn)量跌價(jià)滯的狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，１至７月，全國(guó)商品房銷售面積４．５８億平方米，比去年同期增長(zhǎng)９．７％，增幅比上半年回落５．７個(gè)百分點(diǎn)；銷售額２．２９萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)１６．８％，增幅比上半年回落８．６個(gè)百分點(diǎn)。７月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積６４６６萬(wàn)平方米，同比下降１５．４％，較６月份減少２９．７％，低于去年７８００萬(wàn)平方米的月度均值。價(jià)格方面，７月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲１０．３％，漲幅比６月份縮小１．１個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比持平。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年６月末全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為１９１８２萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)６．４％。今年１至６月，房屋新開工面積８．０５億平方米，同比增長(zhǎng)６７．９％，其中，６月全國(guó)商品房新開工面積達(dá)到１．９億平方米，成為近兩年來(lái)新開工量最多的一個(gè)月。不斷增大的銷售壓力、越來(lái)越強(qiáng)的降價(jià)預(yù)期，使上市公司選擇更加謹(jǐn)慎的發(fā)展戰(zhàn)略。
大型開發(fā)商上市公司公布的中報(bào)顯示，在完成全年銷售指標(biāo)方面，萬(wàn)科、綠城、富力、保利、金地、恒盛、龍湖、復(fù)地等上市公司未實(shí)現(xiàn)時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半。同時(shí)，一些企業(yè)上半年的銷售面積同比大幅下滑，萬(wàn)科銷售面積同比下降８％、金地集團(tuán)下降４２．８％、招商地產(chǎn)下降達(dá)５３．８７％。
一些企業(yè)采取重新定價(jià)新盤變相降價(jià)的方式帶動(dòng)成交，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司副總裁肖莉介紹，萬(wàn)科５、６月份的平均房?jī)r(jià)比４月份下調(diào)１４％。
金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，接下來(lái)房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)調(diào)整。首先是由于購(gòu)買力不足；其次，供應(yīng)量來(lái)還會(huì)進(jìn)一步放大。凌克預(yù)計(jì)，全國(guó)７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將下跌１０％左右。
肖莉表示，對(duì)于下半年的政策，仍不能存有任何的僥幸心理，認(rèn)為政府會(huì)放寬政策是非常有風(fēng)險(xiǎn)的想法，開發(fā)商還是要積極面對(duì)。謝世東也認(rèn)為，在目前的政策背景下，開發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)，合理定價(jià)，使成交量能夠有一個(gè)比較好的復(fù)蘇。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)際上仍在高位，但是已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。下行通道會(huì)比較明顯在后幾個(gè)月充分顯現(xiàn)出來(lái)。從投資到資金、銷售、信貸、土地，可能會(huì)比較強(qiáng)烈反映出來(lái)下降趨勢(shì)。
盡管去年開發(fā)商已經(jīng)回籠了大量資金，但中南恒展集團(tuán)沈陽(yáng)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理張曉文表示，中小型開發(fā)商在政策預(yù)見性和資金規(guī)模方面與上市公司相比存在明顯劣勢(shì)，中小型開發(fā)商除了銀行沒有其他的融資渠道，如果政策影響持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，開發(fā)商遲早會(huì)遇到資金問(wèn)題。
張曉文介紹，該公司已經(jīng)對(duì)開發(fā)進(jìn)度和規(guī)模進(jìn)行控制，開發(fā)投資趨于保守。“我們現(xiàn)在的心理狀態(tài)就是‘潛伏’，密切關(guān)注政策走向和市場(chǎng)動(dòng)向，長(zhǎng)期樂(lè)觀，但短期謹(jǐn)慎。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)下去，基于回籠資金的壓力，下半年將根據(jù)拓展規(guī)模進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。”
張曉文表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政府、開發(fā)商和購(gòu)房者三方博弈的狀態(tài)，開發(fā)商仍在觀望政策影響到底有多深，揣測(cè)接下來(lái)的政策會(huì)如何調(diào)整。張曉文認(rèn)為，由于上半年大型房地產(chǎn)上市公司完成銷售指標(biāo)不理想，年底前出于業(yè)績(jī)和銷售的壓力，可能形成較大規(guī)模的降價(jià)，進(jìn)而引起中小型開發(fā)商降價(jià)的連鎖反應(yīng)。
