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2025年08月17日
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在樓市的低迷期，各級(jí)政府不遺余力的救市舉措，正在給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)潛移默化的影響。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月多地樓市成交量比6月有小幅回升，市場(chǎng)隱現(xiàn)反彈跡象。
但更重要的影響在于，隨著市場(chǎng)交易出現(xiàn)反彈、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)、戶(hù)籍改革措施出臺(tái)等一系列利好因素的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心正在逐漸恢復(fù)。近期部分城市的房屋和土地供應(yīng)均出現(xiàn)增長(zhǎng)，正在為未來(lái)的市場(chǎng)升溫打下基礎(chǔ)。
專(zhuān)家認(rèn)為，雖然市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，但一系列微小的變化，都將給市場(chǎng)帶來(lái)“蝴蝶效應(yīng)”般的影響。短期的成交量回歸，恐怕并不意味著長(zhǎng)期“牛市”的到來(lái)，低增長(zhǎng)、價(jià)格平穩(wěn)等將成為未來(lái)市場(chǎng)的常態(tài)。
松綁力度超預(yù)期
在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月的嘗試后，地方政府松綁樓市的尺度驟然加大。四川省財(cái)政廳近日發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)首套普通住房購(gòu)房者，要求貸款利率不超過(guò)基準(zhǔn)利率。同時(shí)，按實(shí)際發(fā)放貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。
上述措施發(fā)布后，迅速引起軒然大波。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，成都這一救市政策，是目前為止動(dòng)作最大救市措施，既是第一次明確用財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房者，也是第一次明確使用信貸政策救市。相比松綁限購(gòu)等舉措，其效果將更為明顯。
不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)上述舉措提出反對(duì)并指出，用納稅人的錢(qián)補(bǔ)貼購(gòu)房者，既不合法理又有違公平。贊成者則認(rèn)為，此舉與此前經(jīng)常采用的稅費(fèi)補(bǔ)貼相比，并無(wú)根本區(qū)別。
截至目前，主管部門(mén)尚未對(duì)該項(xiàng)措施做出公開(kāi)表態(tài)。隨著越來(lái)越多的城市加入松綁限購(gòu)的大軍中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策正在出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，已有30個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)，占所有46個(gè)限購(gòu)城市的比例為65%。此外，還有不少城市實(shí)施戶(hù)籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費(fèi)減免等政策。
該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，年內(nèi)還將有10個(gè)左右城市會(huì)出臺(tái)不同力度的松綁限購(gòu)政策。也就是說(shuō)，除一線城市外，其余限購(gòu)城市都將肯定在年內(nèi)取消限購(gòu)政策。
多數(shù)受訪者向中國(guó)證券報(bào)表示，從政策層面看，力度將會(huì)越來(lái)越放松。此前幾個(gè)月，住建部部長(zhǎng)陳政高赴中西部多個(gè)省份調(diào)研并座談，并在座談中向部分省份明確了“刺激需求”的政策方向。分析指出，未來(lái)信貸政策仍有松綁的空間，并可能進(jìn)一步刺激需求。
心理影響大于實(shí)際
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市政策松綁的效果似乎正在顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月1日-27日，全國(guó)典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為15.2套，比6月同期輕微反彈了3%。其中，二三線城市成交量出現(xiàn)明顯上漲。
由于季節(jié)因素，7月往往是全年成交的淡季。業(yè)內(nèi)人士指出，成交量之所以出現(xiàn)反彈，并不僅僅由于松綁限購(gòu)所致，還因?yàn)閴阂衷S久的需求逐漸釋放，越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取降價(jià)措施，以及宏觀經(jīng)濟(jì)層面出現(xiàn)了積極變化。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州蕭山、濟(jì)南、成都等地的效果較為明顯，取消限購(gòu)后日均成交量較之前飆升3倍。長(zhǎng)春、武漢、寧波、南寧等4城市，取消限購(gòu)后的日均成交量有5%左右的小幅提升。其余城市的交易量并無(wú)明顯變化。
從上述數(shù)據(jù)不難看出，松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響十分有限。并非所有城市都受益于政策的調(diào)整，也并非有所城市的反彈勢(shì)頭都能夠持續(xù)。但在經(jīng)歷了半年之久的市場(chǎng)低迷之后，區(qū)域市場(chǎng)積極信號(hào)的傳出，仍然有助于信心的恢復(fù)。