小型開發(fā)商出于資金壓力，期望下半年整體房?jī)r(jià)有所下降，進(jìn)而拉動(dòng)成交量增長(zhǎng)。海南圣煜投資有限公司總經(jīng)理朱暉說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，三亞許多樓盤銷售幾乎停滯。“我們?cè)敬蛩阍谖逯干绞泻腿齺喪型瑫r(shí)開發(fā)新樓盤，由于看不清形勢(shì)，目前決定只開發(fā)其中一個(gè)，希望下半年市場(chǎng)打破僵局，房?jī)r(jià)下降拉動(dòng)成交量上升。”
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期價(jià)穩(wěn)量升，價(jià)格穩(wěn)定是指在售樓盤價(jià)格平穩(wěn)，新盤低價(jià)入市。盡管從傳統(tǒng)來(lái)看，第四季度、明年第一季度并不是商品房銷售旺季，但是今年可能例外。在未來(lái)２至３年的中期內(nèi)，房地產(chǎn)稅收政策、住房保障體系和通貨膨脹壓力等因素將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大影響。
——二三線城市降價(jià)幅度將小于一線城市
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年一線城市房屋銷售以及房?jī)r(jià)的回落情況比較明顯。但是，仍有不少省份上半年商品房銷售面積快速增長(zhǎng)。上半年，海南商品房銷售面積同比增長(zhǎng)１２１．７％、河北增長(zhǎng)６８．８％、云南增長(zhǎng)６１．４％、山東增長(zhǎng)４０．１％。
來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院等其他市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，在一線城市房?jī)r(jià)和房屋銷售出現(xiàn)下降的同時(shí)，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持著較高熱度。
盛高置地（控股）有限公司董事總經(jīng)理兼行政總裁謝世東表示，一線城市與二、三線城市的所受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響程度不同。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，盛高置地在上海一些投資型產(chǎn)品的銷售量基本上處于停滯狀態(tài)，在二、三線城市的自住型住房銷售形勢(shì)則好很多，“因此我們將多做一些自住型的產(chǎn)品，而不是多做投資型產(chǎn)品。”
萬(wàn)科的中報(bào)顯示，其上半年新增項(xiàng)目多位于二、三線城市。新進(jìn)入昆明、貴陽(yáng)、唐山、吉林等城市，累計(jì)新增項(xiàng)目３８?jìng)€(gè)，對(duì)應(yīng)的按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)８９３萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)在２３００元左右，繼續(xù)保持在較低水平。
保利在中報(bào)中明確表示將加大二、三線城市投資，提高市場(chǎng)占有率和產(chǎn)品覆蓋率；及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將主流產(chǎn)品定位為滿足“普通住宅自住型、剛性需求”；積極參與各地保障性住房建設(shè)，履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任；開拓“房地產(chǎn)基金”等創(chuàng)新投融資渠道，降低宏觀調(diào)控的影響。
中原集團(tuán)主席施永青認(rèn)為，未來(lái)一線和二、三線城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會(huì)有點(diǎn)不同。在二、三線城市還是剛性需求為主，但是在上海、北京這類一線城市中，投資的比例將會(huì)很高。
一些房地產(chǎn)企業(yè)正加緊向二、三線城市轉(zhuǎn)移布局，力求均衡發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。深圳明源房地產(chǎn)管理研究院院長(zhǎng)姚武介紹說(shuō)，由于二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始在二、三線城市拿地，增強(qiáng)異地發(fā)展和多項(xiàng)目發(fā)展的能力。
姚武表示，一是許多二、三線城市仍然處于高速城市化的階段，有著較大的剛性需求；二是由于各地投資、投機(jī)需求所占比重不同，本輪調(diào)控主要打擊的是投資、投機(jī)需求，對(duì)于二、三線城市以自住和改善性需求為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不是十分明顯。
張曉文分析，下半年房?jī)r(jià)下降是必然的趨勢(shì)，只是比例不一樣。與一線城市相比，二、三線城市受到的沖擊明顯要小。這主要是由于部分一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，二、三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)合理；其次是二、三線城市受政策的影響具有延遲性。張曉文預(yù)計(jì)，今年下半年至明年，一線、二線、三線城市房?jī)r(jià)可能分別下降２０％、１０％至１５％、５％左右，呈遞減的趨勢(shì)。