合景泰富集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理周曜近期表示，在一些城市的核心區(qū)，松綁限購(gòu)之后，成交量出現(xiàn)大幅回升，說(shuō)明市場(chǎng)需求仍然旺盛。在該公司布局的城市中，幾乎全部出臺(tái)過(guò)限購(gòu)政策，如今市場(chǎng)的變化使之看到了積極的一面。
周曜認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)“筑底”的過(guò)程，未來(lái)仍有不小的發(fā)展空間。北京某房企負(fù)責(zé)人也表示，在城鎮(zhèn)化的大背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然強(qiáng)勁。
近期，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》，雖未直接提及房地產(chǎn)業(yè)，但戶(hù)籍政策即將發(fā)生的重大變化，仍被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素。多數(shù)受訪者認(rèn)為，在多重利好的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣指數(shù)將迎來(lái)回升的過(guò)程。
低速增長(zhǎng)將成常態(tài)
市場(chǎng)信心的恢復(fù)，已在供應(yīng)量的指標(biāo)上有所體現(xiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在7月21日至27日的一周內(nèi)，北京樓市共有6個(gè)項(xiàng)目集中入市，累計(jì)新增供應(yīng)5372套，環(huán)比上周大漲303%，創(chuàng)年內(nèi)周供應(yīng)新高。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月北京共有32個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，其中包括11個(gè)純新盤(pán)和21個(gè)老項(xiàng)目后期。今年3月以來(lái)，北京樓市供應(yīng)規(guī)模上升，并連續(xù)6個(gè)月每月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量超過(guò)30個(gè)。相比之下，去年同期的月度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量?jī)H為20余個(gè)。
同時(shí)，進(jìn)入下半年，北京加快土地供應(yīng)步伐，繼7月中旬接連出讓5宗經(jīng)營(yíng)性地塊后，7月29日北京土地市場(chǎng)再次迎來(lái)5宗經(jīng)營(yíng)性地塊同時(shí)出讓。分析人士指出，供應(yīng)端數(shù)據(jù)的改善，預(yù)示著未來(lái)北京樓市將可能出現(xiàn)持續(xù)回暖的局面，這種情況頗能反映整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
最近10年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)共經(jīng)歷了三次下行周期，此輪市場(chǎng)波動(dòng)被看作是市場(chǎng)的第四次下行。在以往的三次低迷之后，樓市均出現(xiàn)大幅上漲。但如今的種種跡象表明，雖然市場(chǎng)有升溫跡象，但大幅攀升的局面恐不復(fù)存在。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房庫(kù)存已連續(xù)多月出現(xiàn)增長(zhǎng)，表明整體市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的后發(fā)動(dòng)力變得不足。
在這種大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度正在從以往的“樂(lè)觀”變?yōu)椤爸?jǐn)慎樂(lè)觀”。在北京7月29日出讓的土地中，孫河區(qū)域的兩宗地塊遭遇流拍。究其原因，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，去年該區(qū)域曾誕生過(guò)“地王”，如今的土地底價(jià)參照“地王”價(jià)格而定，但市場(chǎng)已不能接受。
分析人士認(rèn)為，下半年土地交易量可能有所回升，但土地市場(chǎng)的整體熱度很難隨之升溫。在供大于求較為嚴(yán)重的二三線城市，土地市場(chǎng)低迷恐將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月前30日，全國(guó)20強(qiáng)房企拿地額僅為109.8億元，創(chuàng)今年以來(lái)的新低，比今年1月下降了8成。
“公司拿地決策的周期明顯變長(zhǎng)，而且不會(huì)拿價(jià)格特別高的地塊。”某上市房企負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者透露，從去年開(kāi)始，該企業(yè)就調(diào)減了年度銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)，并在內(nèi)部會(huì)議中指出，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本輪市場(chǎng)調(diào)整期的大背景和市場(chǎng)表現(xiàn)，意味著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)將發(fā)生變化。其主要表現(xiàn)為，樓市將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)投資、土地交易、房屋交易量的增長(zhǎng)均會(huì)變慢，房?jī)r(jià)增速同樣放緩。在本輪調(diào)整期過(guò)后，這種局面將可能成為常態(tài)。
